广东
文｜邓浩志
12月15日，广州第四轮土拍结束。结果传闻兑现了，位于天河区梅花铝厂地块流拍。要知道，天河区可是广州CBD所在地，房价很高，一地难求，这个位置居然都流拍了……可见土地市场之冷。广州都冷，全国其他城市更甚。
下面我谈几点看法：
1、天河地块的流拍，和旁边另外一个刚刚新开售的项目盘有密切关系。
就在前几天，旁边的全新一手楼盘越秀天河和樾府开售，起步价仅为7万多元一平方，而此次流拍的梅花园铝厂地块和这个新楼盘几乎是一路之隔，起拍楼面价就5万多一平米。我粗略测算了一下，梅花园铝厂地块建成后，销售价格要接近每平米8万才能实现盈亏平衡，按照旁边竞品的表现，难以实现房企的预期目标，于是此前报名的房企，据说也连夜退缩了。
2、广州第四轮土拍继续遇冷，这是房地产市场寒冬继续，没有复苏的表现。
集中供地已经经历过好几轮，此次是供应量最少的一次，只有6宗（第一第二次的时候有48宗之多），这次全部都是优质地块。在小而精的供应模式下，居然还有土地流拍。而成交的5宗地块，也基本是底价或接近底价成交。其中中铁物流园地块竞价2轮，白云龙归安置房地块竞价9轮，其余都是底价成交。以上都说明，广州土地市场不是一般的冷。按这个趋势，只要继续坚持不允许地方国企托底，广州土地市场明年依然会低迷。按照这个表现，未来除了核心城区土地，远郊或近郊的地块，很可能继续无人问津。这样下去，广州的财政困境何时能解？
3、没有所谓的民企拿地谈不上复苏。
此次拍地有2家民企报名，1家有斩获，网上有部分观点据此为由，强调民企复苏了。但据报道，拿下知识城地块的方圆，早在3年前就曾与水西社区签订合作意向协议，所以本次属定向拍卖。而且方圆也没单独拿下，还找了知识城集团一起联合。另一宗龙归安置房用地，所建房屋将由政府全部回购，属不担心销售且利润有保障的低风险项目，所以龙湖才敢出手一试，但最终也没有拿下来。而据我所知，目前民营房企几乎全数囊中羞涩，根本无力购地，远远谈不上复苏。
4、广州房地产市场急需有效的政策支持。
目前，广州仍然坚持2021年楼市过热时候的严厉的调控政策。这么严厉的政策，不但抑制了投机，投资，甚至大量刚需也无法释放。举个例子，目前比较多“卖一买一”的需求，由于二手房政策紧缩，二手市场低迷，卖房困难导致换房需求无法释放。另外，二套房首付比例过高（普遍首付比例为70%），也使得改善型购房门槛太高。而过去一段时间，单纯调整房贷利率，只降低了首套房贷的压力，对改善为主导的广州市场而言，降低二套房贷利率才有助于支持改善型需求。如果购买力无法释放，楼市就不可能复苏，楼市不复苏，土地市场也难以复苏。
（本文图片来自网络）
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