浙江
楼市说法第13期
REAL ESTATE TALK
和苑小区因为车位紧缺，业主之间经常发生抢占车位纠纷。为了缓解小区停车难，小区业委会开会后决定将小区公共区域改成收费停车位。
停车收入扣除管理人员报酬、设备维护等费用外，剩余部分作为业主共有收入，用于小区公共支出。业委会将此事在小区内进行了公告，公示期内无人提出异议。
之后，业委会便在小区出入口安装了车牌智能识别设备、划分了停车位。不久，部分一楼店铺业主认为停车位影响了店铺经营，而与业委会发生争执。后又以业委会无权决定将小区公共区域改为收费停车位为由，向法院起诉。
那么，业委会是否有权将小区公共区域改为收费停车位呢？
文香哲律师点评：
根据《民法典》第二百七十四条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
那么，更改共有部分的用途需要由全体业主共同决定。所以，如果业主委员会想将公共区域改为停车位，首先要确定：该区域不属于城镇公共道路、绿地及个人所有，属于业主共有的公共区域，然后经过业主大会的同意。业委会是业主大会的执行机构，无权直接作出决定。
而根据《民法典》第二百七十八条的规定，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”由业主共同决定，“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上业主同意”，可见，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，有着严格的程序和实体要求。
楼市温州法律顾问：文香哲律师
热线电话：18057755757
北京德恒（温州）律师事务所
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