【板块聚焦】北行商业区，以城市更新打造城市级商业副中心

北行曾是与中街、太原街齐名的沈阳三大商圈之一，拥有深厚的商业底蕴、丰富的配套资源，长期以来，北行每一个动向都是全城关注的焦点。而在沈阳新一轮的规划中，北行被确立了城市核心发展板块的地位，此举为北行商圈的发展带来了新的想象空间。

基本信息

板块名称：北行商业区

地理位置：南至半屏山路，北至宁山路，东部边界为嘉陵江街-金川江街一线，西部边界为乌江街-长江街西侧规划地块

占地面积：0.64平方公里

重要配套：碧塘公园、地铁10号线、地铁1号线、一环快速路、东西快速干道、沈阳第四人民医院、辽宁大学、120中学、岐山一校、四十三中学、省实验。

1、区位与地段

北行商业区核心发展板块地处皇姑一环内城心，本身就是皇姑传统的北行商圈核心区。在沈阳35个核心发展板块中，这样的区位优势非常具有竞争力。

首先，北行是经过长期沉淀而形成的商圈。北行最早可以追溯至清朝末年，最开始是以旧物、蔬菜、小吃为主的露天市场，这种市场形式当时被称为“行”，因其位于沈阳古城以北，所以得名“北行”。在北行，诞生了全国第一家城市农贸市场，落地了沈阳第一家麦当劳，也一度被称为沈阳第三大商业街。

其次，北行在沈阳拥有明显的核心区位优势。北行商业区沿长江街铺开，沿长江街向南越过皇姑与和平交界即是西塔商业街和北市商业街，再往南则是太原街商圈。长江街向东距离黄河大街仅约600米，约1公里就是北陵大街。这里是沈阳核心发展板块最密集的区域，城市中心的集聚效应显著。

其三，北行拥有辐射全城的交通资源。凭借优势区位，北行商业区集聚了优质的交通资源。公交方面，北行所在的长江街虽然不是主干道，但在主城北部具有枢纽地位，二十多条沟通南北的公交路线途经长江街，地铁方面，北行商业区北侧有地铁10号线，长江街东约1.3公里处有地铁1号线，此外，北行商业区北有一环快速路，南侧可直通东西快速干道，多维交通体系形成了北行辐射全城的能力。

其四，北行的一流配套资源丰富。北行及其周边1公里范围内聚集了医疗、公园、教育等各类城市优质资源。其中，碧塘公园是沈阳比较罕见位于商圈内，并与商圈形成良好交互的公园。又如北行周边的教育资源也是相当突出，其中辽宁省实验是省内一流的教育标杆，四十三中学、珠江五校、岐山一校也是皇姑区响当当的名校，且前两者均为总校资源，而四十三中学在2022年的三校人数达到70人，占皇姑区的37.84%，在沈阳，还没有哪个核心发展板块像北行商业区这样有大规模的名校聚集。

此外，北行商业区周边的皇姑城区，以及临近的铁西、和平两区，都是沈阳人口密集的居住区，这成为北行商业区最强力的支撑因素。综合看来，北行商业区的区位优越，底蕴厚重，跻身核心发展板块势必为北行商业发展进一步赋能。

2、规划与布局

北行商业区核心发展板块的定位是时尚多彩、文商繁荣的城市级商业副中心，以城市更新为主要方式，以商务办公、商业服务为主导功能，以酒店为辅助功能。在2022年公布的北行商业区的批前公示中，对该核心发展板块的产业、用地都进行了明确。

在产业方面，北行商业区将对传统商业进行升级改造，植入高端时尚、传统文化、现代潮流主题业态，打造新型商业中心。同时还会深挖区域潜力，导入社交餐饮、文化休闲等业态，打造“公园+”的休闲商业区。

在空间布局上，新型商业中心的打造就是沿长江街铺开，而“公园+”的休闲商业区则是围绕碧塘公园进行导入，碧塘公园南侧入口将被打通，增加公园绿地，并将原规划居住用地调整为文化设施用地。

此外，对于可改造地块将加强用地兼容性使用，鼓励功能业态混合。其中，北部区域的两处商业用地将调整为商住混合用地，植入复合功能的大型商业综合体，从而引入青年居住消费人群，增强地区活力。

据了解，目前北行商业以及碧塘公园正在进行改造升级，相关规划已经有序推进，相信北行商业区核心发展板块不久就会展现出全新姿态。

3、潜力点评

作为沈阳曾经的第三大商圈，北行近些年的影响力有所下降，外部的原因是随着新兴板块崛起、新兴商业落地，奥体中心、金廊、铁西广场等商圈都发起了对沈阳三大商圈的挑战。

而内部原因有两方面：一是缺乏大型主力商业，二是业态单一传统，不能适应注重场景和体验的新消费需求。

从板块最新动向和新规划的内容看，新的布局直面上述问题。如石棉厂地块、轻工大厅地块、千盛北地块等地块的整理，未来承担的重任就是植入复合功能的大型商业综合体；对于北行的业态老旧等问题，目前正在进行的碧塘公园改造已经进行针对性改造。

当然，北行商业区的规划也存在一些不确定性因素，如大型商业的引入尚没有确切消息，各类业态引入也还需要时间，北行商业区能否逆转局面，一切都还需要时间来验证。

但北行商业区占位沈阳城市核心区，配套资源丰富，人口稠密，作为以商业为主导的核心发展板块，北行商业区的发展未来非常有看点。而且皇姑区对北行商业区也寄予厚望，计划将在该核心发展板块基础上将北行商圈范围扩大至150万平，与沈阳北站商圈联动，辐射城市北部，目标直指重回沈阳第三大商圈。

4、在售楼盘

北行商业区及周边区域均为成熟区域，在售楼盘较为罕见，想在这一区域置业，目前最主要的方式是二手房市场。

但所面对的问题是，北行商业区及周边成熟较早，不少都是30年以上的老旧小区，居住体验较差，当然，区域内也有10年左右房龄的项目，居住品质相对较好。

新盘虽然稀缺，但也不是没有，比如崇山中路与长江街交汇处的方林龙湖学樘府，该项目是目前距离北行商业区核心发展板块最近的在售楼盘，该项目以小户型学区房为主要卖点。此外，在金廊沿线的旭辉铂悦公望、保利大都会，以及黄河大街上的书香景帝等楼盘，也是步行尺度内可以享有北行商业圈利好的项目。

值得注意的是，北行商业区周边的置业机会不仅可以享受丰沛的商业资源，一般也具有优质的教育属性，这让周边的二手学区房在价格上表现坚挺。这种置业优势在沈阳是非常罕见的，不过北行商业区周边不是像方林龙湖学樘府这样的学区小户，就是像旭辉铂悦公望、保利大都会这样的高端改善项目，整个区域的置业机会比较“挑客户”。