2022广州楼市总结：销量8年最低，但房价还在涨

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

又一个特殊的年份画上了句号。

在疫情和紧缩政策的洪流之下，国民支柱行业房地产，整体看来，在过去一年，落寞了很多，很多城市的买房人和开发商，都在躺平。

广州楼市也不列外。

对于2022年，广州楼市的每个人，感触都是不一样的。

年终岁末之际，我汇总了《年终总结系列》，我总结了8个关键词。

1、72936套！2022是广州楼市在近8年里，卖得最差的一年。

相比于2020年的坚挺和2021年的硬挺，今年的广州楼市似乎遭遇史无前例的重大挫折。

整整一年时间，新房只卖出了72936套！相比去年，整整少了34%！

超低的成交量，除了让本就信心不足的楼市又增加了一丝阴霾外，还有另外一个消极影响。

新房可售库存从2021年12月库存去化周期12.8个月，上升到了今年的21.2个月，接近两年，最高的南沙，去化周期甚至上到了38.5个月。

供需关系，有了非常大的变化。

这意味着，在大环境下行的市场里，广州楼市的活跃度和购买力，是不充分的，没有信心的时代，新房销量，没有最低，只有更低。

2、4014套！2022年11月是广州楼市的至暗时刻。

我们拆解了过去一年的新房成交数据，发现广州楼市成交量最低的一个月是11月份。

只卖了4014套。

2022年11月份虽然是各大开发商们在年底放优惠争客户的月份，但是很不幸，广州遇到了前所未有的口罩大问题。

几乎整个广州都陷入停滞，买房的人没办法看房，也没办法买房，更没心情买房。

3、378923/㎡！2022广州房价稳中上升。

说完成交量，再来聊聊成交价。

说来也真是奇了怪，广州新房成交量下跌得厉害，房价却在上升，相比去年33305/m²，涨了至少3000/㎡，总价也从356万元加到了408万。

事实上，把广州近十年的房价拉出来对比，你会发现， 广州房价几乎每一年都在上涨。

过去十年，新房单价幅超3倍。

2012年的均价是12113/㎡，而现在，这个价格买增城都难买。

这意味着，广州新房的准入门槛是稳步上涨的，即便是被疫情大大影响的这三年。

4、3325套！广州的2022年，是个千万豪宅年。

过去一年，广州楼市千万级别的豪宅，卖出了3325套，这是广州千万豪宅卖得最好的一年。

自疫情年开始，广州千万豪宅的需求量，一路飙升，势如破竹，21年-22年连续两年成交增长千套，5年间的涨幅达到了惊人的301%

为什么千万豪宅越来越被追捧？

原因有二：

1、后疫情时代，寻求避险性高、保值力强的资产，是富人们的共同需求，豪宅既能改善生活，又能抗通胀，是个很不错的选择。

2、核心区房价越来越贵，豪宅的门槛降低，达到千万级的房源也相应增多。

目前广州楼市高度分化仍在延续，便宜没人要，越贵越好卖。

只有拥有稀缺、核心地段+顶级配套+大户型配比的房产，才有高的居住属性和资产属性，才能在市场不行的状态下，逆势而行。

5、415.2万㎡！2022年广州土地供应大幅度缩减，成为高质量供地之年。

过去一年，广州四次土拍只供应了415.2万㎡，只有21年的一半多点，比2019年的供应量还少。

虽然供应量大幅度减少，质量却大幅度提升，天河、荔湾、海珠3区都拿出来不少好地，尤其是天河，一口气5宗地块。

供应确定了，置业成本降低和环境也变得宽松，一直伤心中心区尤其是天河没盘买的购房者，今年或许可以抓住这难得的机会。

6、40宗！2022年，仍然是国企兜底年。

从2021第三批土拍开始，民营开发商就变得谨慎，胆小，不敢上前，2022年变得越发消极。

偶尔有那么一两家民营房企参与，最后还是由国央企来拿地。

过一年时间4轮土拍，仅2家民企（兰园控股、大华）独立拿地，与往年相比，简直是天壤之别。

即便当初土拍规则上调宽了不少，但开发商们并不买账。

原因很简单：缺钱的民营开发商没有拿地能力，已经没办法玩得动广州市场。

7、4.3%！2022年是广州史上最低利率年。

2022年经过3次降息，5年期的LPR下降了35个BP，目前国有银行对按揭购房的首套房利率为4.30%，二套房利率4.9%，是历史以来最低利率。

放款速度也比去年快很多，去年等个半年未必能放款，今年2周搞定都算慢的了。

不过，即便利率降低很多，每个月要还的利息低了几十上百块，对楼市的刺激却很小，市场基本不见气色，成交量仍就为近8年新低，可见利率的高与低，并不是买房人关心的核心要素。

8、82739套！2022年把房票投在二手房的家庭创新低了！

2022年，广州全年的二手房网签量仅仅82739套，同样是近8年的最低值。

在过去一年，广州的二手市场就没有热过，月成交量没有一个月超过1万套，悲观情绪从21年6月漫延到了22年一整年时间。

成交量上不去，挂牌量却大大增加，到22年12月底，广州市场的二手挂牌量已经加到约12万6千套。

只能说，21年出台的二手指导价和增值税五改二政策的影响力，真不是盖的，尤其是后者。

不过，这也为今后崛起做好了准备，今年的主旋律是调控趋松，搞经济发展。

待经济复苏回暖后，广州二手市场所具备的触底反弹的能力就会凸显出来。