广东
最近，有关部门推出了不少政策鼓励买房，但楼市还是没什么起色。
不过还有一个大杀器，就是棚改安置货币化，重庆、郑州等地已经发文准备实施。
棚改安置货币化重出江湖，房价还会复制2016年的暴涨走势吗
以前拆迁都是以补偿房子为主，如果是在原址建房，业主还要等上两三年才能住上新房子。
如果原址没有建造房子，而是建造公共设施，业主可能还要搬去比较偏远的安置小区居住。
即便是在原址建房的，回迁房和商品房的质量也相差很大。因此，有少数人选择货币补偿，然后自己加点钱，去购买好一点的商品房。
但是这个比例不高，2014年棚改货币安置率只有9%。
当时全国多地商品房滞销，库存创下了天量，房企随时可能爆雷。
2015年国家全面推广棚改安置货币化，这就先需要拿出一大笔钱补偿给拆迁户。
那么钱从何来呢？
央行创设了新型储备政策工具，叫做抵押补充贷款，简称PSL。
PSL与再贷款很相似，都是基础货币的一种投放方式，被称为中国版量化宽松。
它和再贷款的区别在于，PSL是有抵押物的，合格抵押品包括高等级债券以及优质信贷资产。
说是抵押，实际上是质押。
正是有了抵押物，所以PSL的利率相对较低。
当时为什么要创设呢？
由于地方上有一些项目，例如基础设施和公共事业，收益不是很高，承受不起正常的市场化利率。
央行利用这个工具可以引导中期政策利率水平，向商业银行提供低成本资金引导进入这些领域，降低整个项目的融资成本。
2014年7月，央行通过PSL向国开行发放贷款；国开行再通过棚改专项贷款发放给地方政府或者它的融资平台；地方政府拿到钱后，通过货币化安置，向棚户区居民发放补偿款。
居民拿到钱以后自行购房，解决了房地产库存高企的问题；房企清理完库存后，有了钱再去竞投拆迁地块；钱又回到了地方政府手里，再还给国开行。
这样就形成了一个完美的闭环！
2015~2017年，央行通过PSL投放了超过2.2万亿的基础货币，按照6倍的货币乘数，就能释放出超过13万亿的派生货币。
6倍的货币乘数其实已经很保守了，因为房地产本身就是一个高杠杆运营的印钞机。
开发商拿地首期只需要给50%的购地款，建房子还可以让施工队垫资；而购房者只需要付出两三成的首付，就能贷到款，这些钱都流入了开发商手里。
有人说房地产是超发货币的蓄水池，这完全搞乱了其中的逻辑。
棚改货币化一下子释放出许多购房需求，造成局部供不应求的现象，房价开始上涨。
在这种气氛下，其他人也被裹挟进来，赶紧抢购房子，又推高了房价。
有的拆迁户原来买一套房子就够了，但他把买一套房子的全款作为首付，同时按揭购买了几套房子。
在全民炒房的气氛下，房价节节攀升，许多城市的房价涨幅超过50%，产生了不少地王。
年涨幅50%只是统计数据，实际感受远不止。
2018年，房地产调控，PSL逐渐被叫停，之后陆陆续续地也有少量一些。
2019年11月，PSL的规模达到峰值，为3.6万亿，随后一路下行。
去年9月，央行重启PSL，郑州和重庆等城市都出台了棚改货币化安置的政策。
截止到2020年12月末，PSL余额又超过3万亿。
PSL是上次救市的大杀器，这次重出江湖，能不能复制2016年房价大涨的走势呢？
几乎不可能！因为时移世易，各种外部条件都改变了。
现在楼市最核心的问题不在供给侧，而在需求侧，居民的购买力已经达到了极限。
去年三季度末，我国居民宏观杠杆率为62.1%，2015年这个数据不到40%。
老百姓的负债总和已经超过GDP的六成，已经没有继续加杠杆的空间了。
2015年还处于一个“万众创新、大众创业”的阶段，大家对未来的收入都有着较好的预期，敢于加杠杆，目前的心态又不同了
这是其一！
第二，这些年一些房企不负责任的摆烂行为，让消费者心存顾忌。
有的房企为了追求高周转，萝卜快了不洗泥，楼盘产生了很多质量问题，这还算轻的；更严重的是还出现了不少烂尾楼。
第三，从开发商的角度来说，经过前几年的集体爆雷，存活下来的房企也不敢再盲目加杠杆。
不过，棚改安置货币化本身还是具有积极意义的！
一方面改造了城市环境，改善了居住条件；另外一方面还能消化房地产企业的高库存，化解金融风险。
但想像上次那样涨价去库存，再把房价拉上去，已经没人接盘了！
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