太阳公元，当年开盘价1.8万，你为什么不买两套？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

太阳公园，当年开盘价1.8万，你为什么不买两套？废话，没钱买不起呗。就算是那会儿最小的户型也是68平米，首付至少要30来万，这可是2009年，哪儿弄那么多钱去啊？

当时我是真没钱了，穷的连我老婆压箱底儿的金条都差点儿让我给卖了，也就是没找着，要不然还真的有可能再换一套房回来，毕竟那会儿北京的均价才1万块啊。

不过当时也有拿着钱看不上太阳公元的，我的一个客户就是，手握300万现金，天天的气我，东拉西扯就是不签合同，差点儿急死我。当然2008年是楼市崩盘，人家观望是正确的，谁知道政策有没有效果啊。

大概在2009年春节的时候，他让我预估太阳公园的价格，我认为是1.6万。因为当时的参照物是光熙门的和平大道，卖不到2万，那从距离来讲太阳宫更远，有地段差是应该的。

这客户不认可，他觉得应该在1.3万才合理。卧靠，那是周边老破小的价格，根本不可能。但他认为开发商信远地产资金链紧张，极有可能断臂求生。

甭管怎么着吧，反正当年几乎没人预测太阳公元敢卖太贵的。甚至他们很有可能卖过1.4万，内部销售。但我记不清了，有可能吧。

后来这客户买的是元大都7号，因为便宜，1.5万，也是200多平米，花了300多万，全款。到现在价值1400万吧，能换一个太阳公元的90平小两居。这么多年我一直想问问他后悔不？但怕挨揍，算了。

都说这里是因为人朝的学区才涨起来的，其实不是。人大附朝阳最开始跟太阳公园都没关系，信远地产曾经宣称是他们引进的，但被朝阳教委给打脸了。然后开始承诺是能上学，但也没人太重视，毕竟那会儿连东西海都还没什么太多的学区概念呢，谁拿朝阳当回事儿啊？

即便是有了人朝，入学也写进了合同，那也是一波三折的。因为拆迁问题，不得不先开了人朝的西区，也就是芍药居北里的这个，东区遥遥无期，孩子们都只能去朝师附小上课。虽然学校也不错，但有的家长也把开发商给告了，闹了很长时间，一地鸡毛的。

北京的学区房概念是从2012年底开始爆发的，因为第二年就是金猪娃入学，学区房划片，所以家长们抢学位。可知道2013年行情结束也不过是5月份，还没中考呢，人从哪儿来的成绩啊？而且那年人朝也没太出名，反正我没注意到有多好。

2014年又是学区房行情，这次是补涨，东西海把之前不算学区房的给涨出来了。比如西城德胜的裕中和广外什么的。但这仍然是在信息采集前后，人朝同样是没出中考成绩呢。但也就是这年夏天，人大附朝阳开始被人关注了，中高考成绩都很不错，中考排名我忘了，高考是朝阳第三，仅次于80和朝外。

2015年，人朝真的开始火了，中高考用的都是“再创佳绩”。那就甭说了，第二年就是2016，大行情，有没有学区都是暴涨，全北京哪儿都涨。所以说，太阳宫四大神盘的高价和人朝有关，但从太阳公元和红玺台来说，关系不是很大。

这其实不难判断，看看租售比就知道了。直到2020年疫情之后，太阳公园的租售比还保持在700呢，大户型也没高。说明什么？说明性价比合理，就应该是这个价，没学区溢价。如果非得说有，那就得说是这里的基础价值被低估了，还得涨。但这说的过去吗？反正我不信。

当然，现在是应该出现溢价了，但也不算高，在这种入学高峰期的时候正常，有钱人多花点儿也是应该的。

好了，不聊了，本来想说说开发商的。从冠城，信远到懋源，还有中石油什么的，算了，下回再说吧，有的是时间……

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