桑田岛TOD规划公示！苏州TOD已按下“快进键”！多个项目在建！

　　近期，桑田岛TOD规划公示，效果图如下：

　　桑田岛TOD+镬底潭TOD两大TOD项目规划如下：

　　该地块位于新庆东路以南、桑田街以东，占地面积23.7万方。

　　目前地块内部为轨交2号线车辆基地及在建6号线车辆基地，上盖平台正在建设中。

　　地块东侧为华为研发中心，西南为拟建设的人才公寓。

　　按照功能业态的不同，将地块划分为3个小地块，其中：

　　地块一：商业住宅混合用地

　　占地面积17.45万方，容积率1.3-1.6，建筑高度在16-80米，住宅部分大概率打造为洋房、小高层产品。

　　地块二：住宅+酒店式公寓混合用地

　　住宅+酒店式公寓混合用地，占地面积5.71万方，容积率1.8-2.1，建筑高度在16-80米，住宅部分大概率打造为洋房、小高层产品。

　　地块三：教育用地（幼儿园）

　　幼儿园按照12班规模配置，容积率为1.2。

　　1、苏州东站旁的桑田岛TOD

　　如规划所示，在苏州东站旁，开发规模约40万平方米的桑田岛TOD ，联动苏州东站，东侧华为研发中心，西南角人才公寓，自身带商业+住宅+幼儿园。

　　在官方发布的视频中，苏州东站采取地上、地下、空中一体化规划整体性开发的模式，达到站、城、产、人的高度融合，将来形成具有园区特色的TOD4.0示范性标杆。

　　根据规划，未来苏淀沪城际铁路与如苏湖城际铁路两条城际铁路经过苏州东站并设有站点，同时还与苏锡常城铁吴中站之间规划有城铁连接线，通苏嘉城际铁路也会经过这里，串联上海、南通、嘉兴、无锡等城市。

　　从城市面来说，苏州东站的建立，将会加强苏州与整个长三角城市群的联系，并在沪苏同城化战略指引下，实现环沪一小时生活圈。

　　关于苏州东站的定位，官方有很多描述：“苏州城市的副中心”、“TOD站产城的一体化标杆”、“具有园区特色的TOD4.0版本的示范性标杆”。而桑田岛TOD本身就是苏州东站枢纽规划的一部分！

　　在产业方面，桑田岛是一个被赋予“园区发展第三极”厚望的创新型产业板块。目前落地的都是国际知名的科创类企业及载体，如：华为研发中心、桑田岛科创园、生物产业园、协鑫新能源等。

　　高铁、地铁、产业、人才、住宅、酒店式公寓的助力之下，桑田岛的板块价值或将迎来一轮跃升。

　　2. 轨交8号线上盖的园区镬底潭TOD

　　8号线镬底潭TOD项目位于苏州工业园区南部，距离园区核心双湖板块约5km，距离苏州主城约10KM。

　　项目用地面积约27.6公顷， 通过南北向主干路星湖街、东西向主干路蔺谊路，将本项目与北部的苏州主城和工业园区联系起来，可便捷到达市区各个区域。

　　根据调整内容显示，原商业用地调整为交通场站用地，交通场站用地明显扩大，并且盖上部分的具体设计要求需与轨交8号线车辆段的实际设计方案同步。

　　在整体定位上，项目将构架“三轴”、“四核”、“双区”，打造TOD社区，实现高效TOD换乘动线衔接。

　　在规划布置方面，将实现“多元产品 魅力新城 ”；交通方面，做到“人车分流 便捷交通”；景观设计方面，营造“立体绿化 海绵城市”。

　　从效果图可以看出，大概率也是有商业的，而且外观非常有设计感。

　　在今年的二批次集中土拍中，苏州轨交集团底价竞得吴中区胥口18号、19号地块。

　　18号地块位于吴中区胥口镇孙武路西侧、茅蓬路北侧，出让面积72413.4㎡，容积率2.5，建筑面积181033.5㎡，商业不少于4.8万㎡，为商住用地。成交总价14.72亿，成交楼面价8130元/㎡。

　　吴中区胥口镇孙武路西侧、繁丰路南侧19号地块， 出让面积184436.57㎡，容积率1.14，建筑面积210257.69㎡，为住宅用地。成交总价20.40亿，成交楼面价9700元/㎡。

　　根据规划条件要求，两宗地块均为轨道交通5号线车辆段及车站上盖开发项目，规划方案应当相互协调，可以用天桥进行联通。

　　地块邻近地铁5号线茅蓬路东站，东侧紧邻的孙武路，可以快速通达全城。北侧1公里为灵岩山风景区，往南沿孙武路可达太湖。

　　产业方面，胥口板块内的胥江半导体产业园，规划面积8平方公里，聚焦第三代半导体产业，建设产业链创新基地，加快形成第三代半导体产业创新集群。

　　在以后的整体规划中，胥口还将有更多的土地通过拆迁、低效腾退、存量更新等方式，为大院大所等科创载体预留充足空间。

　　未来，这里将围绕地块5号线车辆段，建设一个集住宅、商业、长租公寓、办公等各种功能于一体的大型TOD城市综合体。

　　与普通地铁上盖的房子相比，TOD更像是长在轨道上的“微城”，把衣食住行、吃喝玩乐，通通搬到你面前，随着轨道发展，TOD开发更是大势所趋。

　　目前放眼苏州，具有代表性的TOD当然是高铁新城。就在7月底，苏州北站站城融合TOD综合开发设计评审出五个方案，表明高铁新城TOD项目发展进入新阶段。

　　未来的苏州高铁北站五轨并站、六铁到达，交通便利性领跑苏州，同时积极发展科技研发、数字金融、文化创意三大产业。占地约10平方公里的长三角研发社区、京东智谷，将会聚集众多高科技研发人才。

　　除此之外，高速发展的苏州还有一些TOD项目：

　　天鹅荡TOD项目

　　轨交 7 号线天鹅荡车辆段及4号线支线TOD项目位于苏州市吴中区太湖新城西部，旺山路以西、竹山路以东、东太湖路以南、五湖路以北。总研究范围约74.28公顷（A+B+C地块）。

　　莫阳TOD项目

　　苏州轨交7号线莫阳TOD项目位于相城区京沪高铁以南，南天成延伸线以北，苏虞张快速路以西，太东路以东的中央公园规划区域，停车场占地宽约260m，长约1000m，用地面积共25.73公顷。

　　地块北侧为沪京高铁，东侧为莫北河和7号线莫阳站。项目周边建有产业园、苏州花卉植物园、科技园、荷塘月色湿地公园、苏州青少年业余体校、高铁新城等配套设施。

　　科技城TOD项目

　　苏州科技城核心区TOD规划范围东至潇湘路、南至科普路-科秀路、西至龙山路、北至青城山路，面积约2.66平方公里（约3988亩），其中未开发净地约900亩。

　　由多条轨道汇集应运而生，具体为：规划苏锡常城际铁路，规划轨道交通9号线、11号线、15号线，及已建有轨电车1号线交汇而成。打造TOD站城一体化的“升级版”，树立“站产城融合”的国际典范。

　　以地铁为主体，约400-800米步行范围内，包含了生活所需的工作、商业、文化、教育……TOD实现了都市生活该有的模式。

　　苏州是内地第十五座、江苏省第二座开通轨道交通的城市，同时也是国内首个建设和开通轨道交通的地级市。

　　目前已获批三期轨交建设规划，从2020年开始，苏州轨道交通集团加快推进TOD综合开发建设的步伐，重点研究车辆基地上盖开发、新建车站周边开发。

　　但是相比于快速开拓线网的轨道交通，目前苏州的TOD项目开发数量在同等级城市中还相对滞后。

　　我们知道，国内的TOD通常是建立在高铁站及地铁站的基础之上，而苏州的地铁起步时间相对较晚。

　　2002年，苏州才正式启动了轨道交通线网的研究与规划，2007年12月轨交1号线才正式开工。比杭州晚了4年，比南京晚了7年。

　　跟目前TOD综合排名前四的城市深圳、上海、武汉、广州相比，分别晚了8年、17年、7年、14年。截止目前，苏州也仅有1-5号线在运营状态。轨道交通的起步晚，是苏州的TOD模式落后于这些城市的主要原因。

　　目前苏州的轨道交通已经进入快速发展的阶段。交通线网逐渐密集，TOD也将迎来一个合适的发展窗口。

　　这六个TOD项目中，三个分别位于“四大新城”，两个位于园区，一个位于胥口。

　　胥口项目是先试水的项目，在16年的时候就进行了系统性规划设计，即将进入盖上盖下土地出让建设阶段；

　　科技城项目最晚，正在进行城市设计方案征集阶段；

　　另四个项目进程相近，目前已经完成了初步设计方案，定位方向已经基本明确。

　　这些项目将成为城市的新名片，带领苏州正式迈入TOD时代！

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

　　仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）