房屋有质量问题、物业不达标、房屋空置，法院如何判物业费？

专业化的物业服务能有效提升业主的生活品质。小到垃圾清扫、绿化养护，大到房屋维修，物业与我们的生活息息相关。日常生活中，我们或多或少都曾与小区物业打过交道。

但你对物业了解多少呢？在房屋存在质量问题、物业服务不达标、房屋空置等问题的情况下，物业费该不该交？让我们听听法官怎么说？

鲁法案例【2022】537：房屋质量存在问题，物业费该不该交？

01、基本案情

刘某购买某小区商品房一套，某物业公司负责该小区前期物业服务。一年后，刘某所购房屋出现墙体开裂，地下室渗水。刘某向物业公司反映后，物业公司组织人员进行了维修，但未能有效解决房屋出现的问题。物业公司向开发公司反映后，开发公司一直未做处理。物业费支付期限届至，刘某以房屋存在质量问题、物业公司未完成修复为由拒不支付物业费。物业公司认为其已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某拒交物业费没有依据，遂将刘某诉至法院。刘某辩称，其购买的房屋存在质量问题，物业公司在修好房屋之前，其有先履行抗辩权，不支付物业费合法有据。

02、法院审理

法院经审理查明，开发公司将案涉小区物业移交物业公司管理时，与物业公司签订了一份委托维修合同，委托物业公司对小区房屋质量瑕疵进行维修。刘某向物业公司反映房屋存在质量问题后，物业公司依据委托维修合同约定组织人员进行了维修。对未能有效修复这一情况，物业公司报告了开发公司，开发公司未做处理。法院审理后认为，刘某房屋出现质量问题后，物业公司进行维修系基于其与开发公司签订的委托维修合同产生的义务，并不属于物业服务的内容，物业公司并不因受托维修行为成为房屋质量责任主体。刘某房屋存在质量问题未得到有效修复，可依据商品房买卖合同约定向开发公司主张，不能成为拒交物业费的理由。本案物业公司已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某应按约定支付物业费。法院判决支持了物业公司的诉讼请求。

03、法官说法

现实生活中，房屋开发公司将小区物业移交物业公司管理时，一般与物业公司签订委托维修合同，委托物业公司对房屋质量瑕疵进行维修。当业主房屋出现质量问题时，物业公司基于委托维修合同的约定，会组织人员进行维修。加上小区前期物业服务公司由开发公司选定且一般由开发公司投资设立，在此情况下业主会产生一种错觉，即房屋出现质量问题维修责任主体是物业公司，若其不履行维修义务，业主可以不交物业费。表象上，房屋出现质量问题时物业公司负责维修，但事实上其维修行为系基于开发公司的委托，并不是对业主的法定或约定义务。房屋存在质量问题未得到修复，业主应依据房屋买卖合同向开发公司主张，而不能向物业公司主张。只要物业公司按照与业主签订的物业服务合同的约定提供了物业服务，业主就应该支付物业费，若以房屋存在质量问题为由拒交物业费不仅不会得到支持，还会构成违约。

鲁法案例【2022】538：物业服务不达标，物业费该怎么交？

01、基本案情

某物业公司为张某所在小区提供前期物业服务，双方签订的物业服务合同约定：物业公司提供四星级标准物业服务，业主按四星级收费标准支付物业费。但在实际履行中，物业公司提供的物业服务并未达到四星级服务标准。包括张某在内的20余名业主据此不支付物业费，物业公司将张某等人诉至法院。庭审中，张某等人以物业服务不达标为由要求物业公司降低物业费收费标准，按合同约定标准的50%支付。

02、法院审理

法院经审理查明，2014年，泰安市政府物业主管部门制定住宅物业服务收费管理办法，将普通住宅物业服务等级分为五个星级，一星级最低，五星级最高，每个星级对应不同的服务标准和物业费基准价格。本案中，物业公司提供的物业服务未达到四星级标准。法院审理后认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方均应全面履行。物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准，构成违约，应承担瑕疵履行违约责任，其仍要求业主按合同约定标准支付物业费没有依据，业主要求物业公司减少物业费价款合法有据。法院依据民法典第五百八十二条规定，结合物业公司已提供物业服务的情况，酌情确定业主按照合同约定标准的60%支付物业费。

03、法官说法

民法典第五百零九条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条仍不能确定的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，物业公司提供的物业服务不符合合同约定，构成瑕疵履行，张某等人主张减少物业费价款，符合法律规定，可以得到法院支持。

法官在此提醒广大业主，当发现物业公司提供的物业服务不符合约定时，应及时通过小区业主委员会或物业主管部门督促其整改。物业公司拒不整改或整改后仍未达到约定标准，业主可以与物业公司协商减少物业费价款。如协商不成，业主可以向人民法院提起诉讼，请求法院确认物业公司构成违约，减少物业费价款，用法律武器保护自己的合法权利。如物业公司长时间不能提供符合约定的物业服务，业主可以通过小区业主委员会解聘物业公司，依法另行选择物业公司为其提供物业服务。

鲁法案例【2022】539：房屋空置、物业费该交多少？

01、基本案情

王某在泰安某小区有普通住宅一套。2020年底，其和老伴到北京看孙子，房屋空置。2022年3月，小区物业公司电话催促王某支付2021年度物业费4100元。王某主张其2020年底已搬到北京居住，没有享受到物业公司提供的物业服务，房屋空置，所以不能支付物业费。物业公司主张王某房屋空置未按规定向其提出书面申请，未得到物业公司确认，所以应全额支付物业费。双方僵持不下，物业公司将王某诉至法院，要求其支付2021年度物业费4100元。

02、法院审理

法院审理后认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定：普通住宅交付后空置六个月以上，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定。《泰安市物价局、市房产管理局关于贯彻落实<山东省物业服务收费管理办法>的通知》第三条第一款规定：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。本案中，王某房屋空置时虽未按规定向物业公司提出书面申请，得到物业公司确认，但根据王某房屋水电气用量情况，可以确定其房屋2021年度空置事实。法院依据上述规定和房屋空置事实，依法判决王某按物业服务合同收费标准的60%向物业公司支付物业费。

03、法官说法

本案中，王某一家虽不在小区居住，不直接享受物业公司提供的秩序管理、卫生扫除等物业服务。但除此之外，物业公司还提供包括王某房屋在内整个小区建筑物及其附属设施维修养护等物业服务。王某一家虽人在北京，但物业公司仍为其在泰安的房屋提供物业服务。物业公司为王某的房屋付出了劳动，王某作为受益人，如不承担物业费，对物业公司不公平，但要求王某全额支付物业费也不公平。房屋空置物业费如何收取，民法典等基本法律未作规定。实践中，一般由当地政府根据实际情况做出相应规定。物业公司和业主均应关注和遵守当地相关规定，依法依规行使权利、履行义务。依据山东省目前规定，仅在前期物业服务阶段普通住宅空置六个月以上才减少物业费价款。对于商业用房、别墅等以及不属于前期物业服务阶段的普通住宅，房屋空置物业费收取标准应遵守双方签订的物业服务合同约定。另外，根据泰安市目前规定，房屋空置时，业主须向物业公司提出书面申请，得到物业公司确认后才能按空置房标准收取物业费。在此法官提醒业主，房屋空置时，要按规定履相应程序，完善相关手续，减少不必要的麻烦。

来源：山东高院、泰安中院、泰安市岱岳区法院，图片来自网络