对话 || 赵继艳：让文化产业园区为城市赋能

南京市秦淮区莫愁路紧邻新街口商圈，历史悠久、文化底蕴厚重，有朝天宫、江宁府学、莫愁路教堂、南京工艺装备制造厂等历史建筑。其中位于莫愁路329号的南京工艺装备厂作为城市产业发展历史的工业遗产，于2014年在南京广电集团和上海锦和商业经营管理股份有限公司共同打造下，蜕变为南京新文艺聚集地——越界·梦幻城。

文化产业园区作为经济发展转型、产业聚集化、规模化发展的重要途径和载体，在促进产业领域细分和规模效应的同时，对文化事业、文化产业以及国家和城市的建设都起到了重要作用。另外，作为存量时代转变城市发展建设方式的重要抓手，城市更新适应新趋势与新发展的需求，在提高土地利用效率、发挥城市聚焦经济效益方面起到巨大作用。越界·梦幻城作为南京城市更新与产业升级的生动范本，延续了金陵城的历史文脉，也为秦淮区乃至整个南京注入了能量与活力。

为了解越界·梦幻城的改造及运营发展模式，为南京城市更新以及疫情之下文化产业园的运营提供新的发展思路，南京商业地产商会编辑特前往越界·梦幻城专访总经理赵继艳。以下内容根据采访整理。

能否简单介绍您的从业经历？为何会选择从东北来到南京？

我大学主修的市场营销、工商企业管理，那个时候大家都觉得学市场营销的人很悲剧，毕业出去就是干销售，特别累、特别辛苦，在我们父辈眼里，坐在办公室天天不着风不着雨的才是幸福的工作，但是我从来不那样认为，太过安稳就意味着停滞，人生就像逆水行舟，要不停地折腾，折腾才有活着的意思。

今年5月，锦和商管发布了更名公告，将证券简称从原来的“锦和商业”更改为现在的“锦和商管”，这是出于什么原因？从简单的园区运营“二房东”到城市更新领域的轻资产运营服务提供商，再到现在的“锦和商管”，其间公司的运营模式和招商理念发生了什么样的转变？

锦和集团“一重三轻”四个版块，分别为：资产管理、酒店管理、公寓管理及商业管理，每个版块的业务水准都很强，我们属于商业管理公司，旗下还有自己的物业公司，现在由“锦和商业”更名为“锦和商管”，其实是为了更好的对外诠释，以前外界听到“锦和商业”都认为我们是做购物中心综合体的，其实在市场定位上，我们是做商业管理，而且是立志成为中国领先的商用物业全价值链服务集成商的管理公司，所以更名后可以让外界更清晰地知道我们的业务定位。

如何看待轻资产运营服务模式？有何利好及风险？

现在很多企业都开始走轻资产运营的模式，这其中不乏有部分原因是在于现在这个时期的特殊背景，大家走轻资产模式很大程度上是为了降低风险。

优质的轻资产运营商利用自己的运营经验和实力，让所委托的项目尽快盈利，并且能够持续盈利，这需要专业的流程和机制——轻资产运营商要运营过多少园区、积累多少经验才能做到这点？城市更新项目未来作为市场的重要组成部分，其特点便是没有完全相同的项目情况，这个做成功了不代表那个也能做成功，因为不同的项目之间地理交通方位、载体数量、周边环境等因素都有差异。如果运营商经验不足，那么在定位、设计、施工、招商、运营、物业管理等某一个环节出现问题，最终结果的实现都会变得不可控。

越界梦幻城项目是走的轻资产运营模式吗？

越界·梦幻城项目当年投入了1.8个亿用来初期改造，这是一笔较大的投入，锦和商管的其他在营项目也都是投入了大量的资金进行改造及长效运营的。在集团内部，锦和商管业务算是轻资产，这是基于内部业务的轻重比较，但是和其他轻资产运营商相比我们应该算是重投入的了。我们愿意与产权方一起去投入资金，再做股权的比例配置，合作的资产方可以既是裁判员又是运动员，我们用十几二十年的运营经验来做资产的增值保值，双方共同投资共同获益。

锦和商管如何通过定位、改造、招商、运营来提升物业商业价值？

纵观国际，在成熟的市场规范下，真正把规模和市场做大的公司都是在进行投、融、管、退周期循环的资管主体——投入资金低价买进项目进行工程改造，重新定位出租，实现租金收益的增长，拉升资产的评估价值，最终实现增值退出，提升的过程就是商业管理的过程，作为行业内首家上市公司，我们做的便是最重要的拉升物业租金及服务定位的环节，帮助资产方对物业进行保值升值。

为什么选择在南京、在秦淮、在莫愁路建设“越界·梦幻城”？契机是什么？

整个南京市尤其秦淮区有非常好的文化底蕴，南京文化最深厚的那部分、两千多年老城的文化基础全在这里，大家谈论南京无论是谈情怀还是谈金陵都是围绕着秦淮。越界·梦幻城选择在南京、在秦淮、在莫愁路，这一点是最大的契机。

当年锦和与广电的合作是双向奔赴的结果，进而形成了这样一个产业园的运营主体，通过越界·梦幻城打造文化创意产业园区，用文化园区的氛围对周边的街道、社区进行文化的反哺，包括莫愁路这条老街，再扩大辐射到周边更大的范围，这是文化园区的底蕴。

锦和从2007年就涉足城市更新，作为锦和商管的华东区招商运营负责人，您认为老旧项目的改造最关键的点是什么？

城市更新的关键点在于对这个地方的人文和历史有充分的了解，在最开始的时候就为项目定一个合适的方向，这是项目开展的基调。因为做商业还是做办公、做文化还是做科技，更新原则是不一样的。大的基调一旦定下来，很多东西是要因为这个目标被摒弃的，比如说如果计划做商业，那么项目的合理动线、配套设施的人性化尺度、为未来承接越多越好的人流做好准备，就不可能追求有幽静的环境。所以说最开始时的定位是大的方向，具体实现的路径是可以调整的，战略不变，但是战术是可以因时制宜的——根据市场每一年的变化和政府的导向以及当地的城市产业的发展情况去做微调，都是为达到最终的目的添砖加瓦，我觉得过程中从战略到战术都是重要的。

上海、北京、南京相继推出了城市更新政策，您怎么看待它们之间的差异？

差异一定是有的，因为几个城市都是全国的首批更新试点城市，大家都是在“摸着石头过河”，未来一定会逐步完善相关法律法规。上海的城市更新政策偏向于商业逻辑，北京的城市更新政策相对于偏重产权合规的逻辑，南京的城市更新政策涵盖的东西很多，因为有关部门在前期做了充分的调研，城市更新政策最后的效果要看具体落实的过程当中相关的行政部门如何操办、如何形成高效的机制。

上海和南京都是非常有历史文化底蕴的城市，其存在的老旧物业和历史建筑也是存量去化及城市更新的重要课题，如何平衡历史文化与城市更新之间的关系？

首先，历史文化与城市更新之间不需要平衡，因为它们没有矛盾。就像前面我举的例子，你面前有一池的鱼，你手里有一个鱼缸，你不会把鱼塘里所有的鱼都装进来，因为鱼缸没有那么大，所以城市的更新首先在于保护历史的建筑物，在既有建筑物的基础上去进行改造或者提升它的使用功能，把它从老厂房变成现代化的智能空间。虽然看着只是一个词语的变化，但是老厂房只要能遮风避雨、有足够的承重，工厂就可以正常运转，但现代化的职能空间不可能用10米层高的房子，会冬天很冷、夏天很热，所以要对房屋进行改造。另外，还要让它具备现代办公的智能化配置，铺设网络信号等。

所以说它俩不矛盾，城市更新最后的成果，不光是承载历史底蕴，更是提高城市整体文化和老百姓的生活质量。因为园区既可以做文化，也可以做科技，并且科技和文化一定是相辅相成的，人民达到了一定的物质基础后对精神层面的追求就会更高，当精神层面达到了一定高度之后，对物质的需求反倒化繁为简了，而园区可以提供优质文化科技企业持续发展。

如何看待“城市更新必将是城市未来发展的主流方向”？

首先从国外的成功经验来看，二战以后世界上的大城市都着眼于对自己的历史建筑做好传承，所以我们出国能看到很多几百年的老城堡或老建筑。另外从我们中国来看，我觉得城市更新其实一直都在进行，虽然以前不叫“城市更新”，但是我们这一波做产业园的人在做的实际上就是城市更新的逻辑，只是那个时候政府让市场先往前走了一步，我们先干起来了。07年的时候，锦和就在上海做了第一个越界产业园，面积有十万方，当时放眼整个上海也算是规模非常大的民营产业园区。我们从那个时候就开始保留原有的城市记忆，充分利用现有建筑改变它的使用功能以符合现代的使用预期。

所以说“城市更新”，我们过去就在做，只是现在政府把它列入了国家战略。需要去爱护及更新的载体，往往是一座城市有别于其他城市的印记，代表一座城市灵魂的一定不是新区的那些高楼大厦，如果哪座城市对自己的历史羽毛是爱惜的，一走进它就能发现这座城市的腔调跟别的完全不一样，这一定是历史的延伸给予了城市灵魂。更新保护的是原有的建筑，留下来的是记忆和文化，这让未来的年轻人有机会触摸历史，正因为有了这些才有了不同的城市。一座城市只有把历史留下来，才无法被复制和被拷贝走。

我们梦幻城每年都会邀请装备厂的老职工回来，看看我们把他们的老厂房打造成了什么样子，房屋是不是保留得很好，绿化是不是打理得很漂亮，甚至还有装备厂职工的孩子现在在梦幻城创业，几代人在不同的时间、同一个物理空间里做着同样积极向上的事情，想想其中的意义是不是更不相同。

谈谈疫情对文创类园区办公市场的影响和未来走势。

谈到影响，三年来我的眼光更多是驻足在小微企业。这三年来随着经济的下行，小微企业想继续完成创业梦想需要付出比之前多出数倍的精力，甚至要把过去多年创业得到的积蓄贴进去，大家期望的无非是疫情结束有东山再起的机会。所以说对于小微企业来说，三年疫情对他们产生的最大影响就是收入降低了，但是成本是持平或略有下降，所以整体是亏损的。

根据国家统计局的数据，今年前三个季度的经济增长是3%，高盛在近期对2023年中国的经济走势进行了预测，在今年的基础上对明年的经济增长值的预判是4.5%。明年上半年依旧会在疫情的持续影响之下，经济发展无法迅速转暖，但是到明年下半年经济会回升到5%左右，所以我认为明年的经济情况一定是好的。

自疫情以来载体运营的入驻率情况基本都是呈下跌趋势的，从今年全国小微企业注销的总数达到几十万家就可以感知出来。但是小微企业又是最具生命力的，他们比温室里有人灌溉施肥的花朵生长更快。有些企业是在疫情时期投资欲望下降了、收缩了自己的能量，等到疫情过去、大环境好了，大家都会“活过来”的！我们要对市场充满信心。

疫情对于文创类文化类的企业影响很大，在园区招商运营层面有没有因为经济环境的变化，采取与之前方向不同的策略，或者是对于企业的扶持是否有一些举措上的改变？

因为我们做的不是单纯的“二房东”，不是只为需要租赁办公空间的企业提供载体，那样的话，园区和写字楼就没有区别了。产业园区和写字楼最大的区别是在于企业服务，产业园区有运营平台，能够针对企业的需求扶持不同行业的企业生长，或者帮助企业在政府的支持下去做市场主导的政府产业，未来发展得就会更加深远。

疫情期间，园区着重扶持文化+科技企业，帮助他们申请知识产权和自我的商标保护，我们也邀请了检察院的领导来指导这方面的培训。在经济向好的时候，科技企业对内做研发、对外做渠道，高速发展、持续奔跑，这三年间企业奔跑的速度缓下来了，我们也借此机会帮助企业梳理过去，通过商标专利技术把知识产权认定下来，等到疫情过后再“起飞”的时候，企业已经有了很好的法律基础，自我保护的意识也更强了。“磨刀不误砍柴工”，这样为之前高速发展的业务打一些补丁，让企业未来走得更安全。

另外，孵化培养大学生创业也是这三年来我们做得比较多的工作。越界·梦幻城在2018年被评为南京市级的大学生创业基地，在南京除了高校办的产业园，梦幻城是南京最大的社会化市场化运作的大学生创业园区。疫情时期作为多所高校的毕业实习基地，大学生在毕业前就可以在梦幻城寻求到大量实习机会，这也能够让学生在就业时增加个人的工作经验和含金量。

以上这些工作都是没有利益回报的，但这是我们团队乐意去做的。所以产业园区可以因地制宜地为企业提供特色服务，并且根据企业不断调整和迭代。

疫情对于华东整个片区产业园区的营收影响是否很大？

有影响，但达不到很大的程度，这个情况缘于园区的精准定位。疫情之下人不能流动，第一个受损的就是体验式的商业，老百姓不能亲自去吃饭了、不能亲自去打球了、不能亲自去健身了、不能亲自去看电影了，所以对商业营收的影响很重，对文化企业的影响相对不太重。园区在整体招商的配比上，只有20%左右是商业和现代服务业，剩下的80%都是以产业为主。

举个例子，越界·梦幻城的幺幺七艺术空间，老板自己是多个国外红酒酒庄在国内的销售代理，红酒这一部分生意的客群是高端消费人群，这些客户不会因为疫情改掉晚上睡前喝一杯红酒的习惯；在红酒的主流业务之外，他还做红酒的人才培训，这一块的业绩近年来也在不断上升；同时他在梦幻城还主理着2000平方的地下艺术空间；艺术装置板块及周末的复古舞会，定期地邀约画家或者与其他艺术空间合作，组织公益画展及活动；同时还有红酒及精酿的品鉴区，这里已成为文艺先锋人群的固定生活场。主流业务和其他版块的组合使得他的业绩受疫情影响很小，园区内像春山这样的企业很多。

所以说，这三年间随着大环境的波动，文化创意产业园区的经营数值一定是呈下行趋势，但是受到的影响相对小于商业街区和写字楼。

作为文化创意产业园区运营商，需要承担怎样的历史责任？

我一直希望产业园区能够成为这座城市年轻人的理想创意设计的展示场，所以说做好文化创意产业园区一定是要“发大愿、做好小事”。我们团队每年花费大量的时间、精力、成本支持举行各种艺术展和手造节，为什么做这些？除了对参展的原创设计师提供一份增强信心的认可，对整个城市基础美学的拔高和对年轻小朋友的审美能力的提升皆有很大助益——这些都是我们这代做文化的人要去承担的历史责任。

所以，我们做的就是为文化产业的相关从业者打造一块“沃土”，把整个城市的美学带动起来。参加手造节对小朋友未来产生的影响，可能是创业上的、就业上的、审美上的、心灵上的，如果小朋友通过手造节觉得手作很美好很治愈，日后他在人生中遇到困扰时，可能做个陶艺、做个木艺，心就静下来了，这不就是文化的力量吗？

所以我觉得文化创新有两个方向，一是向后走，探索无限未知的领域，二是向前传承，我们中国有5000年的历史文化，其中有非常多精妙绝伦的技术由于没有形成传承的体系，很多有价值的文化没有被现代所继承发扬。传承和发扬要靠年轻人和年轻企业，其中很多企业有共同的难处，我们结合起来让政府听到这些声音，做好“传声筒”，解决他们的痛点，扶持他们成长，这就是我们的社会责任。

文章来源：《南京商业地产月报》，更多内容可扫描下方二维码浏览。