房地产基金遭遇“赎回潮”，黑石、喜达屋扎堆限制资金赎回，美国楼市怎么了？

当地时间12月3日，据彭博社报道，投资者已于12月1日获悉，全球最大私募股权基金管理公司黑石集团旗下最大的房地产基金——黑石房地产投资信托基金（BREIT）已被限制赎回资金。

BREIT在经历了前两个月的大额赎回后，黑石于12月1日发出通知，12月只有极少数的赎回请求能够被满足。

无独有偶，12月4日，据《巴伦周刊》报道，与黑石一样，专注于房地产的投资公司喜达屋资本的房地产投资信托基金（SREIT）也开始限制赎回。

SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构，它们也是近年来房地产投资信托基金行业中表现最强劲的两个板块。为何近期房地产基金接连出现类似抢赎的情况？实际上，这背后凸显的是，随着美国利率政策急转弯，房贷利率大幅上升，房地产面临的风险逐步加大。

有分析指出，两者（BREIT和SREIT限制资金赎回）都是（市场）对整体经济疲软以及利率飙升的回调反应。这可能产生连带效应，导致未来新资金流入大幅减少。

散户争相套现，黑石、喜达屋限制资金赎回

彭博社称，由于投资者的赎回请求激增，黑石集团紧急限制了旗下规模高达1250亿美元（约合人民币8800亿元）房地产投资信托基金（BREIT）的资金赎回。

自2016年成立以来，BREIT一直是黑石集团的“拳头产品”，净资产达到690亿美元。据报道，仅在2021年，BREIT就吸引了超过200亿美元的净流入，在2022年前9个月带来了约170亿美元的净流入资金。

但最近两个月，该基金收到了大量赎回请求。根据规则，该基金每个月回购的金额不超过净资产规模的2%，单个季度累计不超过净资产的5%。

据报道，黑石发送给客户的信件显示，今年10月要求赎回资金的申请达到18亿美元，占公司净资产规模的2.7%，虽然超标，但在董事会批准后获得100%履行。但今年11月，公司只批准了BREIT基金43%的赎回申请，共计13亿美元。

四季度赎回规模可能超标，导致黑石开始出手限制赎回。信件显示，12月，该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。如果2023年第一季度还是有大量赎回请求，赎回额度仍然只有净资产的2%。

巴克莱分析师Benjamin Budish认为，投资者越来越担心BREIT的资产净值可能会继续下降。“这可能会导致未来新资金流入大幅减少，”他说道。

据《巴伦周刊》当地时间12月4日报道，与黑石一样，专注于房地产的投资公司喜达屋资本的房地产投资信托基金（SREIT）也在11月投资者的资金赎回请求超过月度限额后开始限制赎回。

与BREIT一样，SREIT允许投资者每月赎回资产净值的2%，每季度的赎回额度为5%。SREIT的规模达到146亿美元，是仅次于BREIT的第二大非交易型房地产投资信托基金，管理着这只基金的喜达屋资本的资产总价指超过1250亿美元。

SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构，SREIT的大部分资产也是公寓大楼和仓库。它们是近年来REIT行业中表现最强劲的两个板块。

与BREIT类似，SREIT在过去一年中增长迅速。 SREIT截至10月的年初至今回报率为10.2%，BREIT的回报率约为9%。

《巴伦周刊》称，赎回请求的增加表明，在今年的表现远远超过公开交易的同类基金之后，由于非上市和上市房地产信托基金之间巨大的业绩差距，许多散户投资者正在退场，寻求套现。

美联储加息影响渐显，美国楼市“退烧”

为什么近期房地产基金接连出现类似抢赎的情况？

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Susan Wachter认为，“两者（BREIT和SREIT限制资金赎回）都是（市场）对现在看到的整体经济疲软以及利率飙升的回调反应。”

据彭博社报道，在过去十年中，房地产行业从美联储的低利率政策中获益。购房者利用创纪录的低借贷成本大肆购买，推动了房价上涨。同时，超低的利率还推动了再融资热潮，让更多的钱进入房产商的口袋，并创造了大量的抵押贷款经纪人、产权保险代理人和评估师就业机会。

但是，如今，随着美联储提高利率来抑制通胀，房地产市场已成为受灾最严重的行业之一。尽管BREIT和SREIT今年以来的投资回报率均为正数，但相比之下，更多的房地产投资信托基金市场在2022年已是举步维艰，例如，先锋领航集团的房地产ETF今年迄今的总回报率为-13%。

彭博社的数据显示，待完成房屋销售量已连续五个月下降。根据Black Knight Inc.的数据，10月份锁定利率的抵押贷款数量较2021年同期下降了61%。

根据Green Street的10月份价格指数，房地产价格已从今年的峰值下跌了13%。随着一些大型贷款机构缩减规模，融资环境变得更加棘手。布鲁克菲尔德资产管理公司旗下的房地产公司也警告说，他们可能难以为某些债务再融资。

而房地产之外，更广泛的金融市场可能也将面临风险。“我们必须小心，利率大幅上升，某些资产类别将受到影响，”资产规模达5000亿美元的资产管理公司Principal Global Investors 的首席策略师Seema Shah在谈到未来的潜在陷阱时这样表示。