无语！广州最难卖的江景豪宅，听说半年只卖出2套？

说到广州的豪宅，大家其实都不陌生。

特别是“以水为财“的广州，江景豪宅更是受到富豪们的青睐，典型代表如侨鑫汇悦台。

它一遍遍刷新的价格似乎在告诉大家：豪宅并没有天花板，只有你不知道或者想不到！

侨鑫汇悦台

而在这两年大家都以为楼市不景气不明朗之时，豪宅反其道行之热度只增不减。甚至，与去年“豪宅元年”相比，2022年豪宅成交量大概率创新高。

数据源自克而瑞

但是！不是所有的豪宅都能受到如此多的青睐，也有这般好命的！

比如今年面世的——星河江缦。校长打听到，这个项目开盘半年，居然只卖出去了两套！

部分豪宅去化率

为啥会这样？

校长去了星河江缦的项目现场后，心里就有了答案！

一、被劝退！村貌界面配豪宅......

说到星河江缦这个项目，就不得不说到星河地产拿下的这个地块。

早在2020年末，星河地产以 24.34亿元竞得金桥一期地块，折合楼面价为3,36万元/㎡，这个地块就是星河江缦的前身。

现场实拍图

一年半过去了，星河江缦的楼房也拔地而起，基本成型了。

从外立面来看，大量的玻璃幕墙确实有豪宅的风范，但是如果你看看周边，可能会被劝退了。

因为，你在这里越看心理落差越大，周边都是比较密集的城中村。

从大区位上来说，星河江缦勉强能算上处于白鹅潭，西侧是规划中的广佛同心桥，可直接到达佛山。

但是，正是因为处于交界处，地方比较偏僻城市界面也非常杂乱。

城中村实拍图

项目标榜着白鹅潭CBD，听着无论是标榜还是定位，的确都让人觉得高大上。

但是你别忘了，项目所在的滘口大街，是妥妥的城中村。村内多为出租屋、宾馆、物料仓库和仓房，由此路进入项目，体验感确实大打折扣。

实拍图

唯一通往小区路边，车到处都是乱停乱放现象。更离谱的是，上面头顶高架桥还有火车轰隆隆的经过。

现场实拍图

内心不禁有个疑问：我到底是来看豪宅，还是来村里了？？

说实话，这配套的确配不上豪宅的称号。

再看周边，基本也没有大型的商业配套，临近滘口汽车站有雅诺广场，但多依靠小型店铺解决生活需求。

现场实拍图

要知道，星河地产最擅长的商业运营例如cocopark，竟然到了这里，也无从下手了？

深圳cocopark

而且校长进入这个项目时，需要经过这样的桥，还得限高2.5米。

感觉每天从这里进出实在是一言难尽，这，完全没有豪宅的尊贵感好吗！！

现场实拍图

二、教育配套，放心，轮不着你！

荔湾，大家都知道是广州的老城区。

优势是配套成熟、各大名校林立，而且又有珠江资源，很多开发商瞄准此地，想要孕育豪宅的地块。

但是弊端也很明显，城市东移，面貌老化。

纵观项目的教育配套。

比较吸引人的西关培正以及广州四中，一看都比较近新世界凯粤湾。

而尴尬的是，人家新世界凯粤湾这么多业主自己都不够，而且还有新业主进来。

其他小区业主，想要这个并不多的学位 ，最差的一种情况，就是可能需要考虑民办学校来解决教育问题。

三、它有做豪宅的心，没做豪宅的命

首先，有些人可能不知道，星河江缦这个项目是星河首进荔湾的项目。

而星河地产大家都知道，做豪宅的老司机了，但是这次可能营销总估计急破脑袋也没办法，毕竟能买豪宅的人，看房的眼光也是比较有考量的！

这里的商业配套，已经非常缺失了。

而星河江缦，产品错配，豪宅建在了非豪宅地段。

你发现了吗？这个盘注定只能是靠江景来博眼球。可是，懂的人就知道，就要看懂广州沿江发展的逻辑，毕竟珠江不是每个地方都是掌上珍珠。

星河江缦的确算作是地处白鹅潭CBD，且临近一线江景资源，一定程度上这个没错。但是，白鹅潭商务区目前改造现状很缓慢！

校长查阅资料发现，除官方负责投资建设的“三馆合一”以外，其他规划的地标建筑都是建设状态。

而再看项目，为了发挥地块优势在排布上，1#、2#、3#、4#栋其实是斜角望江。

项目首推5栋楼王，距离江仅90米，户型面积235㎡，价格7.9-8.9万元/㎡。另有其它楼座的179㎡、207㎡单位，售价6-8万，每套总价都过千万。

但其中无法望江的176㎡户型不就是要啥没啥的千万大平层？？？

星河江缦自己的定位属于豪宅，但是的确有这个心，没这个地段没这个命！

况且，一套总价将在动辄千万，够一下都能上车海珠了。

周边的项目，比如广船滨江上都是大盘，配套不错；幸福湾客户群体有对应的受众。说实话，星河江缦，很难！

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所以，综上：这里只适合有江景情怀的人，其他要啥没啥。动辄千万，要买还是得谨慎考虑。

你怎么看？评论区见！