上海楼市政策即将大放松？

最近房地产的政策接二连三放松，12月19日，中央财办有关负责人，关于最新出台的经济政策进行了解读，其中最让人眼前一亮的，在于住房消费等领域存在一些妨碍需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

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政策的相关解读出台后不久，新一线城市南京，就全面取消了限购。

取消限购的细则分为两部分：

针对南京本地人，若家庭中有60岁以上的老人，南京本地家庭可以多购买一套住房；

针对南京的外地人，即使社保缴纳在外地，但只要提供半年及以上的南京居住证明，也可以在南京购买一套住房。

第一条针对南京本地家庭的放开限购，是针对外地来南京工作，同时获得南京户口的新南京家庭，在原来的政策下，只能购买一套，导致外地小夫妻家庭，如有照顾父母的需求，也不得不挤在一套房里居住；

但是毕竟两代人的生活习惯是有差异的，久而久之必然会影响家庭的和谐。南京针对这一条件放开限购是非常合理的，精准的释放了一部分刚需的购房需求。

第二条针对南京外地人购房政策，其实等同于已经全面取消外地人的限购。半年的居住证明其实很容易提供，虽然还没有出台相关细则，但是我们只需要有一份半年的租赁合同即可，至于有没有真实居住并不重要。我想在一线市场上，大多数中介都可以搞定，那么限购也就不存在了。

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新一线城市代表之一的南京都在放松政策，一线城市还会远吗？

最近上海的中介圈也是十分热闹的，大家讨论的五花八门，基本都是关于政策放松的猜测。

其中有以下几项政策是大家相传最多的，我们可以逐条来看一看。

|认房认贷取消|

我们先来说一下认房认贷这个政策，它是从2016年的11月30号开始正式实施的，我们简称为1130新政。

1130新政意味着，只要你在全国任何一个地区贷过款，有过贷款记录，哪怕已经结清了，在上海买房均不算首贷，都要按照二贷的规定来，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。

这条政策可以说是精准误伤了置换改善的群体。明明置换改善也是刚需，谁在上海这么多年买房没有贷过款呢？真正拿全款买房的人少之又少。

如今想要改善居住条件，想去置换一套更大的标的，谁知贷款过一次，首付就要拿出至少需要七成，这也就大大增加了置换的难度。

试想，一套1000万的房子，需要700多万的首付，还不包括三价取低的核验价和交易税费；如果都要算上，大约要准备800万以上的资金，直接接近全款。能一下子拿出近千万现金的人，谁又看得上1000万的房子呢？

但是这条政策其实是守住最后堡垒的基石，客观看来会放松的机率不大。如果真的取消了，就意味着即便贷过款，结清之后就能重获首房首贷资格。

这样的政策下，很可能会造成短期内房价快速上涨的结果，这是有悖于房住不炒大旗的。

|五大新城全面取消限购|

这条政策还是值得期待的。但是并不是所有的新城都会取消限购，例如松江、嘉定、青浦这些发展较好的新城是不太会取消限购的；但是临港新城近期接连放松政策不断，取消限购也不是不可能的。

但是需要注意的是，越是政策放松的地方，房子越不能买；例如临港新城的房子其实就是一个坑。上图就是陆家嘴滴水涟岸的成交价格，从830万跌到545万，是不是非常的夸张？

但我认为，545万这个价格还只是半山腰，临港新城这个地方，真实价值最多就值2万元/㎡，这是一个二手房流动性很低的区域，买了大概率就是套牢。所以不取消限购，去哪里发展接盘侠呢？

毫不夸张地说，这个地方其实和花桥的本质没有太多区别，花桥好歹还不限购，也不浪费上海的购房资格。

|首付比例降低|

首付降低是有可能实现的。但是这里的首付降低是可实操性的降低，并非是政策明面上的首付降低。

我们都知道，目前上海购房首付政策是首套住房首付三五成，二套住房首付五成或七成。

但是在2021年的夏天，上海出台了三价取低政策，如果按照当前核验价成交的结果，首套资格的首付差不多也要五成左右，二套贷款资质首付在八成左右。但是名义上依旧是三五成和七成。

但是随着上海楼市最近市场冷清的情况，接下来大概率是会放松三价取低的核验价。

虽然政策不会明面上取消，但从实操层面上看，贷款的核验价也会无限趋近于市场价，最终实现首付三五成的目标，这是有可能实现的。

|二手房新房税率利率双降|

这条也是值得期待的。因为从税率来看，2022年就已经对个税进行了调整，针对置换免个税的相关政策。

倘若真的要刺激经济、消费和购买，国家的税费普惠，也是一个很重要的点，所以降税率也不是不可能的。

例如在2021年之前，不满二的房子要收全额增值税，满二之后只收差额增值税这一条政策，是有概率调整回来的。

至于房贷的利率，未来2023年应该还会进一步走低。不得不说，作为刚需和置换改善，真的到了一个非常好的买房时间点。

以上就是我对接下来政策的判断，欢迎大家在评论区进行补充。