西安软件新城裁员1500人？最高2.8万中海天谷时代，还敢接盘吗？

独立观点，静观西安楼市。

板块分析，避免雾里看花。

西安软件新城裁员1500人？最高2.8万的中海天谷时代“码农”还能接不？

最近2022上半年交房的招商臻观府已经有几套二手房源上线平台急售，挂牌均价26054元/㎡，而招商臻观府的整盘销售均为25400元左右，基本上是“平进平出”的状态。

这个价格放在当下的软件新城也不算便宜，比如最近开盘的保利天汇、中铁建西派樘樾及公示备案价的中海天谷时代项目，也都在24000元—28000元的价格区间之内，唯一的区别也就是精装和毛坯的差异。

受土地限价、市场环境的原因，2022年板块内房价明显跑不动，2020年综合楼面价15400元/㎡拿地的高科云天仍旧“按兵不动”。

区域内另一个高端盘天谷雅舍卖得也并不好，从2021年7月开盘至今去化率53%，2022年开盘的4栋楼328套房源，去化率只有38%。

就目前形势看也只有天地源云水天境和中铁建西派国樾两个“网红盘”仍旧有利可图。

即便如此，西安软件新城仍旧算是西安楼市“一枝独秀”的存在，中海天谷时代即使备案价有点超出购房者的心理预期，但项目展厅仍旧不乏看房人。

接下来我们就主要来聊一聊中海天谷时代这个项目，看看是否靠谱。

中海品牌不必多讲，在西安的起点也在我们伟大的“曲江”，2006年开始陆续打造了中海熙岸、中海观园等等品质住宅，还赢得了一个“西安豪宅专家”的称号。

在近两年也有如中海曲江大城、中海长安府、中海寰宇天下、中海熙峯里等多个项目入市，并且热度都算不错。

口碑方面也有如中海寰宇天下的“降标”、中海熙峯里的“教育配建”宣传方面的问题；但产品方面除了“中海阅骊山”项目（地基下沉，楼体倾斜）外基本没出现什么大的问题。

这次笔者也特别注意了下中海天谷时代项目的“宣传物料”，相对来讲还是比较细致的，比如外立面涂料、铝板、石材使用位置都进行了图示。

中海天谷时代项目2022年6月份2%溢价率18.51亿元拿地，土地楼面价12902元/㎡，地价在同区域基本处于平均值范围。

项目占地76.857亩，容积率2.8，总共规划了15栋楼，绿化率35%，户型面积为118㎡、134㎡、143㎡三室、四室的刚需、轻改善面积，与旁边中铁建西派樘樾项目定位一低一高，避免了产品“火拼”。

目前区域内的竞品就是保利天汇，之前在保利天汇项目开盘期间还“不讲武德”的搞了个“拿保利天汇核验结果到中海天谷时代免费领星巴克杯子”的引流活动，这么大张旗鼓蹭同行流量的确实少见。

不过流量蹭得再好，最后还得拿产品说话；中海天谷时代的户型还是很出色的，118㎡户型6.9米的阳台，134㎡户型5.6米的横厅；143㎡四开间朝南，在市场上并不多见；几个户型方正，没有什么浪费空间。

不过北侧连廊是一大槽点，对118㎡户型的采光和私密性的影响不可忽视；118㎡处于楼体中间位置，在实际交付中采光、视野与样板间的差异还是会比较大。

另外的空调机位方面也有一定局限性，只有部分房间具有分体式空调机位；其他只能采用中央空调。

这些都是中海天谷时代项目户型方面需要注意的问题，大家在选择的时候还是需要充分考虑。

在宣传资料中，中海天谷时代也按行业惯例对交付最终标准做了很多“免责条款”，最终实际交付如何仍旧要看运气。

在区位上，这个盘大家应该很熟悉了，处于软件新城北门户位置，项目西侧标示着一条地铁12号线，但具体何时开建、何时运营、何时开建都还没有确切的官方消息；东侧1公里有一条建了很多年的云轨，具体的开通时间仍是未知数；北侧为地铁3号线场站TOD项目中建山海境；南侧为高新第十九小学和高新第四初级中学（高新一中分校），东侧1公里还有一所高新第十八小学。

可以看出，在配套上这片区域还是很给力；在规划上这片区域也是以住宅用地为主，后续各个项目落地之后，也会逐渐形成板块内的高端居住区，更具有期待性。

目前项目公示的只有5#、8#、12#三楼楼，其中5#楼为17层的小高层毛坯均价28027.29元/㎡，全部为143㎡户型，2梯2户，位置不利因素方面相对较小，楼间距比较大，喜欢的可以考虑入手。

另外8#、12#楼为116㎡、134㎡的户型，2梯4户，楼位处于项目西侧把边，相对来讲不利因素会多一些，云水四路属于南北纵向的交通主动脉，北边是还有大片土地开发的雁塔区未来产业城，未来噪音方面的影响会比较突出；如果后续地铁12号线建设启动，施工的噪音也难以避免；所以建议如果不着急的购房者，可以等一等后期加推楼栋。

最后就是“站岗”的问题，中海天谷时代也推出了点优惠揽客；从价格看2.8万元的小高层基本已经是西安楼市的价格天花板；高层2.4万元的也不算便宜；好的一点是高新的加持和正宗的城六区地域，要在西安再找这一片地还真难。

2022年马上结束，丝路软件城区域大趋势不会改变；在土拍方面在新的一年中势必再上一层楼；不过市场动力不足，未来预期不够，出现高溢价抢地的可能性非常低，“短期站岗”概率很高。

前段时间软件新城区域内企业也爆出“裁员”，据相关媒体统计裁撤人数可能达1500人，可见高新区“码农们”的竞争也非常激烈，靠“码农”接盘的梦还能做多久？

总之，投资有风险，买房要谨慎；当你在犹豫投还是不投时，那就不投……