郑州百万房东要哭了，究竟是雪上加霜还是曙光初现

12月21日晚，大量的链家经纪人在朋友圈发消息称，郑州链家将全线上调二手房中介费用

，从之前的买家2%调整为3%，其中买家2%，卖家1%。

但是令人颇感意外的是，

前天还满朋友圈转发的相关消息，居然全部都消失了。

这里面有什么隐情呢？是默默执行？还在调价已经无疾而终了呢？

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我上网查了一下，如果这是真的。

这将是自2018年11月11日，上海链家将服务中介费上调至房屋成交价的3%（其中,买方为2%,卖方为1%）之后，唯一一个链家公开上调中介费的城市，且上调幅度与上海一致。

这一次，郑州再次向一线看齐。

相信大家都知道，在此之前，郑州是除北京之外，唯一一个个税按照20%差额收税的城市。

这一度也让郑州人自嘲，

郑州你拿什么和北京比？

但，这一次的始作俑者是链家，郑州再次看齐一线，这次对标的是上海。

作为郑州人只是好奇，链家从哪里看出来郑州的二手房市场可以和上海比？

思来想去真相大概只有一个，

郑州二手房市场太惨淡了！

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郑州二手房市场有多惨淡，请看下表——

这是来自贝壳研究院10月份郑州各区成交相关数据，

如果参照这个数据，那么以链家在郑州的门店数量，有部分门店10月份的二手房成交应该是零。

对比2018年链家上海上调佣金背景，此情此景，太像了！

2018年11月15日，此时的上海正处在二手房市场最低迷的阶段，

二手房成交量处于近6年低位。

2018年1—10月，上海二手住宅累计成交约13.5万套。历史二手房纪录是2016年的36万套，也就是说，2017—2018年，市场成交量跌了一大半。

讲到这里，会有一个疑问，

当时上海二手房成交低迷，链家为何逆市上调中介费？

我们在链家发布的上调公告中，找到了原因——

房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质，交易乱象频生、交易安全得不到保障，无法满足上海市民的要求。自链家进入上海市场以来，选择扎根社区、不断优化服务，坚决执行真房源、不吃差价等八大安心服务承诺，仅去年一年赔付垫付金额超过1亿元。

我们深知，目前做到的还远远不够，我们决定，未来进一步加大投入，全方位提升服务品质，升级安心服务承诺，在行业内践行优质的差异化的服务，为房屋交易提供风险保障。

这一段话链家说的是有理有据，堪称典范。

但其中最重要的一句是

“一年赔付垫付金额超过1亿元”

，直白一点就是

付出了这么多，但是不赚钱

因此，链家逆势上调中介费为了

提升利润。

再看当时的上海：

仅2018年第三季度，上海二手房成交均价环比下跌9.2%，至每平方米36600元。业内共识是，上海二手成交绝对量已处低位水平，后续下降空间有限，但在政策面和资金面没有出现放松的情况下，短期内上海二手房成交仍将处于低位盘整。

当时的上海购房者观望情绪浓重，入市积极性极低。

当时的上海市场与当下的郑州何其相似。

目前全国人民都知道郑州房地产市场低迷。从郑州政策面和资金面看，郑州处在维稳的阶段。比如刚刚传出家庭三套限购放开的传闻，随后就收紧了首付分期的监管。

从市场基本面看，自年初以来，郑州降价、特价房以摧枯拉朽之势席卷郑州。当下郑州买房人已经麻木了，极低的市场价格也很难形成2018、2019年那种万人空巷的购买欲望。

圈内也已有共识，

2020年的冬天是个底了，后续下降的空间极其有限了。

那么参照上海，2019年止跌，2020年回暖。

这和我们之前对郑州市场的判断基本一致，2021年蓄力，2022年小阳春大概率会是启动的一年。

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如果链家上调中介费用，会对郑州市场产生什么影响呢？

答案是，短期影响很小。原因有两个：

1、执行不到位？！

因为这并不是链家第一次要在郑州上调中介费，之前也搞过一次，但最后不了了之。

原因也很简单。作为一个北方二线省会城市，郑州人民根深蒂固的认为卖家不应该出中介费。

至于链家说的提高各种服务什么的，7大保障什么的，和我有什么关系呢？我只是一个卖房的而已。

还有一个很重要的原因就是在郑州，

链家以加盟店为主，

要不然也不能三年的时间就占领郑州65%的二手房市场份额。

这种惊人的攻城略地的速度，靠直营店没有5年蓄力是不行的。

也正是因此，

各个门店有一定的自住收费权的。

上一次就是在门店里执行的不到位，最后不了了之的。

这一次大概率也是如此。

2、迫使房东降价？！

很多人认为上调的中介费，最终都会转嫁到买家身上。

这也确实是事实。从目前调研的多个城市也能看到，凡是这种规定买卖双方各出多少的，最后都是被房东加到房价里。

备注：通常情况下，卖房人会把这个费用加到买房人的身上。

但，这在当下的郑州市场却不太可能。

最近看二手房的人应该有两点体会：

1、市场上诚心卖房的房东是减少的。

2、市场上急买的房东比例是增大的。

这减少和增大背后是，郑州市场低迷太久了，想买了早就买了，不想买的放平心态，干脆就等着。而着急卖依然着急卖，因此主管感觉是着急卖的房源比例好像的增多了（其实不过是对比出来的现象）。

在二手房买卖中，卖方通常只看

到手价

如果卖方急售，那么价格还有得谈。大概率会直接在房价中把中介费降出来；而不急卖的客户，在当下的市场环境下，卖房的意愿就更低了。

现在卖不上价，降价卖，还要交中介费，再卖不就是傻子吗？

那么反映到买房市场，更多的客户会被中介费上调唬住，再加上新房首付分期、特价房等等不断诱惑，会有更多的客户选择新房。

因此链家此举对郑州市场的影响主要体现在三点：

1、短期影响不大，或者没啥影响；

2、在市场的压力下，进一步推动业主调低价格；

3、但会进一步抑制二手房成交活跃度，引导更多流量到新房市场；

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那么作为购房者面对链家上调中介费，是矛盾的。

我们无法从专业的角度分析链家这个收费是否合理，因为服务很难定价。

仅从一个购房者的角度看，有两个问题一直的很多人的困扰：

1、中介究竟是为谁服务？

在买房过程中，你会发现虽然中介费是你出的，但涉及到买卖双方的利益，中介是一手托两家，站中立的。

在任何情况下，一手托两家，意味着必然会损害交易中一方的利益。更多的时候中介为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势的一方。

比如我在好多次和房东见面谈价格的过程中，明显感受到中介为了更快成交，会帮助房东说服买家接受更高价格、甚至美化和隐瞒房子缺陷。

因此，仅从一个购房者的角度，我对链家收取两个点的佣金是质疑的。

或许链家会觉得很委屈，

我只是一个中介而已。

正如链家经纪人说，

我们就是负责把你们双方约到一起谈价格，最后能不能谈成，多少钱卖？还要看你们自己。

这句话听着很有道理。

但，两个点的佣金会不会太好赚了一点！？

如今房东也会问，

这一个点服务主要体现在哪里？

当然，除了台前的服务，

链家还提供了大量平台服务、维护服务等等

从这个角度看，这对买房人未尝不是一种粗暴的收费方式。

无论是买家还是卖家，都成了链家商业模式中的一份子，

买家必须买他可能并不需要的服务，或者买了对此次交易没什么价值的增值服务。

这其实是一种变相的强制消费。

而促成这一局面的原因，就是

垄断。

如今的链家在郑州新房、二手房市场份额大有垄断之势。这也是链家此次上调中介费很重要的一个原因。因为市场份额足够大，而有恃无恐。

以北京为例，大部分中介公司的代理费在1%~2%左右徘徊，而链家的最低折扣基本是2.55%。一套500万的房产，相比其他中介，链家的收费会高3万~5万。

而北京链家依然占到北京二手房市场交易的超过50%。

这就是规模的优势。

在此之前，郑州的开发商们已经感受过链家压价的压力，经历过渠道费涨得离谱的阶段，而现在中介费也开始涨了。

虽然这一次大概率还会无疾而终，

但只要链家的规模优势持续在，将来针对买家也好、卖家也罢，上调中介费是迟早的事。

不远的某一天，

你会发现链家的中介费已经悄悄的上调到了3%，甚至更高，并以链家统一收费拒绝讲价。

到那时，你也只能欣然接受了。

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如果链家此次上调中介费是真的，那么至少说明以下7点：

1、2020年郑州房地产市场是真的很艰难，特别是二手房市场尤为惨淡。

2、2020年一定是郑州房价的底了。

3、2021年一定是郑州市场触底反弹的一年。

4、2022年一定是非常值得期待的一年。

5、当下，此时，一定是千载难逢的捡漏二手房的好时机。

6、2021年是买入的一年，千万不要卖出，除非置换。

7、中介费上调亦是大势所趋，

所以买房更要有长持的思维，未来交易税费很贵的。没事不要折腾的

卖房

。每个人都需要学习、挖掘、掌握、运用房子的金融属性。这将是每一个期望从房产中获利的人必须面对的事。