刚刚！2022天津楼市全年数据出炉，定调2023！

终于，等到了2022全年数据揭晓的这一天。

过去的这一年，完全笼罩在疫情的阴霾中，天津市场不容易，天津开发商不容易，生活在天津的每一个人都不容易。

好在，我们挺过来了。

今天和大家简单回顾一下2022，也适当聊聊2023的预期。

结论写在前面。

1）新房供应在减少，但二手房供应没有太大变化。 库存量依然严峻，尽管去化量大于土地成交量；

2）成交价格在上涨，是因为 成交结构发生变化，市区改善成交比例扩大 ，从而拔高全市整体成交均价；

3） 卖得好的项目，有一个共性，那就是：对核心资源的占有 ，比如地段、学区、地铁等；

4） 开发商分化加剧 ，强者愈强，弱者出局，这是过去时，现在时，也会是将来时；

5） 2023最核心的关键词就是分化 ，房企分化、区域分化、板块分化、项目分化 ，好项目依然贵而抢手，烂项目再便宜也没人要，会是大概率事件。

01

先看年度数据。

我筛选了2015-2022年的天津新房市场量价数据。

你会发现，过去八年间，2015、2016、2018、2021、2022这五年天津新房市场都是供不应求的。

其中， 2022年的天津新房供应量是近四年最低。

但，更大的影响面在于二手房。

市场边际在往市区收缩，改善意愿强烈。

可老房子卖不掉就没法买新房，因为不卖房就没钱置换。

在一定程度上，新房供应在减少，二手房供应却没有太大变化。

2022年天津全市成交均价稳中有升，是因为成交结构发生变化，市区改善成交比例扩大，从而拔高全市整体成交均价。

人们开始明白：

上行市场，市区涨价，远郊也能分一杯羹；下行市场，市区的楼盘更能穿越周期。

这就造成了 市场冷热不均，有的项目逢开必罄，有的项目去化难度越来越高。

再看月度数据。

我筛选了2020年1月-2022年12月的天津新房市场量价数据。

大疫三年，天津新房均价并未出现大起大落。

分享一个冷知识。

过去三年间，天津新房均价最高的时间出现在2022年6月，为19610元/㎡，其他月份从未上到1.9万+的价格平台。

这期间，天津新房均价最低的时间出现在2020年1月，为15017元/㎡，而这波疫情正是始于2019年底。

这期间，天津新房成交量最高的月份出现在2020年12月，卖了153万㎡。

而2022年，因为疫情的持续反扑，全年仅12月翘尾，实现单月销售面积超100万㎡。

当然，2022年，也是过去八年间，唯一一个成交面积没有超1000万㎡的年份，仅成交799万㎡。

在此背景下，称2022年为过去八年来天津楼市最难的一年，不为过。

不过，有个词叫做否极泰来。

2023年，天津也该迎来曙光了。水到绝境是飞瀑，人到绝路是转机。

眼下的困境，以后回头望，或许不过是房地产发展历程的一片小浪花。

02

2022年，对于板块排行，每隔几个月，我都会回顾一次。

板块成交金额前15名的座次，会有微调，但波动并不大。

第一名，新梅江，的确是YYDS，半年度回顾是它，全年回顾还是它。

究其原因，无非就是开发商扎堆拿地，板块热度高，购房者认可度也高。

中心商务区，也是稳居第二名，更确切地说，是天津第二，滨海第一。

空港、大学城、海河教育园、经济技术开发区、梅江南、咸水沽、和平路、生态城起步区、宝坻城南、静海镇、水西 这11个板块都是半年度的“老熟脸”。

黑马板块是 宜兴埠 和 商务区 ，都是从半年度的前20冲进的前15。

如果没有意外的话， 除了和平路、咸水沽以外的上榜板块，2023年将仍是天津新房市场的大热门。

因为，中海和平之门住宅已经火速售罄了。咸水沽去年能上榜，和恒大悦府集中网签关系较大。

03

和板块排行一样，对于项目排行，也是每隔几个月，我都会回顾一次。

恒大悦府，可以忽略，因为是集中网签的结果。具体原因，这里不展开了。

项目成交金额前15名的座次，同样是微调，整体波动不大。

剔除恒大悦府后，中海和平之门、中海天空之镜稳居前两名，半年度和全年都是这俩项目。

未来城、绿城水西雲庐、城投华润天津瑞府、中海云麓公馆、远洋琨庭、格调初晴、龙湖天曜、中海城市广场、中海招商十里观澜 这9个楼盘同样是半年度的佼佼者。

九和府、运河文化城、路劲太阳城 都是自带黑马属性，分别从半年度的16名、50名、30名一路冲到了前15。

至于 2023年，这个座次很有可能会大洗牌。

我很期待 金地水西印、中海峰境梅江、建投誉山院 等全新盘的市场表现。

也期待 万恒置业天津首盘、龙湖陈塘庄新项目、格调新梅江新项目、中海新梅江新项目、天津城投集团水西新项目、金茂新地块 等新项目、新地块入市。

04

关于2023年，我判断以下五条将一一兑现：

1） 只要疫情可控，天津市场就不会更坏了，2023大概率好于2022；

2）马太效应进一步凸显，房企分化加剧， 优质房企的优质项目仍将走出独立市场行情；

3） 2023仍会是改善盘大放异彩的一年；

4） 大降价的房企一定是在暴雷的路上；

5） 会有房企首进天津，也会有房企出走天津。

无论如何，没有永恒的夜晚，也没有永恒的冬天，熬过漫漫冬夜，必是春暖花开！