业主自治自管小区时，那些常见难题的解决思路和办法

“赶走物业公司，实行业主自治”，类似的口号近些年来充斥于网络，也响彻于各类“业主维权群”中。这些口号既代表了业主一方对于“无良物业”的愤懑和声讨，也彰显了业主对于小区“主权意识”的觉醒。

口号当然可以使劲地喊，但凡事最好“先虑败后虑胜”，毕竟在诸多自治自管的先例中，失败者多，成功者少；毕竟现阶段关于“自治自管”的法规细则尚不健全，有太多的盲区和模糊地带，还在探索之中。

而对任何一个想走这条路的小区而言，你在赶跑物业公示之前，也最好未雨绸缪，事先把今后可能遇到的问题和困难尽量考虑的周到和全面一些，不要去打没有把握的仗，如此方能使得“自治自管”这面大旗飘扬的更为长久。

前言：想要自管首先先弄明白自管和自治的区别

自管：是业主大会授权的业主委员会作为代表，由业主委员会聘请职业经理人及各种外包单位和专业人员来管理小区，当然风险也要（业主大会）自行承担。

自治：是指业主大会授权的业委会和物业公司或者其他管理人签署物业合同，风险由合同的对方承担，业委会只作为监督和协调的责任和义务。

讨论：我们为什么要自管

言归正传，我们已经了解自管和自治的区别了，现在我们讨论一下，我们为什么要自管，我个人认为无非有以下几点促使我们往自管的方向努力：

1. 找不到好的物业公司，或者好的物业公司雇用不起。
2. 自管可以业主（业委会）自己说了算。
3. 可以省去管理酬金（佣金）。
4. 物业费真正能花到业委会认为的目标上。
5. 不会被物业做各种花账把我们的钱“偷走”（但业委会也有可能做花账）。
6. 公共收益不被物业公司占为己有（但又有可能被业委会占有）。
7. 业委会成员想自己给自己开工资，挣钱，捞点好处，给自己的亲戚朋友找到活干。

问题：下面我来提出几个问题

暂且不论以上观点是否正确，我们先来考虑一下，下面我来提出的几个问题：

1、 现在虽然有物权法赋予了业主大会代表业主自行管理的权利，但是真正让业主大会成为有市场民商事主体资格的手续，还真的不是那么简单。由于没有这个主体资格，很多问题基本办不了，比如：水、电、燃气、电梯、二次供水、锅炉房等等根本没有办法过户。

2、 小区有很多特殊行业，是很多物业公司无法自行管理的，怎么办？需要分包给专业的机构，比如：电梯、化粪池清掏、消防、监控、门禁、中央空调、新风系统、锅炉房等，这些公司几乎不会与无民事主体资格的机构签署合同。

3、 还有一些小区的公共收益项目，如：电梯广告、灯箱广告等等，这个稍微好点，他们给我们钱，但是如果有一个项目人家不愿意和我们签署，等于业主大会就损失了一部分钱。

4、 国内鲜有几个业委会成员是有经验的，而更别提物业管理工作经验了，一个外行管理内行这件事真的靠谱吗？

5、 业委会成员基本都是无薪的志愿者，他们能长期坚持下来管理物业的繁杂琐事吗？估计不出半年除主任在内的所有委员都该辞职了。

6、 好，大家说了请一个有经验的经理人，先不说能不能请到好的经理人，因为经理人要找一个有发展前途的公司，而不是摇摇欲坠的业委会作为靠山，有人说了，我们能找到，暂且说能找到，凭我那么多年的经验，一个物业项目所需要的资料、制度、流程、表格少说300份以上多则上千份，这个经理人至少半年不用干别的了，天天在办公室写上面的东西了，这半年工作怎样开展。

7、 关于物业管理服务的职工，小点的小区20人左右，大点的100多号，这些人你怎么招，怎么培训，你说我提前找，可以，但是我想问一问业主是否同意在老物业还没有走的情况下，愿意承担这笔费用呢？你可以反问我，物业公司平时不也没有闲人吗？他们不也是现找吗？对，但是您忘了，物业公司不是就一个项目，他们可以先期从别的项目借调人员过来帮忙，人员陆续配齐，培训好再回调回去。

8、 再有业主大会及业委会都没有承担风险的能力，假定出了问题谁来解决。难道叫业主自行承担，显然是不合适。有人说上保险，对，保险一定要上，但是保险也不是万能的，所有问题都能解决。

9、 再有就是能想到自管的业委会就是小区已经千疮百孔了，所以说第一步就是要投入大量的资金对小区进行改善，这笔钱谁来出？有人说了，找外包单位垫资，说对了，但是问题也随之而来，首先办公家具、家电和第一两个月的人工费和能源费谁给你垫付？上面的话，说的很轻松，垫资，垫资是外包单位针对法人机构的，你一没有法人资格，二没有任何抵押，有几个会给垫资的呢。

10、 再有就是人脉、关系，有人说了，这个又和自管有什么关系呢？我说当然有关系，很多资源和项目技术问题不是你想找就找得到人的，或者说找到人家愿意帮你的，还有相关部门的公关维护，业主预算中是不是允许您们有此项支出的。

11、 最后一点也是最重要的一点，业主及外包单位要发票怎么办？你可以说去税务局代开，看来您是真的没有开过，暂且不说好不好开，先说说每天需要排队半天，每天都得去，这点受得了受不了就知道了。

12、 当然如果不谈手续，如果您们业委会或者小区业主相当有经验是可以把小区物业管理好的，但是这里还是有一个问题，大家都知道小区业主可以允许物业公司经理拿工资，甚至高薪，但是就是不允许业委会成员及业主拿，呵呵！如果不拿钱这个“高人”是否能够持续下去呢？况且还要遭受很多流言蜚语。

现状：现行体制及法律框架下，暂时还没有达到自管的条件

首先我表明一下我的观点，我个人是积极推广社区自管的，但是我想表达的是在现行的体制及法律框架下，暂时还没有达到自管的条件，当然并不代表以后就不行，我和舒可心老师及很多专家及资深业委会成员也在积极推动和探索，希望自管真正早一天到来。

探讨

可行性探讨

说了那么多，你估计要问我了，这不行那不行，难道我们就必须让物业来继续欺负我们吗？答案是肯定的：当然不是，其实现在还有一个折中的方式可以解决以上问题。

那就是改成以酬金制为基础，融合自管和信托的最新管理模式来管理小区，那您肯定要问了究竟怎么才能做才能解决以上的问题呢？

首先签署一个酬金制的物业合同，约定一下几点就行了。

1、 首先收的所有的钱必须存入本小区专有账户，由业委会控制人名章。

2、 物业制定年度预算和年度计划由业委会审批通过，物业公司按照通过的预算和计划执行超出范围需要业委会审批，否则责任由物业公司承担。

3、 项目经理（经理人）业委会有一票否决权。（控制人事）需要提醒的是千万不要对员工有决定权，否则吃不了兜着走。

4、 所有外包单位通过招标（招标小区由物业、业委会、业主、街道人员共同组成）选定或者三家比价。

5、 财务完全公开，业主可以随时抄录、复制、查阅物业公司的账目、制度及决议。

6、 酬金制下北京以前酬金制是免税的，现在营改增是可以抵扣的，自管就没有那个优越的条件了，最起码百分之六的税可以省了，按照这个思路百分之十的佣金可以算是百分之四了。

实践中的自治自管，有的小区采用了“企业化运营模式”，即由业主先注册成立一个“物业公司”，通过这个公司来组织小区的管理服务。虽然，这种模式确实可以解决大多数的“自治难题”，但它也带来了诸多新的问题，争议，弊端以及后续隐患，现阶段难以成为“主流”。

也就是说，更多的自治自管小区，是由业主大会授权业委会，在其职责范围内直接组织人员，开展各类服务与管理。

那么，业委会这个执行者和“当家人”，在代表全体业主“自行管理小区”的过程中，主要会遇到以下各类问题：

一、票据问题

这应该是“业委会直管小区”普遍会遇到的一个难题，而且这个问题甚至会直接影响到自治自管工作能否顺利开展。

业委会，在理论上确实是无法出具发票的。而“索要发票又是消费者的法定权利”，或许自治小区的绝大多数业主，可以不要发票，但人家那些商户业主呢？人家拿什么做账呢？再或者那些来小区洽谈“合作广告”事宜的商家呢？给你交了那么些钱，你连张发票都没有，如何合作？谁敢信任你呢？

目前来看，在某些城市和地区，这已经不再是一个问题。它们采取了一些“剑走偏锋”的做法，当小区业委会发生应税行为（服务费和停车费等）时，可以到当地税务机关办理“组织临时税务登记”，由此就可以代开发票并缴纳税款。

但在更多的地方，连这种做法都是行不通的，不被认可的。因此，在自管小区前，最好先把当地的具体规定吃透，如果这个问题不能切实解决，“自治大业”还是缓行为佳。

二、业主自治的用工风险问题

小区有物业公司时，其服务人员中的保安，保洁，工程维修等等，都是与物业之间存在直接的雇佣关系，其劳保，保险自由物业公司这个雇主去承担。

而业委会直管时，你依然要雇人来干这些具体活儿（某些“聪明人”说，这些都可以直接外包。实际上，这块儿外包费用绝不是一般小区能承受的）。

不管是聘用外来人员，还是采用另外一些聪明人说的，可以让小区内的“闲散人员”来从事服务管理，这个“用工风险”都必须面对，因为不怕一万就怕万一，稍有不慎，自治之路就可能因此夭折。

目前来看，规避用工风险主要有两个办法：

1. 某些地区允许业主大会在当地民政注册为“社团”（例如温州和深圳），由此，业委会就可以以“社团法人”的名义，为用工人员参保。
2. 由业委会采取“挂靠”的方式，为用工人员参保，并办理“意外伤害险”等。

三、“银行账户”问题必须重视而谨慎

自治自管之下，绝大多数小区还是要收费，那么这个费用存放就是一个极其敏感的话题。意思就是，你业委会收取的“物业费”也好，广告费，租赁费也好，这些钱都存在哪里？如何保障其安全性？是存在某个人名下的吗？即便这个人是业委会主任（或副主任，某个委员），这也是不符合财务规定的，更难以打消许多业主的质疑和疑虑的。

目前来看，某些城市以地方性立法形式做出了创举，例如最新设施的《青岛市物业管理条例》规定，小区业主大会成立后，业委会可申请“业主大会统一社会信用代码”，然后凭此代码证书以及其他规定材料开设银行账户。

或许，其他地方在今后会借鉴类似的做法，即便暂时没有法规支撑，建议业委会自管的小区，最好能与相关部门搭建的“公共服务平台”搭桥，通过与第三方合作的方式解决费用存放及支出的问题，如此才更能经得起推敲和质疑。

四、业委会对外签协议合同，必须“严丝合缝”

业委会到底是否具有对外签订各类协议合同的资格，这是个颇具争议性的话题。即便是在业主大会授权之下，与物业公司签订物业服务合同，这个事情至今仍存“法理”争议。毕竟业委会只是个“三无”组织而已（无工商注册，无税务登记，无组织机构代码）。

那么当小区自治直管之下，许多事情就必须由业委会“迎头而上”了。此时需要掌握的一点就是，凡涉及业主公共管理权限的事项，业委会在外签协议时，必须召开业主大会会议并通过“有效决议”，否则就极易产生“后患”。

今年刚施行的法典尤其注重对“业主合法权益的保护”，如果业委会的操作不“严谨”，那么其他业主就可以以业委会对外签订合同的行为，未经业主大会决议，或侵犯了业主合法权益为由，行使“撤销权”。这种“打击”往往是致命的。

五、对那些仍不交费的“老赖”该怎么办？

这个话题我们专门讨论过，意思就是，在业主自管之下，某些人认为，赶跑了物业公司，业主就无需交费了（服务费，停车费都不交），凭着那些“公共收益”就足够管理服务的支出了，再向业主收费是没有道理的，否则你自治个什么劲儿，有什么意义？

这种想法是颇具代表性的，在他们眼中，也并非是真想“取消物业公司”，只不过是想“取消物业费”而已。

实际上，绝大多数小区，其“公共收益”尚不足以支付所有的服务支出。然而，这些“害群之马”拒不付费的做法，却已严重侵害了其他业主的合法权益，怎么办？只能说，“尽人事而听天命”吧。

疑问：留给业主们思考的问题？

至于业委会有私心的想法我就不谈了。不过需要注意的是暂时没有合适的自管模式下，专业的事交给专业的人来干，不专业的人干，可能出发点是好的，但是结果不一定就是好的，而且可能给小区浪费的资金要比您的佣金还要多。

此文一出，我估计会有很多人反对我的看法，有看法是对的，因为每个人站的位置不同，经验不同，学识也不同，所以希望大家理性讨论，共同碰撞出一个合理、合法、实用的物业自管模式。

最后说一句：业委会是裁判员，现在做运动员，势必会有不公正的一面。拿全体业主的利益做实验，是对我们全体业主不负责任的表现，而且是不道德的。