注意！！特急红头文件印发 明年房价大涨？

　　现在，该关注楼市了！

　　12月9日，佛山正式印发特急红头文件，宣布楼市全面放开限购，新一轮大浪潮即将席卷全国。

　　这个消息有几个值得注意的地方：

　　1、佛山属于房地产热门城市，此举具有显著的信号意义。

　　从2016年开始，实施无差别住房限购政策，目前已经实施了6年，主要目的就是，应对市场过热，防止房价过快上涨。

　　2、佛山直接印发特急红头文件，不再遮遮掩掩，而是光明正大地取消限购。

　　从房地产低迷以来，取消限购政策的呼声一直很高，但是由于信号意义太强，热门城市都不敢尝鲜。

　　部分城市即便限购政策到期了，也得被迫继续执行过期的限购政策；部分城市即便悄悄地取消限购，被发现后也立马站出来“辟谣”，还是按原政策执行。

　　现在，佛山市直接公布红头文件，宣布全面取消限购，非常大胆。

　　3、上面政策火力全开，方向已经指明，各地政策放开再无顾忌。

　　为什么之前各城市对取消限购有顾虑？因为上面的政策口径并没有实质性变化，各地也不敢走在前面。

　　现在情况变了。

　　11月11日，央行和银保监会联合出台“救市16条”，以及后来房企融资“三支箭”齐发，都说明房地产大政策方向已经改变。

　　因此，未来几个月，全国各城市将会陆续取消限购。

　　接下来，看一个数据：

据统计局公布数据，11月CPI同比上涨1.6%，低于预期，低于上月的2.1%，环比下降0.2%。 PPI同比下降1.3%，与上月持平，环比上涨0.1%。

　　CPI一直不断下降，且降幅超市场预期，同时PPI也一直下降，已经陷入负值区间。

　　结合起来看就是，中国经济通缩风险加剧。

　　这意味着什么呢？

　　第一，没有通胀压力，因此货币政策大水漫灌，财政政策强刺激的空间大、约束小。

　　第二、通缩就意味着需求不足，因此宏观上需要出台政策，刺激总需求。

　　一方面有条件出台刺激政策，一方面需要出台刺激政策，因此刺激政策出台顺理成章。

　　刺激政策意愿呢？也非常强烈。

　　明年是疫情防控全面放开的第一年，肩负着经济增长的重任；

　　同时也是新领导班子的第一年，也必须来个开门红；

　　为了实现到2035年实现人均GDP发达国家水平的目标，明年也必须用高增长弥补失去的3年，否则目标难以完成。

　　目前，除了房地产，经济增长几乎没有其他支撑。

　　靠消费？疫情3年，小微企业破产倒闭，大量工人失业，大家基本上都没钱消费了。

　　靠出口？明年全球经济陷入衰退，制造业还不断外流，出口根本靠不住。

　　只能靠投资。

　　因此，虽然经济工作会议尚未召开，但是毫无疑问，房地产也大概率会成为刺激的重点。

　　所以，从政策面看，当前的情况就是：

　　1、宏观上，有条件刺激房地产，也有必要刺激房地产。

　　2、房地产调控政策已经转向，全面刺激已经开始。

　　3、东莞率先出手，全国各城市即将相继全面取消限购。

　　更重要的是什么？现在房地产市场，正在边际回暖。

　　之前出台了很多房地产刺激政策，但是房地产市场就是没起来，最典型的就是，房企不积极。

　　原因很简单，一方面，市场大环境不好，开发商比较谨慎；另一方面，房子库存就较高，盖了房子没卖出去。

　　看一下11月份的土地市场。

　　几个特征：

　　1、成交规模逐轮递减，供地计划的完成率偏低。

　　2、土拍政策一路宽松，但效果毫无起色，溢价率普遍5%以下，流拍率平均10%。

　　3、仍然依靠城投托底，除城投、央国企以外的企业，今年投资基本暂停。

　　4、不少城市都进行了4-5轮供地，导致集中供地的界限越来越模糊。

　　总体看，与去年同期相比，本月土地市场仍深陷调整期，热度一路下滑。

　　房企融资“三支箭”齐发之后，经过一段时间消化，土地市场有些松动。

　　12月9日，上海完成了第四轮集中土拍，挂牌的6宗地均成功出让。

　　此外，民企开始参与拿地，宝山共富、青浦赵巷两宗较大体量地块封顶成交，溢价率开始回升，土地市场热度开始回暖。

　　另外，宁波、合肥、北京、杭州等部分城市，土地市场也相对回暖。

　　什么意思？土地市场虽然还是很冷，但是出现了边际回暖的迹象。

　　开发商的信心开始恢复。这是重大转折。

　　最后，解答一个疑问。

　　现在大家都没有钱了，房价怎么会上涨？

　　在房住不炒的前提下，这个逻辑是成立的，没钱的话房价自然不会上涨。

　　但是，如果按照炒房的思路，这个逻辑不成立。

　　居民没有钱，消费可以起不来，但是房价不一定起不来。

　　大家回想一下，房价上涨那么多年了，普通老百姓也早就买不起了。想买一套房，得掏空6个钱包。

　　但是，房价依然在上涨。

　　在炒房的逻辑下，普通老百姓的购买力，并不是太重要的；重要的是，宏观上释放的流动性，能不能进入房地产。

　　举个例子：2020年上半年，深圳房价为啥飙升？有上涨的基础么？没有嘛。

　　当时国内疫情控制了好几个月，国外疫情又急剧扩散，对于未来大家并不没有信心，但是深圳房价就开始飙升了。

　　为什么？因为宏观上释放的流动性，通过经营贷进入了房地产市场。

　　一个炒房客申请一个空壳公司，就能利用杠杆撬动数百万、上千万的资金；一群炒房客就能撬动上亿元，甚至数十亿的资金。

　　然后，炒高一个板块的房价，以及一个城市的房价。

　　大家眼瞅着房价一路上涨，看见关注的房子不断成交，羊群效应就会出现，刚需和其他炒房客恐慌性杀入，再带来一波上涨。

　　因为，千万别笃定，现在大家手里都没钱，房价绝对不会上涨。

　　我现在就比较担心，明年释放了过多流动性，没有进入实体经济，反而进入楼市，把房价吹起来。

　　最差的组合就是：房地产销售没起来，房地产开发投资没起来，房价却起飞了！

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