上海楼市，已重回2018年的买方市场

从我2018年从事房地产行业以来，印象最深刻的是刚好在那2018年的那个冬天，上海楼市处于买方市场。

而从历史的经验来看，买方市场是上海楼市比较难得的机会，2018年大概持续了几个月的时间；到来年的小阳春，转变成卖方市场似乎也是一夜之间的事。从2019年3月一直到2022年的8月，卖方市场占了大头。

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还记得2021年的冬天，我谈了一套880万的房子，房东挂牌价格是890万，最终以884万的价格成交。

而这6万元钱，还是从谈判桌上硬砍下来的，那时候房东的原话我记得非常清楚：“890万的挂牌价就是到手价。”

一直到2022年的9-10月，上海楼市才进入下行空间；而从九月份开始，近三个月市场上的客户都是非常少；房源挂牌数目在急剧增加，大家都明显感觉到，房子难卖了很多。

在现在这样的行情下，上海楼市的天平发生了偏转，从卖方市场转变成买方市场。

之前的文章我有反复提到，当下楼市让我们迎来了一个最佳买房窗口期，不仅议价空间在增加，房源选择也在增多；同时信贷也给大家使用资金提供了便利。

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现在，进入了买方市场之后，我们终于可以精挑细选一套价格合适的好房，也可以做到买房不将就了。

首先，现在可选的房子相对较多，我们完全可以在自身预算的前提下，选择一个好地段和交通便利的板块。

这两个因素是板块好房的一个很重要优势，交通便利是发展的根本，好的板块意味着接下来也会是上海楼市里领涨的板块，是众多接盘者不断涌入的板块。

综上这两样核心因素，在卖房的时候，板块和交通有优势的房源是可以卖上好价格的；原本市场火热的时候，市面上可买的好房源并不多，但是在房源量增多的买方市场下，我们能有更多的机会去选到这样的产品。

其次，如果房源总价水平和板块错配，大家要谨慎选择。举两个简单的例子：

倘若在五大新城购买了一套大四房，接下来大概率就是错配了，道理很简单，购买五大新城的人大多是预算不足的刚需客户，两房才是核心，小三房也受追捧。

但是买大四房，一个是总价并不低，二个是真有这个预算的人去改善的，更多就会选择去市区买房。所以郊区的大户型房源，真正有需求的只有正经生活在本地的人，但是本地购买力强的人毕竟在少数。

再好比宝山罗店买了一套价格超过800万的房子，其实也是错配的；因为以板块内群体的购买力，能达到800万以上的是少数；

宝山大部分板块，真正的价值是围绕着400万-700万卖，超过这个预算的大部分人，可能不会选择买宝山。

还有一个要注意的点，大家在选房的时候，楼层、户型不够好的都不要买。

在现在的这个房源这么多的市场行情下，有很多房东都是趁这个时机抓紧时间出货，不惜降价；

但是大家在选房的时候，一定要从自身需求出发，好楼层、好户型都是一个房子的硬属性，决定未来你的房子是否好卖；不要因为价格便宜就买硬伤房，在这方面请不能妥协。

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最后，买方市场和卖方市场的转换，是需要一定时间的。这段时间，就是我们常说的窗口期，是我们挑选优质资产最合适的时机。

上海楼市已经在分化行情下一去不复返，大家在选房的时候，一定要遵从六边形战士的维度（详情请见：买好二手房，主要看这六个维度）未来房子的涨幅都取决于这些维度，这一点是非常重要的。

买方市场的环境下，可以选择的房源是比较多的，同时我们还有信贷和政策的支持，能帮助我们刚需和改善的朋友们买到一套好房；有需求的朋友们，赶紧出发吧。