取消参考价！广州楼市，杠杆又回来了！

作者：子非鱼

01 | 广州取消二手房参考价

12月21日，多家权威媒体爆料，广州取消二手房参考价了。

多个热点房地产网站、APP上，广州的“指导价住宅小区”，不再显示指导价，改为显示业主真实挂牌价。

看了一眼贝壳找房，果然如此，童叟无欺。广州PLUS特地梳理了广州96个参考价小区最新的实际挂牌价和9月份的参考价对比，如下图。

整体上看，差别并不大，有的比之前的参考价略高，有的略低。

广州并不是第一个取消参考价的城市。

关于二手房参考价，是去年2月份深圳率先发布，此后宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州等城市纷纷跟进，共计15个城市发布了二手房参考价。

但整体上只有深圳、上海两座城市覆盖了全域，广州只对96个小区发布了指导价，西安两批次只覆盖了205个小区，东莞覆盖218个小区等。至于金华、温州、合肥、衢州，只是放了一声空炮，说是要发布指导价，但没有下文。

而且，今年8月克而瑞就梳理了一下，,15个城市中，也只有深圳、上海仍在执行，其余13个城市要么没有下文，要么虽然还有指导价，但银行贷款已经不按指导价执行，比如广州，要么直接不再显示参考价，比如西安。

可以看到，广州尽管昨天才开始取消参考价，但实际上银行贷款早就不再按照参考价执行。

取消参考价，无非就是这个目的，无非就是想让杠杆回归而已。

02 | 会有什么影响

说实话，影响并不大。无非是杠杆又回来了。

要理解二手房参考价的影响，首先得明白它的作用。去年深圳率先发布的二手房参考价，其根本作用是降杠杆。

参考价并不是要求买卖双方必须按照参考价来成交，参考价是给银行，让银行按照参考价给予购房者贷款，达到降杠杆的效果，从而给市场降温。

举个例子。以广州天河区1一套1200万的房子为例。参考价之前的挂牌价是1200万，参考价发布之后，广州挂牌价普遍被打了8折左右，假如参考价发布后是1000万。

那么你在参考价发布之前购买这套房子，首付是360万，可以向银行贷款840万。参考价发布之后，虽然挂牌价变成了1000万，但业主的心理价1200万不会变，你买这套房子总价仍需要1200万。

但银行则是按照参考价给予贷款，也即你最多只能从银行贷款700万，首付则需要500万。

发布前首付360万，发布后首付500万。杠杆下降，让一大批人失去了购房的勇气和实力。最终起到给市场降温的效果。

现在广州取消二手房参考价，让二手房回归真实挂牌价，无非就是让杠杆回来，让银行能够给予购房者更多的贷款。

理论上会对楼市产生一定的刺激。这也是当下从外围区到核心区房价均在调整的广州，想要达到的目的。

但是：

一方面，目前很多小区的挂牌价已经跌至参考价，甚至比参考价还低。取消与否没差，事实上如今的参考价，已经演变成了很多小区的救命价。

以深圳来说，乐有家披露的数据显示，目前有40%的小区挂牌价低于参考价。广州目前尚未有整体统计的数据，但深圳如是，比深圳调整力度更大的广州，概莫能外。

10月份，广州番禺区广地花园有一套约300平方米房源，参考价760万元，但业主调价后报价已经降至598万元，比参考低162万元。天河华景新城一套业主急售的103平方米大三房，一口价460万元，较参考价577万元低出百万元。

另一方面，在经济与收入复苏仍未可知的情况下，即便取消二手房参考价，杠杆回归，购房者可以从银行贷更多的款，但谁敢？

杠杆回归，可以贷更多的款，意味着后续的还款压力加大。在提前还贷仍在持续的当下，增加贷款压力，显得很不应景。

不过话说回来，取消参考价虽然对于市场的推动作用不大，但确实到了该调整的时候，毕竟有真实需求的家庭，还是希望能够借助银行的力量上车。

03 | 整体市场预判

目前，深圳广州两个一线城市的楼市，正在上演着多空博弈。

有的开发商取消折扣甚至涨价，有的业主也在跃跃欲试，但他们都只是在试探，并不是需求和热钱推动的，当他们发现市场不买账的时候，还是会乖乖回调。

比如位于黄埔区的保利锦上，准备开盘时还没有放开，当时的吹风价是2.8万元，然而放开之后开盘时的价格立刻涨到了3.1万元。

原以为涨价会迎来一波大卖。但当一大批购房者涌入售楼处发现涨价后，被吓退，都纷纷挥手告别。结果，该楼盘的价格又降低2.9万元/平方米。

深圳目前多空博弈比较激烈，但整体明显仍是空比较多。新盘打折出售仍是多数，最新拿证的龙华新盘富基云珑府备案价6.4万，折后价4.9万元，直接将龙华房价拉回到了五年前。

对于各类城市整体的预判，本号仍是最近几篇文章中的观点：

第一，对于北方一些已经连续下跌四五年的中心城市，房价已经见底，后续上涨不太可能，大概率是横盘。比如天津、青岛、济南、石家庄等，这些城市目前反馈的数据来看，尽管成交量仍在底部，但房价已经跌无可跌。

第二，对于东北城市来说，用于供应量太大，而且人口一直在流失，房价整体仍会持续调整。沈阳、大连、长春是东北仅有的三个人口仍正增长的城市，但整体供应大于需求，而且在东北整体调整的氛围下，调整也会持续。

第三，对于南方大多数中心城市与北方少数中心城市，房价才调整一年左右，泡沫依旧非常大，房价收入比依旧非常高，后续调整还会持续一段时间。至于何时横盘，要看成交量复苏进度。

第四，对于大多数人口流失、产业不振、经济荼蘼的三四线城市，天量的供应与不断流失的需求，房价会进入漫长的调整周期中。