海外投资者眼中的日本房产有何魅力？（仲和）

近日，日本不动产经济研究所公布的2022年10月日本新建公寓的平均价格显示，与2021年10月相比，首都圈新建公寓的金额几乎都有所上升。

其中，东京23区为9365万日元（约488万人民币），增长10.8%，是自2月以来首次达到9000万日元。神奈川县上涨了15.9%，达到5913万日元（约308万人民币）。

除了新建公寓涨价外，日本首都圈的二手公寓也在涨价。调查数据显示：10月日本东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的二手房平均期望出售价格（按70平方米换算）为4809万日元，环比上涨32万日元（0.7％），连续18个月上涨。

在全球房价正在下跌的情况下，日本公寓的价格不降反升。一方面，日本公寓价格上涨与建筑材料、人工费的上涨有关；另一方面，日元持续大幅贬值，由日元贬值带来的“廉价感”，从中国和美国来的以投资为目的的需求高涨，也是日本房价涨价的主要原因之一。

经济环境稳定、投资需求旺盛、日元贬值利好等种种因素，使得疫情下的日本房产市场魅力十足。

海外资金持续流入日本房地产

根据美国大型房地产服务公司世邦魏理仕（以下简称CBRE）在2022年4月发表的名为「2022年海外投资者需求依旧强劲」的报道中显示，2021年日本国内房地产投资额约为4.5万亿日元，海外投资者占到日本房地产投资市场的30%，这一比例高于2015年至2019年的24%，创下了新纪录。

另外，美国房地产服务大型企业仲量联行（JLL）的数据显示，2022年4～9月海外投资者对日本房地产的投资额达到逾5000亿日元，比上年同期增加8成。海外投资者占对日本房地产投资整体的比率7～9月达到49％，几乎接近一半。

与其他国家相比，日本房地产投资市场的交易量没有太大变化，即使是疫情之下，海外投资者对日本房地产投资的兴趣依然很高。

根据CBRE发布的「2022年日本投资者意识调查」，在2021年海外投资者评选的亚太地区最具吸引力城市排名中，东京连续第3年排名第1，地方都市排名第8，大阪排名第10。

为什么海外投资者要投资日本的房地产呢？在海外投资者的眼中，日本房地产有哪些魅力呢？我们一起来看看吧！

海外投资者眼中的日本房产魅力

海外投资者投资日本房地产的原因包括价格、收益率、购买门槛低、地缘政治风险低，其中排在首位的是房产价格。

1

比世界主要城市相比，日本房价较便宜

根据日本不动产研究所发表的“国际不动产价格租金指数(截止2022年4月)”的调查结果显示，与世界其他主要城市相比，东京的公寓/高级住宅价格较便宜。

从各城市的房价指数来看，以东京港区元麻布地区100为指标的话，香港的房价指数最高，为218.2，是日本的2倍。其次是英国伦敦181.3，中国台北147.8。

从这张表可以看出，在世界主要城市中，东京的房价与其他主要城市相比是比较便宜的。

2

租金带来的高“收益率”

另一方面，从世界各城市的租金指数来看，东京公寓/豪宅的租金水准仅次于伦敦、纽约、香港、新加坡。

对比这两张图表可以看出，与其他城市相比，东京的房产可以以较低的价格购买，同时也可以获得较高的租金，可以说一种低成本、高收益的投资方式。

日本房产的租金收益率有多高呢？根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示，日本大阪的租金回报率5.91%，排名世界第二；东京5.76%，排名第四。

这比国内大城市租金的回报率都要高，国内一线二线城市租金回报率平均为1.5%，北京租金回报率为1.41%，深圳为1.44%，上海为1.5%。

大概计算一下，在大阪投资房产进行出租，平均20年左右可以收回成本，而在国内北上广，差不多需要100年！

3

外国投资者的购房门槛低

每个国家购买房地产的条件和规定都不一样，很多国家对外国人的房地产投资都有规定。

比如在中国，土地所有权属于国家，公民购买房产时除了要支付房屋成本外，还会缴纳土地使用权出让金。

另外，新加坡禁止外国人购买和拥有土地。澳大利亚对非居民的外国人购买二手房屋有种种限制。如果满足条件，非居民的外国人也可以购买新的土地或盖房子，但需要额外支付7%的费用，因此与当地人相比，外国人购买的门槛比较高。

像这样，不同国家对外国人购买不动产有不同的规定和追加税金，但日本没有这样的规定。外国人在海外购买日本房地产时，和日本人在日本国内购买房地产在法律和成本上的条件是一样的，没有特别的限制和额外的税金，

所以说，与其他国家相比，投资日本房地产对外国投资者来说门槛较低。

4

地缘政治风险低

根据经济与和平研究所每年针对全球196个国家中的163个国家发布的全球和平指数报告显示（Global Peace Index レポート），日本在世界最安全国家排名中位列第10。

这份报告以163个国家为对象，根据每个国家的23个不同指标进行量化，例如国际和国内冲突、军事化以及社会安全和保障，以确定这个国家是安全还是危险的，也就是所谓的「地缘政治风险」是高还是低。

根据上述结果表明，与其他国家相比，日本的地缘政治风险较低，被评价为海外投资者可以放心投资的国家。

5

日元贬值

受美联储加息的负面影响，导致全球多个国家货币贬值。其中由于日本坚持宽松的货币政策，美日息差持续扩大，日元受冲击下跌尤为明显，刷新32年来的新低！

而在这时，也恰恰迎来投资日本房产的黄金期。

日元贬值，就意味着同样一栋2000万日元的房产，可以以以以前更低的价格购买，尤其是高额的物件像是大减价一样。

当然，日元不会一直持续走软，前一阵日元兑人民币还处于4.9，最近日元又涨回来了，日元兑人民币涨回5.2左右，不少网友表示，日元汇率什么时候才会再降至5以下呢？

很多投资者认为，日元贬值是暂时的，在日元汇率低的时候，可以以低价购买优质的资产价值高的物件，等将来日元恢复时再将购买的房屋出售，以获取资本收益。

海外投资者的未来投资意愿和倾向

CBRE在2021年12月公布的「2022年日本投资者意识调查」显示，74%的海外投资者认为他们将在2022年加大对房地产投资的占比，相比日本投资者数量占到54%，增加日本房产投资比例的海外投资者占比要高出近20%。

这份调查还显示，海外投资者主要看好仓储物流以及租房这两类房产，并且43%的海外投资者认为其未来价格必然会上涨，持有该想法的投资者高于日本投资者（27%）。

在公寓出租方面，19%的日本投资者认为未来价格将上涨，而38%的海外投资者认为未来价格会上涨，大约是日本投资者数量的2倍。

相信未来的日本房产不仅在房价水平上有高度稳定性，而且一些大城市的租金持续上涨将会推动更多海外投资者关注并进入日本房产市场。

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