2023年或强势崛起的板块，外环附近盯紧这4个地方

近两年上海有很多靠近市区的近郊板块，凭借不错的发展，成为上海新房市场里的抢手货。典型的代表如大虹桥、南翔、唐镇、七宝、浦江镇等板块。

那么明年上海外环附近还有哪些近郊板块有机会成为大黑马逆势而上，网易房产根据明年上海新房市场的推盘及轨交发展，总结出了一些未来或将成为新房市场上“大黑马”的板块。

华泾：四条地铁交汇，徐汇南最大商业综合体

地处外环外的华泾镇在很多人眼里一直都不算市区，从位置来看华泾的地位确实有点尴尬，毕竟华泾属于徐汇区，这里距离徐家汇也仅10公里不到的路程，徐汇滨江核心段约7公里，在距离上离市中心不算远。

华泾镇板块近些年一直没有新房供应，上一次有新房入市还是在2019年，当时漓江山水花园三期入市，均价7.1万/平。3年多时间过去了，很多板块房价几乎要翻了个倍，而华泾的最新房地联动价仅仅涨了1万/平。再看如今的漓江山水挂牌价格9万+/平，存在价格倒挂，相信很多人对这里今年入市的新房早已垂涎若渴。

当然价格优势仅仅是一方面，更重要的是板块是否有发展的动力，要知道南徐汇一直被人诟病发展太慢，与徐汇区的抬头名不符实。由于徐汇区中心区域发展已经饱和，而华泾此前还有大量空地可供开发，因此下一阶段，徐汇的发展重心就在南部区域。

再来看下华泾目前有哪些在建的配套，轨交3条在建，分别为机场联络线（预计2024年通车），19号线一期（即将开建）和23号线一期（在建）。

加上已经通车的15号线，未来华泾从一个轨交欠发达板块一跃成为了徐汇南部交通枢纽。当然华泾未来最重量级的地标要属三轨交聚集的华泾西站，这里规划了华之门上盖综合体。

在超81万㎡的地上开发规模中，产品形态可谓包罗万象：商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡，另有住宅约9.3万㎡（约950 套），酒店约10万㎡，还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡。华之门总商业面积将达到30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大的商业地标。

其中去年完成出让的两幅宅地分别被嘉华联合体及招商联合体拿下，这也是今年徐汇备受关注的两个项目。

此外，南徐汇此前一直是产业盲区，无论是长桥还是华泾，此前都极度缺乏优质产业，不过在十四五规划中，华泾部署了两大产业园，分别是北杨人工智能小镇和枫林湾。

北杨小镇是由徐汇和漕河泾集团共同打造，总用地面积约54.3公顷，建设总规模约100万㎡，地上建筑约74万㎡，包括科研设施约60万㎡、社会租赁住房约9.6万㎡、以及社区服务设施和基础教育设施等约4万㎡。

而最南部西岸枫林湾的规划也即将启动，打造集临床、研发、制造于一体的生命健康产业生态链，集聚生物医药总部及研发高端制造基地。

此外，位于华泾南侧的全市最大的养老院之一：徐汇养老基地项目近日实现全面封顶，该项目也是徐汇区重点民生实事项目之一。

教育资源丝毫不弱，这里拥有徐汇很多第一梯队学校，例如高安路第一小学(华展校区)、徐汇中学南校区、华育中学（民办龙头）、位育中学、紫阳中学（华育托管）。

生态方面也占据优势，不仅拥有黄浦江岸线，还有外环100米林带、华泾公园、体育公园和滨江绿地，总面积约103公顷，超过上海植物园。从全市来看，华泾的绿化覆盖度并不算高，但在寸土寸金的徐汇范围内来看，已经算绿化集中度较高的板块。当然这里唯一的不足就是缺少三甲医院，不过未来可以依赖长桥板块在建的南部医疗中心（三甲综合）。

所以说，未来的华泾将是集产业、交通、商办、教育、养老和生态为一体的板块，在发展能级上远远超过毗邻的长桥和凌云板块。

桃浦：普陀押注智慧城，新房供应扎堆

在上海传统的中心城区中，很多人都认为普陀区是倒数第一的区，而地处外环附近的桃浦更是普陀区的“垫底生”。桃浦板块很大，以工业区为主，同时也有大量的老旧小区。由于桃浦面积大，可开发利用的土地也多，这也给桃浦带来了发展的契机。

近些年来，桃浦悄无声息地建成了11、14和15号线三条轨交，21号线也已经投入建设，这一点和徐汇的华泾情况类似，多条轨交布局。

当然，桃浦近些年之所以受到关注，主要是有高能级的产业转型，2014年，普陀区政府启动“桃浦智创城”项目，加速桃浦地区从传统产业中心向生态科技中心的转型。如今96万方的桃浦中央绿地已对市民开放，而普陀区首个零碳公园李子公园（暂名）也即将启动建设。

桃浦智慧城的核心区规划范围总面积4.2平方公里，规划建筑总量427.48万方，其中商办体量达207万方，住宅社区110万方、科研设计76万方，其他配套34万方。

去年，桃浦智慧城出让大量住宅用地，宝华、金茂和中环集团等品牌开发商纷纷重仓桃浦，未来桃浦将是上海西北科技创新中心的重要承载区。今年这些项目或将兑现入市，桃浦或将成为今年新房市场上的大黑马板块。

华新：大虹桥辐射第一站，地铁加持迎来翻身机会

2022年另一个有机会翻身的板块要属华新板块，华新此前在青浦的存在感一直不强，当然华新板块的天然优势就是距离大虹桥近，车程仅约10公里，自驾相当便利。不过华新的短板也比较突出，一方面没有地铁，另一方面就是商业能级不高，这也导致了这一板块新房表现一直不温不火。

不过华新的发展机遇还要从轨交说起，13号线西延伸让华新距离地铁站点又近了一步，但是13号线延伸线主要利好华漕板块，距离华新核心区域依然有4-5公里的距离，只能算轨交辐射，不过市域线示范区线全面投入建设，未来华新将拥有真正属于自己的轨交。

在今年第四批出让地块中，华新徐乐北路站附近便出让了一幅住宅用地，房地联动价4.7万/平，比同板块新房价格（4.5万/平）有所上涨，这也从侧面反映出有了轨交加持的华新未来房价步入上升通道。

产业方面，华新是青浦区的物流装备港，区域内快递物流企业多达56家，中通快递、圆通速递、韵达货运、安能物流、极兔速递等快递企业均落户于此。

未来，华新镇将重点打造“虹桥智造园”、“虹桥数字谷”、“虹桥医创城”“虹桥生态湾”四大载体，总规划面积11.64平方公里。相信产业的积极发展，人口的导入都会促进板块配套的发展。当然从短期来看，华新还没有太大的变化，不过从长期来看，华漕的发展逐渐完善，毗邻的华新板块将由此受益，而且这里价格比华漕便宜近2万/平，性价比更突出。

吴泾：生态和产业领跑闵行，房价依然是洼地

吴泾放在10年前是妥妥的“闵大荒”，如果大家再以刻板的眼光来看待现在的吴泾显然是不合理的，当下的吴泾是近年来闵行推进人民城市建设、创新开放生态及人文现代化主城区的缩影。

以剑川路为界，南部区域已经呈现出截然不同的吴泾，15、23号线两条轨交在此穿过，地处黄浦江上游的吴泾是浦江第一湾上的重要生态节点，拥有“闵行第一湖”之称的兰香湖打破了黄浦江两岸开放空间的线性特征，把生态廊道向内扩大纵深，通过丰富的公共活动空间，水陆交融，改善了城区的环境，更提升了闵行南部的居住品质。

而区域内的紫竹高新技术产业开发区，更是上海四大高科技园区中唯一以美国硅谷为蓝本设计的高新开发区，也是南上海的科技中心，汇聚了一大批世界500强和研发总部，包括微软、英特尔、美孚、可口可乐、博格华纳、中国商飞等国际知名企业。

周边教育资源在闵行区也是领跑者，有华东师范大学第二附属中学，华东师范大学附属紫竹小学，华东师范大学附属紫竹幼儿园，上海交通大学，华东师范大学环绕四周。

当然吴泾北部区域依然保留了很多工厂，老镇商业及住宅区，不过吴泾南片区的发展不得不让人惊叹，无论是产业发展还是生态环境，这里都是闵行区最杰出的代表。

未来紫竹将继续做大做强，整个吴泾产城融合区域已被纳入大零号湾区域，未来轨交15、23号线还将布局多个TOD项目，而沿江区域还将引入更多的产业。

如今的“大零号湾”已有宁德时代、电气西门子、歌尔光学等头部企业创新中心相继落地。根据规划，到2023年，“大零号湾”高新技术企业达600家以上，估值亿元以上企业70家以上，上市企业达10家以上；到2025年，高新技术企业达1000家以上，新增上市企业达20家以上，区域产值规模达千亿元级。

今年吴泾出让了多幅住宅用地，这也是吴泾近些年来罕见地出让大量宅地，并且多幅地块是体量6万方以上的中大型地块，最终招商和保利成为大赢家，拿下了其中多数地块。

值得一提的是，吴泾是目前闵行区的房价洼地，新房均价5.2万/平，远低于黄浦江对岸的浦江镇，不过在生活配套方面要逊色于浦江镇。从发展能级来看，吴泾显然更具优势，对标浦东张江的吴泾大零号湾未来势必会有更好的发展前景。

由于片区内高新技术人才及高校人才较多，叠加该片区此前新房供应稀缺，去年12月首开的招商象屿1872项目认购率高达290%，积分为60.66分，可见这一片区新房已经呈现出供不应求的态势，而今年或许是上车吴泾最好的一年。