存量房贷可能要降！

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救市到了这个阶段，已经到了一个分水岭。

如果我们简单梳理整个救市路径，大概分为几个时段：

11月之前，政策所有重心，都是在保交楼。

从保交楼专项债，到AMC机构全面进场收并购，再到中植增信频频出现，所指无一不是紧贴民生的烂尾保交付。

11月23日，金融救市16条正式出台之后，救市思路彻底转变，从保交楼迅速扩展到救助房企。

甚至用了很多之前从来没有用过，并且连想都不敢想的招数，比如说，银行新增涉房贷款成不良之后，对银行免责的赦免令。

这导致3天时间内3万亿的银行授信迅速分配完成。

很多人说这只是授信，并非实际放款，并信心满满的举出之前的表演式授信为例。

我只能说，第一，你没有领会到政策的认真程度；

第二，你没有将政策连起来看。

很多时候，政策都是草蛇灰线，遥遥相应的，并且一脉相承、一以贯之的。

没有新增贷款成不良贷款的免责令，也许你是对的，银行为了怕追责，表演式授信。

但是有了免责令，一切又都不一样了，银行有了护身符，就不会前怕后怕。

在两万亿撒出去之后，还嫌不够，又重启禁用12年的股权融资政策，放开房企股市融资和并购。

也就是所谓的第三支箭发出，从而三箭齐发。

最终，最近十几天来，我们看楼市新闻， 看到最多的字眼，只有三个字：史诗级。

史诗级政策，史诗级利好，史诗级暴涨，史诗级……

这么多的史诗级，司马迁看到了也会被惊醒，猜测到底发生了什么大事，能不能写进史记。

三支箭告诉我们的是，从最优质的房企，到濒临死亡的房企，各自都有了命数。

优质的，如万科、龙湖，则是给予更多的资金流动性，让其成为市场的支撑骨架。

一般的，该输血输血，该下药下药，拉一把使其步入健康。

无可救助的，该捐献器官就捐献，通过外部房企的并购和拆分，来完成生命最后的延续。

但这并还不算完。

在三支箭之后，境外美元债也正式成为救助目标。

明年一季度是美元债偿债高峰期，合计规模约1000亿美元，这就是7000亿人民币。

全年美元债到期规模达到3400亿美元，这就是24000亿人民币。

房企的偿债压力不是大，是他娘的真大。

但很显然，银行也开始为优质房企的美元债兜底了。

最终，三箭齐发+金融16条+离岸贷款，这形成了一个全方位的金融救市大网。

这种种所有，都只告诉我们一件事：

政策是认真的。

之前的打击高负债和融资制约是认真的。

现在的救市、放水、注资也是认真的。

而所有这一切，都只为一件事，救楼市就是救经济。

我们之前说过：

1、今年的GDP增长率，二季度的2%，三季度的2.5%；这让所有压力都压到了四季度。

整个政策层面在四季度已经在不遗余力得放水刺激增长。不仅楼市如此，各行各业都是如此。

2、经济在转型，这是事实，但这是长周期的宏观趋势，此刻要解决的是眼下增长停滞。

而短期内，还真的无法找到更好的支柱，来替代房地产的龙头作用。

这是最重要的两项数据，第一项跌了很多吧。而第二项更是直接断崖了。

那么，第四季度这眼看着就要进入到12月份了，GDP怎么办？数据怎么办？

去年的依赖是出口，但眼下的出口增长是负的，也指望不上了，而消费一直不举。

除了地产，已经无人可选！

在之前写稿子的时候，这一切还都是我自己根据数据做的推测和推演，而眼下则直接是明牌了：

发改委已经明确指示，要紧抓最后一个月，促进房地产发展，推动四季度经济回稳向上做出积极贡献。

在这里，有一个词特别值得注意：回稳向上。

什么情况下说回稳？什么前提下说向上？

这一切不宜细说，大家各自领会。

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但问题也在这里。

你会发现，这一刻救房企的政策路径，已经基本到头了。

但因为，政策全部指向了B端，也就是房企。

这导致了整个市场的断层。

B端有多热闹，C端，也就是实际交易的市场就有多冷静。

这个交易，包含了土拍和新房销售。

广州土拍，从去年的一次48块，一路降到6块。

上海土拍，挂了43幅地，但实际进入交易的，也只有6块。

北京土拍，预告时挂了10块，四块无人问津，实际挂牌也是6块。

连不卖地不能活的杭州，最新一轮供地，也只供了8块。长三角扛把子低头认输。

之前，我们会经常看到一个名词，叫做断崖式下跌，一般指房价、收益等等崩了。

所谓价落如山倾，钱去如尿崩。

但现在我们才知道，原来拍地也可以膀胱炸裂的。

新房销售数据？

我们仅说前100名。

1-11月份前100房企实现全口径销售金额64169亿元，同比减少45.1%；

11月份，前100房企实现全口径销售金额6038亿元，同比减少24.5%。

毋庸置疑的是，需求端的持续萎靡和压缩，正在成为房地产救市的最大桎梏！

所以，到这里我们能发现一件事：

救市的政策路径其实是断层的。

集中在房企端，而需求端则极度缺失。

但是，在房企的政策基本饱和之后，需求端救市，一定会成为接下来的政策重点。

房企是B端，购房者是C端，B+C才是整个市场。

那么，会怎么救助呢?

首先，房住不炒一定不会放开。这一点毋庸置疑。

政策发力，也只有从支持刚需和改善的住房需求来入手。

从房企的救助路径来看，下一步最有可能先实施的，就是从金融层面对购房者，也就是需求端进行支持。

1、从10月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。

12月LPR大概率将继续下降5-10个基点。

2、千呼万唤的存量房贷降利率，大概率将迎来实质性动作。

一年来房贷利率一降再降，但这都是新增贷款才有的利率。这让在高点时，上浮20甚至30批下来的存量贷款苦不堪言，在经济下行时，也正在成为制约消费的负面因素。

而存量贷款最大的矛盾，其实是银行愿不愿意将这些高收益让利于民，降低存量利率，银行利润减少了，底层的收益就变相增加了。

但这一次救市的很多史无前例，让我们看到了很多前所未有的创新，比如说涉房不良贷款免责。

并且存量贷款降利率，是有先例的。根据第一财经的报道，2008年10月为了救市，金融政策机构出台政策下调利率下限，紧接着多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。

有个成语，叫做前车之鉴，只要有迹可循，一切都是有可能的。

特别是眼下这个要靠楼市撑起经济的时刻，和14年前的情形，基本没有什么不同。