房地产企业合规管理探索

房地产企业的合规管理，应遵循目前国内强化合规管理趋势。通过健全企业合规管理体系，帮助企业规避生产经营中的合规风险，增强法治能力，促进企业健康可持续发展。目前，房地产企业合规管理主要关注以下几个重点领域：

1.资质合规

就房地产开发企业而言，首先应注意项目公司的资质合规问题。由于税务等的原因，房地产企业选择在外地设立项目公司。然而，项目公司在设立时因其年限、业绩等原因，所取得的是暂定资质，对其开发的面积规模有一定的限制。鉴于项目公司为房地产开发的法律主体，项目公司开发的面积如存在超越资质开发规定等不合规事宜时，将触发《城市房地产开发经营管理条例》等相关管理法规，会对房地产开发项目产生不利影响。

2.开发合规

房地产开发的核心之一是为了取得五证，然而房地产项目开发过程中企业所需办理的证件远不止这些。但就项目工程的重要节点来说，每取得一张证件几乎就代表了项目工程的重大进展，也意味着项目成熟度的提高，并且金融机构和合作伙伴对项目评估价值也会随之提升。在房地产开发的前期，企业会面临获取相关证书的问题。如未取得建设工程规划许可证、施工许可证；另外，在取得上述证书后的建设过程中，还会面临建设过程中的合规问题，如未按照建设工程规划许可证建设等。如开发企业在建设过程中未取得上述证件，将会面临如《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等引发的行政风险与民事风险，而且根据法院相关判决结果，未取得商品房预售许可证是诉讼的重灾区。

3.融资合规

房地产开发是资金密集型项目，具有投入大、周期长、高收益、不确定因素多等特征。由于企业自身持有的资金有限，房地产企业往往需要向金融机构、投资者融资以保障房地产项目的资金需求。近几年，随着“三道红线”要求，银行信贷额度收紧，金融机构对房地产企业贷款风控要求提升，银保监会对融资企业的资质、资本金比例都做了要求，严令禁止违法违规放贷。因此部分商业银行开始减少对房地产企业的贷款发放，造成了部分房地产企业融资难的困境。

在融资过程中，每种不同的融资方式面临的风险亦不相同，可能涉及的罪名有骗取贷款罪、贷款诈骗罪、非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等。民间融资，是房地产企业所有融资类型中风险最大的一类，也是引发刑事风险最多的一类融资方式。

4.销售合规

销售合规包括销售条件、销售方式、销售宣传等方面的合规。

就销售条件而言，《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同司法解释》等有明确规定，因此预售许可证是否获取关系到合同效力以及销售的合法性和规范性，房地产开发企业必须严格按照法律规定申领预售许可证并遵守政府部门对销售的监管政策。

就销售方式而言，房地产开发企业不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得为购房者提供首付融资，不得以任何形式诱导购房者通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

就销售广告而言，容易误导购房者的预期和意向。2018年修正的《广告法》提高了极限用语的处罚力度，增加了禁止性规定。2016年颁布实施的《房地产广告发布规定》，对房地产企业发布广告的条件、内容、形式和范围进行了具体明确的规定。目前关于广告宣传纠纷高发点主要为精装修标准与宣传内容不符、学区配套设施的承诺与实际建设不符，地下室、庭院等与广告宣传不一致、车位宣传内容与实际不符等。

5.税务合规

房地产开发过程中，企业经常出现一些行业性共性税务问题。例如，土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司是否可以在确认销售额时扣除土地价款；房地产企业的集团公司向成员企业收取的金额较大的服务费是否能够税前扣除；无偿移交房产，成本能否据实扣除。如开发企业在不能合法合规处理上述涉税事宜，可能会造成巨大经济损失，甚至涉嫌“偷税漏税”面临刑事风险。

6.劳动用工合规

房地产企业除存在一般企业面临的劳动用工合规外，亦具有其特殊性。如房地产行业存在大量员工与项目公司签订合同，当项目结束后，员工需调离目前岗位，到其他项目公司工作的情形。在该种情形下，企业往往与员工签订相关合同，约定企业不再向劳动者支付任何补偿，到其他项目公司后工龄继续等相关条款。如未能妥善解决，可能会面临离职员工要求按照相关法律法规支付补偿金的风险。

7.反商业贿赂合规

目前，对反商业贿赂的规制主要集中于《刑法》及《反不正当竞争法》层面。虽然对商业贿赂的行政制裁力度还需加强，商业贿赂的民事法律责任也存在缺失，随着房地产企业的规模化及专业化，企业应越来越重视反商业贿赂方面的合规，尽量降低法律风险。

面对未来日益复杂的国内环境，房地产企业应将合规管理理念贯穿于企业经营、管理、服务、规划的全过程，把合规行为升华为合规文化，才能保证企业“绿树长青”。

作者：付雨峰，北大纵横高级合伙人