融创境外债重组框架获认同，资产、负债均破万亿

在万亿资产和负债面前，孙宏斌依然是有担当的，这也是投资人希望看到的孙宏斌。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

12月9日一早，融创中国（1918.HK）2021年财报姗姗来迟，同时公布的还有最新的美元债重组进展。

财报显示，截至2021年底，融创中国总负债突破万亿，达到约1.05万亿元，同比增加约1213.06亿元；总资产约1.18万亿元，同比增加约681.5亿元。

在市场普遍关心的债务重组方面，融创中国表示，境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同，部分债务将采取以股权换债权的方案；

境内债方面，融创将召开债券持有人会议对展期方案进行表决。融创认为，公司有望成为继富力、龙光之后又一家完成境内债重组的房企。

同时，融创中国董事长孙宏斌在财报中表示，公司争取在2023年回归良性、健康发展轨道，并代表董事会向股东、 债权人、 客户、 合作方等相关各方表达诚挚歉意。

此前，孙宏斌为融创中国提供了4.5亿美元的无息贷款，以确保公司现金流安全，保证公司运营和信用体系的基本稳定。

总负债首破万亿，已展期债务超300亿

在融创过万亿的总负债中，流动负债达到9379.12亿元，占比接近90%，其中合同负债3418.67亿元。

财报显示，截至财务报表获批准日期，融创到期未偿付借贷本金为人民币685.3亿元，并导致1518.0亿元的借贷本金可能被要求提前还款。

来源：融创中国财报；单位：千元

受此影响，融创2021年超3200亿元的借贷总额中，流动借贷额度同比翻番，达到2351.5亿元，而2020年约为916.07亿元。

融创同时表示，上述借贷总额中有2882亿元已经做出抵押，抵押物包括受限货币资金、发展中物业、持作出售的竣工物业以及附属公司的股权。

为缓解债务压力，融创中国已经委任华利安诺基（中国）有限公司作为境外债务财务顾问，中国国际金融股份有限公司及中信建投证券股份有限公司作为境内债券财务顾问，分别协助公司推进境内外债务重组计划。

据了解，融创中国发行的境外债本金总额约91亿美元，包括优先票据和其他债务。

融创表示，境外债重组已取得重大进展。依据初步重组框架，融创30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。

来源：融创中国公告

知情人士透露，历经数月与债权人小组的沟通磋商，融创境外债重组顺利推进，重组框架已初步获得大多数债权人的认同，体现出债权人对融创发展前景的认可。

与此同时，融创也正积极推进境内公开债整体重组，近日已对债券持有人发布境内债重组方案，并将就展期方案召开债券持有人会议进行投票表决。方案一旦通过，融创将成为继富力、龙光之后又一家完成境内债重组的房企。

目前，融创已成功达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元，合计超300亿元债务完成展期。

在推进债务展期的同时，融创的另一个问题是现金余额出现明显下降，截至2021年底，融创中国现金余额约为692亿元，同比下降47.83%，其中非受限资金由2020年底的987.1亿元，大幅减少至143.4亿元。

部分项目获百亿注资

对于还债的资金来源，融创整理了四大渠道：

一，向资产管理公司或金融机构合作，取得新融资；二，申请保交楼专项借款。融创称，目前已有若干项目通过地方政府审批， 取得保交楼专项借款；三，处置相关资产补充现金流；四，寻求其他业务合作，以获得新增融资或额外资金。

上述部分融资渠道已取得实质进展，尤其在资产管理公司和保交楼专项借款方面，融创部分项目已获得百亿级注资。

11月底，融创在北京的东四环融创壹号院项目、上海的董家渡项目公司——泛海建设控股有限公司获得AMC机构注资并完成股权变更，中信信托有限责任公司和中国华融旗下公司分别持股64.678%和25%。

除了中国华融、中信信托，浦发银行也参与了融创董家渡项目的股转交易，项目将获注资超120亿元。

来源：融创外滩壹号院区位实景图

在保交楼专项借款方面，随着下半年各地房地产纾困资金的落地，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已累计获批纾困资金超百亿。

此外，融创还表示未来将考虑出售部分资产，预计可以回笼资金约600亿元。

未来7年现金流约3200亿

除了上述融资渠道外，融创销售回款的恢复情况决定着未来的公司走向。

从业务划分来看，融创目前大多数收入来自住宅和商业的物业开发板块，小部分来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务板块。

2021年融创收入1983.9亿元，同比减少322亿元，降幅约14%。其中物业收入1788.8亿元，占比超90%，但同比减少约400亿元。

来源：融创中国财报

融创表示，上述收入减少主要是因为去年房地产行业下行，公司交付面积和平均售价均有所下降，其中交付面积减少203.5万平米，同比降幅约11.2%。

今年，融创在债务压力之下，依然坚守“保交楼”，今年前11个月融创累计交付约15万套，交付量保持行业前三。但对比2021年交付的27.7万套，目前的交付量约为去年全年的54%，受此影响，预计2022年营收难有大幅改善。

今年前11月，融创累计销售额约1611亿元，不到去年同期的30%。但随着交房的正常推进和各项融资逐步落地，融创未来的销售也有望逐步恢复。

来源：融创中国昆明项目

融创预计，在未来7年的物业开发板块，公司连同其合营及联营公司的开发项目预期产生现金流总额约3200亿元，预计其中约20%可用于公司境外实体偿债。

融创还强调，上述金额为偿付项目层面债务后的现金流，且未考虑酒店、商业、乐园等持有物业变现的资金流入。截至2021年12月31日，上述资产的账面价值约为人民币1300亿元。

董事长孙宏斌表示，“公司将深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。相信随着中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，依托坚实的资产质量和多年累积的竞争优势，本集团将再接再厉、全力以赴，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。”

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