关于中国租房市场发展的思考与建议

12月9日，由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会协办的“经济学家房地产论坛”在线上举行。本次论坛以“中国租房市场发展的逻辑与路径”为主题，与会专家结合市场政策的新变化，深入探讨了中国租房巿场发展的新趋势，对租赁住房公募REITs发展前景与投资价值等核心议题进行了深度交流。

聚焦四个命题

厘清租赁市场逻辑和路径

贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰发表了题为《租赁市场逻辑和路径的四个命题》的致辞演讲，他分析了当下房屋租赁市场发展逻辑和路径，并建议聚焦在四个关键命题解决上：

一是租和购如何发挥协同作用。目前一些地方正在探索租购并举的政策，未来或会形成企业“先租后售”、居民“先租后购”的住房消费模式。二是多种发展模式如何选择的问题。当下市场上大部分租赁需求仍然是通过存量住房来解决，但是政策导向上对轻资产的重视程度和支持力度不足，未来从立法和政策层面，应坚持包容并蓄的原则，将转租和托管模式都纳入租赁企业范畴，在租赁税收、融资、奖补等政策方面一视同仁。三是如何增加对市场化、机构化租赁的支持力度。在租售比系统性偏低的现实情况下，未来三年可以考虑对符合规定的机构出租增值税减按1%或更低的税率征税，来提高租赁机构的生存能力。四是如何对租赁需求进行支持，提升新市民、青年人等群体的支付能力。

为响应国家“租购并举”的号召，2021年底贝壳“一体两翼”战略升级，并推出全新的品质租住服务平台——贝壳租房。在产品与服务层面，贝壳租房以平台方式提供租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的各类租住产品和服务。

其中，为响应“加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设”的中央政策号召，贝壳基于住房租赁行业20年洞察、专业市场化运营经验，推出分散式机构托管服务——贝壳省心租。截至2022年11月底，贝壳租房通过专业机构托管的方式，在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、深圳等13个城市服务和连接房源超70000套。其中，北京、上海、成都在管房源数量均破万。

激活长租市场

建议降低税负，探索“先租后售”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐的主题演讲，聚焦在激活租房市场的政策支持选项上。他建议，2023年发展重点应该把租赁市场与购房市场结合起来，利用两个市场的协同效应，实现稳增长、保民生的目标。

首先，积极试点“先租后售”加快风险资产处置。建议针对已经建成或即将建成，但销售困难、量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府回购、国企并购或是房地产企业申请的方式，将其转化为保障性租赁住房。对于政府回购的项目，在运营满5年后可转化为共有产权房出售，承租人可优先购买；对于后两者，在项目运营期届满5年后，可向主管部门申请根据原筹集渠道分类申请退出，继续作为商品房出售。

贝壳研究院调查发现，租赁住房仍是阶段性需求，大多数人最终仍然会购房居住。多数租客对“先租后售”的模式表示认可。在具体的政策设计上，许小乐建议通过可上市交易、价格优惠的方式来提高政策吸引力。即在购房人可按照5年后房价和现在房价中较低价格购买房屋，并且在买断全部产权后，可以申请转为商品住房上市交易。

第二是顺应城市群、都市圈发展新格局，积极推进房地产新投资。许小乐建议积极扩大城市群、都市圈走廊的住房投资建设，在核心城市周边兴建改善型住房，引导核心城市改善需求向外转移，核心城市的老旧房源可以通过改造更新的方式提供给新市民租住。

许小乐表示，在内生性困难与周期性困难并存叠加的当下，2023年发展租赁更加需要政策支持，降低企业成本。他建议进一步降低租赁企业税收成本。未来3年，可以再次阶段性下调增值税税率减轻企业负担。

先抑后扬，量升价稳

2023租赁市场预测与展望

在租赁市场的新变化与新趋势上，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，今年住房租赁市场需求端呈现“消费降级”的趋势，租客收入预期不确定性增加，储蓄意愿增强，租客的租金可支付能力降低。贝壳研究院数据显示，2022年住房租赁市场量价齐跌，1月-11月贝壳重点40城累计租赁成交量同比减少1.4%，全国重点40城平均月租金为37.6元/㎡，同比下跌3.2%。

疫情之后北京、上海、深圳、成都等多个重点城市均出现了租赁成交结构外移的趋势，显示出一定程度的租赁购买力水平下降的趋势。具体来看，北京非城六区租赁成交占比从2021年的26.6%增加至今年的36.5%，增加了9.9个百分点；上海外环成交占比今年达到42.6%，同比增加了6.7个百分点。

黄卉表示，随着疫情政策的逐步放松，短期对租赁市场成交量有比较大的影响、成交量短期受抑制，不过伴随经济稳步复苏、就业形势恢复，再加上明年高校毕业生数量继续创新高，预计2023年市场先抑后扬，全年恢复正增长。与此同时，随着租客对收入预期增长的信心修复，2023年租金将会止跌企稳。从房源供给端来看，房源供给持续优化，供应数量持续增长，2023年将有一大批新建租赁住房房源入市，受业主收入预期下降、房贷压力与购房市场成交节奏放缓等影响，业主“售转租”的比例增加，2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的“稳定器”。

值得关注的是，在分散式租赁住房上，黄卉预计机构化渗透率有望加速提升。一方面随着行业监管的不断完善，个人二房东房源或交由房东自行管理或转由专业机构进行合规化运营。另一方面，长沙、成都、西安等城市率先出台“以租换购”政策，开拓性地将保租房筹集渠道延伸至分散式存量市场。“渗透率指标的稳步提升，将大大提升我国租赁住房管理专业化、品质化水平，减少租赁市场乱象”，黄卉说。

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