旧改项目能引来投资人？“武汉旧改之王”公布定增预案，称募资不足部分将自筹解决

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

发布意向定增公告的7天后，“武汉旧改之王”福星股份(000926.SZ)公布了定增预案。

2022年12月5日晚间，福星股份发布《2022 年度非公开发行 A 股股票预案》（以下简称《预案》），《预案》显示，福星股份此次非公开发行股票募集资金总额不超过13.41亿元。非公开发行股票的数量不超过发行前公司总股本的30%，即不超过2.85亿股，最终发行数量根据募集资金总额和发行价格计算所得。

时代周报记者就定增详细情况致电福星股份，福星股份表示，目前还在加紧制作向证监会申请的材料，定增计划尚处于初级阶段。

“福星股份公布定增预案，意味着'第三支箭'发出后，房企再融资有了新的进展，较此前的意向融资而言，又往前推进一步。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示。

2018年11月6日，央行行长易纲在接受新华社记者采访时说，货币“池子”里的水很多，但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。第三支箭，即为“股权”融资渠道。

福星股份是“第三支箭”出台后的先锋军，从福星股份、世茂股份开始，上市房企接连发布定增或配股，释放融资信号。截至目前，已经有近20家房企披露了定增公告。

福星股份亦是“第三支箭”后首批预案落地的典型案例。区别于只是释放融资意向的房企，公布具体预案意味着定增方案的实质性落地。截至目前，福星股份、华发股份、嘉凯城等上市房企均披露了定增预案。

在政策窗口期，借机释放积极信号、改善市场预期，已成福星股份这类房企的“期待”。

投资人已定？

在具体的募集资金使用方面，《预案》披露，募集资金拟用于：红桥城K6住宅项目，总投资约6.64亿元，拟投入募集资金约2.56亿元；红桥城K15项目，总投资约22.88亿元，拟投入募集资金约6.85亿元；此外拟投入募集资金4亿元用于补充流动资金。

同时，福星股份重点强调，募集资金不足部分由上市公司自筹解决。“公告内提及可自筹资金也体现出自身较强的融资能力，以及企业财务稳健性的信号释放。”张波表示。

关于财务稳健性方面，一位A股上市房企融资部门相关负责人对时代周报记者分析，福星股份的基本面还算稳定。“福星股份深耕武汉，土地来源大多为拆迁旧改，其土地的成本低，而且项目位置都很不错。”

据时代周报记者了解，福星股份曾接手搁置10年的烂尾楼武汉第一城，改建成福星惠誉金色华府，此后相继推出了福星惠誉国际城、福星惠誉水岸星城、福星惠誉东湖城等标志性品牌项目。

而本次募资所涉项目——红桥城K6住宅项目和红桥城K15项目，均具备区位优势，处于武汉二环的中心区，周边地铁环绕，商圈、教育资源丰富。

基于上述原因，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，从福星股份定增的补充筹资措施来看，有希望定增成功。“福星股份公布预案，大概率是已经找到了意向投资者。”

事实上，第三支箭落地已有近十天时间，发布定增公告的房企前赴后继，但市场更为关心的，还是有哪些投资人最终入场。

时代周报记者从多位房企从业人员处了解到，在当前的市场环境下，第三支箭虽然对于房企是利好，但大多数投资人仍然保持着审慎的态度，可能不会轻易入场。

58安居客房产研究院分院院长张波则向时代周报记者表示，虽然定增预案需要通过公司股东大会的审议通过，以及通过中国证监会的核准，但一般情况下，都是已经确定了相应的投资者才会对外释放相应信号。

关于投资者的身份，上述A股上市房企融资部门相关负责人向时代周报记者推测：“基于对当前大环境的判断，在外部资金比较缺少的情况下，也有可能是福星股份以前股东的自有资金去投。”

压力尚存

手握优质项目，福星股份也并非高枕无忧。

顶着“武汉旧改之王”的福星惠誉（福星股份的房地产开发平台），却一直因旧改“伴生顽疾”所累。

虽然在业内人士看来，大多旧改项目因其区位优势，销售相对来说较好，然而这类项目也存在开发周期过长、项目难以变现等问题。

以福星惠誉• 水岸国际项目为例，福星股份2022年半年度报告显示，2009年6月1日开工的福星惠誉• 水岸国际仍然处于在建阶段。再如2014年7月1日开工的项目——北京福星惠誉 • 福星苑，到目前的进度仍为0。

时代周报记者注意到，福星股份2022年半年报披露的19个项目的开发情况中，除有2个项目拟于2023年开工外，仅有4个在报告期内有施工进展，其余13个项目在报告期内的施工进度均为0。

上述问题，或直接影响了福星股份的业绩表现。

WIND数据显示，2017年至2021年，福星股份的营收分别为116.59亿元、107.35亿元、95.66亿元、75.01亿元、125.44亿元；归母净利润则分别为8.45亿元、11.35亿元、5.98亿元、3.06亿元、1.71亿元，有明显的下滑趋势。

而其中，2021年营收有所增长，其主要原因就在于一部分项目实现了结算。福星股份2021年年报显示，房地产实现结算面积96.70万平方米，比上年同期增加72.43%。

在债务方面，2022年三季报显示，截至2022年9月30日止，福星股份短期借款为4.35亿元，应付票据为12.16亿元，一年内到期的非流动负债为32.64亿元，而期内货币资金仅有33.12亿元。

在现金流方面，到2022年三季度末，福星股份筹资活动产生的现金流量净额为-35.22亿元，现金及现金等价物从年初的38.98 亿元下降至27.85亿元。

短债压力、融资受限，这或许正是福星股份开展定增募资的原因。

“由于棚户区改造项目需经历拆迁、规划、建设、销售等一系列流程，较长的开发周期与较大的前期资金投入将对公司的资金链构成较大考验。通过本次非公开发行，公司可较快筹集项目所需资金。”福星股份在《预案》中表示。