婴儿潮一代对德国住房市场的影响巨大

婴儿潮一代的很多人住在特别宽敞的房子里，他们的孩子已经相继离开家庭。然而因为财务方面的算计，搬家也划不来。为了缓解极度紧张的房地产市场，政客们正在寻找让这些老年人搬家的政策杠杆。

1955 年至 1970 年出生人通常被称为婴儿潮一代。他们占德国总人口的30%左右，多年来一直为德国商业、政治、文化和媒体定下基调。 这一批人现在逐渐淡出职业生涯，已经成为德国的一个重大社会问题。不仅是养老基金，还有房地产市场都受到他们的影响而而陷入困境。 专家称这种现象为“残留效应”。

近三分之二的人暖租不到750欧元

根据德国调查，几乎三分之二的婴儿潮一代居住在自住房中。 而剩下一部分人通常有也有廉价的长期租约。

11月在慕尼黑举行的联邦各州司法部长秋季会议“使用隐藏的生活空间储备”的决议指出，现在许多大公寓都被孩子搬出的家庭占据。为此，联邦司法部长被要求审查监管选项，“在考虑现有租金保护的前提下，吸引租户在与前任房东达成协议的搬到较小的公寓。”

司法部长们称，随着婴儿潮一代的老去，这个问题很可能成为本已紧张的房地产市场的定时炸弹。退休的“婴儿潮一代”更愿意在传统环境中独立生活。孩子们搬出后，他们的房子和公寓就太大了。但是搬到附近较小的公寓不仅麻烦而且伤脑筋，在财务上也没有多大意义。如果他们想搬到较小的公寓，甚至会支付更多费用。

柏林研究所和 Körber 基金会在“本地老龄化”研究中揭露了德国住房市场该问题的严重性：人均居住空间消费量随着年龄的增长而急剧增加。45岁以下人均拥有37 平方米，45至65岁人均拥有46平方米，65岁以上老年人人均拥有60平方米。拥有自己的住宅的人的住房面积则更大。

此外，租房的婴儿潮一代家庭普遍生活成本极低：“近三分之二的人每月暖租低于750欧元，四分之一甚至低于500 欧元。”根据德国年龄调查，这个年龄组中近 90% 的女性和男性认为自己的生活状况良好或非常好，没有明显的为了年轻一代的利益而搬家的意愿。

Andreas Beck是住在慕尼黑南部典型的单户住宅区的婴儿潮一代。他本人是一个房地产建设研究所的负责人。他们家附近很多和他家相同的境况：孩子大了都相继搬出，家里只剩下老两口住在宽绰的搬空的房子里。

Andreas Beck 认为，居住空间的低效利用是房地产市场紧张局势的主要原因。 “这种现象目前是可以容忍的。 如果婴儿潮一代的残留效应继续下去，德国就没有机会创造足够的新生活空间。”也没有机会实现气候保护法的可持续发展目标。”

建筑业的一次能源消耗到2035年需要下降43%。鉴于技术工人短缺，每年建造40万套新房的目标根本无法实现。Beck认为，必须更有效地利用现有的居住空间，这也避免未来发生建筑物空置的问题。

婴儿潮一代的重大影响

婴儿潮一代产生的残留效应在很大程度上是因为大量错误的财务激励政策。首先， 因为租金收入需要交税，将自己的住宅出租，转而去租小而贵的公寓根本不划算。其次，遗产税的结构也来不少问题：必须一直住在房产中才有免税继承的特权。而继承人必须自己使用房子十年才不会失去税收优惠。

Beck说，“昂贵地区有很多房子根本没人居住，继承人只是在那里进行了形式登记，或者业主早已住进了疗养院。在南方，许多房子已经空无一人。这是一个很大的麻烦。”

此外，一套较小的新公寓要比旧的大公寓贵得多。

柏林的六家国有房地产公司开设了一个交易市场， 租户可以交换他们的公寓，而不会改变净冷租金。自该平台四年前成立以来，已有 203000 名感兴趣者注册。但只发生了443 个真正成功的房屋交换案例。柏林-勃兰登堡房屋建筑公司的发言人David Eberhart说：“一个计划缩小规模的租户对五个想要扩大规模的租户。” “因为租金低，人们宁愿关掉闲置大公寓的暖气，也不愿腾出搬走。”

在线门户网站“Tauschwohnung”的首席执行官John Weinert说，在正常的房地产市场的公寓交换更加复杂。交换意愿首先取决于房东的态度；其次，新的、更高的租金常常阻碍了交换。整个平台每天安排有大约三个交换伙伴，过去两年实现了超过4300个公寓交换。长期、廉价的租约往往有利于公寓交换，此外，由于辅加费(采暖，水电垃圾等)上升，预计会出推动公寓交换的积极性。”

但该交换公寓位于弗赖堡的平台与政府合作，设立了每年20000欧元的补贴基金，想要缩小住房规模的人可以从中申请2000欧元的搬迁补贴。到目前为止，该市已经批准了八项资助申请，据说实际交换数量要更多一些。该市认为这项举措取得了成功。

如果今天60 岁的人人均居住面积43平方米(这仍然比年轻人拥有的空间多)，那么就可以腾出6 亿平方米的居住空间 ，这相当于 800 万套80平方米的公寓。也就是说婴儿潮一代的行为方式可以产生不可思议的影响。

交换住房可能的重大阻力

然而，Körber基金会的 Haist 对这一论调持怀疑态度。 “本地老龄化”报告不仅揭示了婴儿潮一代拥有更大的住房，也显示出交换房屋对老年人的难度。 在 64 岁以上的所有家庭中，85%的家庭没有无障碍通道。 五分之四的婴儿潮一代认为国家负责组织和支付医疗费用。

Haist 认为，婴儿潮一代有理由为了自己的利益而做出改变。 转换适应老年人的需求，从郊区搬到更方便的市中心， 甚至生活在一个创新的住房项目中。他说 “我们也曾希望婴儿潮一代对此更加开放。现在我的希望破灭了。很多因素汇集在一起：文化习惯、财务状况、误导性的税收优惠，而且还有一点赶人的意味。”