8个案例看郑州商铺法拍现状，捡漏时机已到？

2021年9月到2022年3月，阿里拍卖网挂牌的郑州法拍房数量从2.7万套增加到了5.13万套，相当于过去半年时间里，郑州市法拍房的数量增长了90%。

郑州法拍房数量增长，主要是受经济大环境和房地产市场大环境的影响。去年郑州多轮疫情反扑，又遇到特大洪水影响，今年又遇多轮封控，经济多次处于停滞状态。工薪阶层、个体工商户、企业均受到影响。

那么商铺法拍的情况究竟如何？

以下有几个类型的商铺法拍实例供我们分析参考。

一、社区底商法拍成交价7500-13000元/㎡

主城区近期上拍与即将上拍的法拍社区底商约有58套（间），其中占比最高的为金水区，约55%。

近期上拍社区底商评估均价约16000-23000元/㎡、一拍流拍均价约15000-20000元/㎡、二拍流拍均价约8000-18000元/㎡、变卖价约7000-15000元/㎡、平均法拍成交价约7500-13000元/㎡（法拍均价未计入划拨性质用房）。

近期按一般情况来说，老城区纯一层底商平均租金约130-210元/㎡·月，一拖二底商约90-130元/㎡·月。

郑东新区附近纯一层底商平均租金约180-350元/㎡·月，一拖二底商约120-160元/㎡·月。

以下为三个不同特点的社区底商法拍实例分析。

1

案例

本例商铺位于中原区汝河西路康桥玖玺园对面，一拖二户型，面积总计319.16㎡，法拍评估价为493.39万元，二拍价276.3万元，二拍每平米约8600元，目前无人报名。

分析某商铺是否好交易原因无非是客流、位置、周边商业成熟度等几个方面，该商铺周围老小区较多，长期客源可以处在较为稳定状态.

但路对面是停工楼盘且交通便利程度一般，位置与价格相比较来说，在停工小区交房前，大户型一拖二商铺法拍成功概率不高。

2

案例

本例商铺位于管城区航海东路金地铂悦附近，一拖二，总面积131.12㎡，评估价255.54万元，二拍价195.3万元，二拍每平米约14900元，无人报名。

该商铺与案例一较为类似，但该小区8号楼不临主干道，位于周边小区夹道的小路上。

虽临大学但因道路限制，客流量依旧成问题，且周边商业类型较繁杂，未形成成熟的品类商业圈，该类商铺租户一般来说较难出租、稳定性差，故流拍可能性极高。

3

案例

本例商铺位于中原区中原商贸城附近，纯一层，面积为112.62㎡，法拍评估价339.48万元，二拍起拍价 240万元，两人竞拍以282万元成交，二拍每平米约25000元，溢价率17.5%。

该商铺为单层，户型较为方正，且周边老小区较多，客户有一定消费能力，加上周边品牌服装类商业圈已形成，可以较稳定的吸引客流。若客户熟悉附近情况，且从长远角度考量，该类商铺到一定价格便容易成交。

从以上三个社区商业门面房分析，社区商铺受商业经营氛围影响较大。

区位则影响附近小区稳定客源及部分流动客源，所以地理位置优越、周边已形成浓厚商业氛围、最好有较多同类竞品的社区商铺更易成交。

二、商场商铺法拍成交价约7000-11000元/㎡

主城区近期上拍与即将上拍的法拍商场商铺约有11套（未计入整层/栋拍卖）。

近期上拍商场评估均价12000-16000元/㎡，运营一般的区域成交均价约7000元/㎡，较好的区域约16000元/㎡，变卖均价约7000-11000元/㎡。

近期，运营一般的区域租金约70-150元/㎡·月，运营较好的区域约200-330元/㎡·月，多数情况租金随层数的增高递减20-60元/㎡·月不等。

以下为三个不同特点的商场内铺法拍实例分析。

4

案例：1层内铺

本例商铺位于中原区中原商贸城内，属于一层内铺，面积21.2㎡，评估价39.11万元，目前变卖无人出价已流拍，变卖价21.9万元，每平米约10000元。

该商铺虽为1楼内铺，但该商场内经营不善，除主通道和已形成的个别品类圈外，均已基本搬空。

该位置不在圈内，故此类商铺对租户吸引力较小，无法做长久生意，法拍成功概率低。

5

案例：4层内铺

本例商铺位于二七区万博商场一期内，面积17.28㎡，评估价22.42万元，变卖价12.56万元，每平米约7300元。

该铺面为打通铺，后期租户更换可能需求会产生变化，租金收益稳定程度会受影响，但此类商场一般由运营方统一招商，交易难易程度一般视商场客流及该层入驻商户地市客源稳定程度而定。

6

案例：2层外铺

本例商铺位于郑东新区郑州宝龙广场内二层外铺，面积35.65㎡，评估价66.02万元，二拍流拍价56.12万元，每平米约15700元。

该商铺所在商场为小镇式设计，但布局结构较为混乱，且运营能力较差，入驻商户类型较为混乱，客单价低。加上周边小区均为多层住宅，客源更是比普通商场少，所以此类商铺难以成交。

以上三个商场内铺法拍案例，我们可以知道内铺受商场运营影响极大，且不了解该商场的客户根本不会考虑参与法拍，所以法拍客户群体就比一般商铺客户群体少了许多。而且通常来讲，一般零售商场层数越高越难成交。

三、特色街区商铺：以部分万达金街商铺为例

特色街区商铺近期在主城区无上拍，往期成交均价约23000-28000元/㎡，运营一般的特色街区平均租金约260-330元/㎡·月，运营较好的特色街区平均租金约300-500元/㎡·月。

以下为两个不同特点的金街商铺法拍实例分析。

7

案例：金水万达金街

本例商铺位于金水区万达金街内，户型一拖二，面积164.14㎡，评估价326.71万元，一拍起拍价229万元，一拍6人竞拍94次成交价357万元，溢价率56%，每平米约21750元。

该商铺在街区内位置较好，比较靠近入口，且所属特色街区已有较成熟的商业氛围，此商铺每平米单价对于位置来说有一定性价比。

另一方面，周边业主消息互通也不会轻易错过自己熟悉的区位商铺，他们比较了解特色街区商铺成交价格波动，看到法拍成交价格可能比开盘价格低得多，即使短期内生意一般，也会迅速出手。

8

案例：中原万达金街

本例商铺位于中原区万达金街内，户型一拖二，面积109.5㎡，评估价139.45万元，一拍起拍价118.5万元，一拍18人竞拍282次成交价310.54万元，溢价率162%，每平米均价约28400元。

该商铺位置在金街内并非通道入口处，但每条街客流程度与客流量高的区位不同，中原万达及金街附近无大型购物商场、街区，且该铺附近为街区较为繁华地段，故该地可以保证稳定客流量，也容易法拍成功。

以上两个特色街区商铺案例可得出，特色街区运营能力与客流若可以得到保证，铺位单价即使高些，长线收益也可得到保证，这样的商铺大多都在一拍阶段被拍走。

四、总结

通过以上几个方面的分析，我们可以看到，多数法拍成交的商铺单价多在一万三以内，少数自身条件较好的商铺，单价高于两万五每平也会法拍成功。

地段好、商业圈成熟的商铺哪怕单价高、面积大，也会在一拍二拍就被抢走，位置差、周边没有经营氛围的商铺单价即使低到4位数，走变卖程序也鲜有人参与竞拍。

投资商铺不是刚需，但手头有闲钱的时候亦可以在商铺价格下行且参与法拍的铺子里捡漏。

想要在法拍中捡漏，在参与竞拍前，一定要进行详细的产调，主要关注其产权信息，是否有长期租赁，商铺的公摊情况、物业费情况等。

除此之外，还要进行实际的调研，走访周边商铺的铺户比及空租情况，弄清楚参与法拍在过户过程当中需要缴纳的各种税费等，如拍卖房房屋可能存在继承、赠与或析产以及二次过户等，高额税费包含：差额个税、增值税、契税。

市场行情不好是暂时的，投资不动产却是长期的，若能捡漏到商铺自行经营做自己的东家，则回本更快。

从另一方面来说，通过法拍的商铺更有产权保证，不会出现不良卖家一铺多卖的情况。但考虑入手商铺之前，也需切实了解该商铺的实际情况及是否存在隐患。

投资需谨慎，背调详实，才能最大程度减少不必要的风险。