提前还房贷需求大增，还不是因为投资收益跑不过贷款利率！

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提前还房贷，在以前不是一个普遍性的问题；现在却成为普遍性的需求。原因不外乎两个方面：第一，闲置资金投资或者理财，跑不赢房贷利息；第二，民众能获得的贷款多样化，很多种类贷款利息更低了。

投资和理财风险增加、收益下降

如果投资和理财，能获得高于银行贷款利息的收益，那么就没有提前还房贷的“经济性”。

比如一个客户，房贷100万元，房贷利率4%；如果手里有闲钱，但投资收益率是5%，那么客户不会想着提前还款；但如果投资收益率仅有2-3%，提前还款就成了最合理的选择。

2022年，是投资和理财很困难的一年，前十个月股票市场大跌，后两个月债券市场大跌。股灾、债灾交替，甚至稳健的银行理财都出现普遍性的大幅回撤。

经历过风险后，多数客户不会再试图通过投资获得高于房贷利率的收益，而是用最保守的办法。现在十年期国债收益率不足3%，远低于房贷利率。

这种情况下，提前还款，相当于锁定了收益，不仅省心、风险也小。股票牛市的时候没人想着提前还贷，股票熊市的时候提前还贷需求大增。

优质客户经营贷和消费贷利息低

曾经有一个共识：“房贷，是普通人能从银行拿到的利息最低的贷款。”但现在，这个观点已经是错的了。

零售和对公，是银行的两个放贷方向。在企业扩张谨慎的时候，零售业务成为主要的争夺方向。银行的零售业务，主要是小微经营贷和个人消费贷。

依靠科技和大数据，近年经营贷和消费贷基本上都是线上办理，相关利率快速下降，优质客户甚至可以获得低于房贷的利率。而且小微贷款，还有各种政策补贴。

当银行app里推送的其他类贷款收益率低于房贷利率的时候，可能就会有人想“为什么不用它来取代房贷呢？”

经营贷、消费贷取代房贷的风险

用利率更低的贷款来置换利率较高的贷款，看起来顺理成章，却暗含着诸多风险。首先我们来看，为什么很多信用贷利率低于房贷利率呢？除了客户信用较好外，一年期LPR大幅低于五年期LPR也是重要原因。

LPR是贷款市场报价利率，分为1年期和5年期。5年期LPR现在利率为4.3%。

而1年期LPR利率为3.65%，1年期LPR比5年期LPR低了0.65%。

房贷普遍期限较长，所以贷款利率的基准参考的是5年期LPR；而各种信用贷期限较短，普遍是1-3年，贷款利率参考的是1年期LPR。

其实，这是两种不同的贷款，最大的不同就是贷款期限。房贷的特征是期限长、利率稳定，信用贷的特征是期限短，利率不稳定。用短期利率较低的信用贷取代房贷，可能会面临不稳定的情况。

最明显的就是信用贷到期后，续贷能不能通过，就算能通过还能不能拿到利息优惠。过去一年，银行面临资产荒，手里存款多但是缺乏贷款方向。如果未来经济形势好转，企业贷款增加，银行不缺贷款方向后，还会给消费贷或者经营贷这么优惠的政策吗？

总结

“提前还房贷”的需求大增，这是阶段性的。客户需要提前还房贷的时候，银行却有其他想法。因为客户普遍想提前还款的时候，也是银行缺乏贷款投向的时候，如果允许所有的客户提前还款，银行的资产端投资压力更大了。

所以，我们看到银行对提前还贷设置了诸多限制，要么罚息、要么不批额度、要么拖延时间。

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