恒大没能等到天亮

支持股权融资的“第三支箭”，在预期中出台了。

周一傍晚，证监会官宣：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

也就是说，A股市场允许房企借壳上市，以及股权融资了！

这两个通道，此前已经被暂停了12年。突然一夜回春，市场情绪高亢。

还有不少人在票圈感叹：今夜最委屈的人，莫过于许家印许教授了——2016年9月，恒大地产宣布将借壳深深房A，实现A股上市。2020年11月，二者终止重组，上市告吹。

确实，若政策早两年落地，恒大借壳深深房回A就能成行，许老板也不至于苦等四年，最终风险连爆窟窿难补，接连被清盘呈请，连深圳湾总部基地都已拱手他人。

没等到天亮是恒大的命。但若非恒大掀起的蝴蝶效应，或许这一项政策，也没有那么快被准许通过。

对依然还活着的企业来说，天亮之后的路，看起来，是在不断宽敞了。

允许股权融资 “三道红线”被打破

2010年的4月，国务院发布“新国十条”通知，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门要暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

同年10月，证监会公开发文称，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。

这一停，就是12年。

期间除了国企背景的绿地，成功在2015年，借壳金丰控股登陆A股，其他的包括恒大、万达、富力、首创置业、金辉地产等，都在多次折戟后，宣布放弃。

而已上市的A股房企，也陷入“再融资无门”的境地——世茂股份、阳光城、万科A、泰禾、我爱我家均经历过定增失败。

在2018年10月，《A股上市公司再融资审核知识问答文件》中，更是明确提及：为防止募集资金变相用于房地产业务，房企或涉房企业申请再融资，暂不推进审核。

而证监会的“上市房企股权融资方面调整优化5项措施”，除了让借壳上市重新成为可能，还提到了：

• 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
• 调整完善房地产企业境外市场上市政策；
• 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；
• 积极发挥私募股权投资基金作用等。

给房企带来的直接影响包括：

1、对于“爆雷”企业来说，可通过重组，理清债务关系；对优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。

2、上市房企不仅可发行股份购买涉房资产，在发行股份购买资产时，还可募集配套资金，用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，将有助于减轻资金压力。

3、允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，将落地“保交楼、保民生”。

4、与A股一致，H股再融资功能恢复，其与红筹股之间估值差或逐步修复。

5、强化REITs与私募基金作用，则有助于为存量住宅地产、商业地产、基础设施等引入新的资金，盘活房企存量经营性不动产。

业内直言，这种豁然开闸的感觉，就像“以前明令严禁的现在变成公开鼓励了”，甚至是在变相“取消三道红线”——股权融资不会直接增加房企的负债规模。

有眼力见的房企已经在迅速上车。

政策出台第二天，即29日晚间，世茂股份就前排抢吃定增螃蟹：筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票：

“募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。”

甚至“老大哥”万科，也在12月1日晚间宣布：大股东深圳地铁向董事会提交了一份议案，将在A股/H股单独或同时增发股份。

此外，还有华夏幸福、新湖中宝、陆家嘴、大名城、天地源等房企，以及福星股份、北新路桥等涉房企业，也都已经发布了定增募资公告。

超两万亿大尺度授信 各类银行自上而下跟进

大尺度的政策，最近的行业已经看麻了。

金融16条正式官宣、18家房企分得万亿授信、全面降准…都刚发生于上周而已。

从关联性上看，金融16条算是对扶持方向做了整体铺垫，授信是给践行里面的第一条：稳定房地产开发贷款投放。

而降准是给银行释放长期资金，为加大住房市场信贷投放支持提供“弹药”。

于是，自23日以来，已有约15家银行，宣布将为超过30家房企提供金融支持，从已披露的数据来看，授信总额已超过2.715万亿元。

其中，6家国有大行，共与18家房企总部开展合作（其中民营房企8家），共计提供意向性融资总额16550亿元；

股份行和地方商业银行中，兴业银行、浦发银行、恒丰银行、中信银行、广发银行、上海银行、上海农商行等银行，也宣布共计与28家房企总部（其中民营房企12家）签订了战略合作协议。

另外，建行、工行、农行、中信银行的重庆分行，还与12家重庆本土房企或房企的重庆分公司，签订了银企战略合作协议。

难一视同仁 效果有待观望

金融16条里，在稳定房地产开发贷投放后面，有一句：对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

于是在这次大方授信里，我们确实看到了不少民企的身影。

除了常见的碧桂园、龙湖集团、美的置业，还有不常见的金辉集团、合生创展、大华集团、仁恒置地、珠光集团等。

民营房企里，获得授信额度最高的，是碧桂园——获得了5家银行，合共超1500亿元的综合授信支持。授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、业主个人购房按揭贷款等多元金融服务。

而央国企里，作为深圳国有资本体系的重要一员，万科是这批授信房企里最秀的那个——6家国有银行都给予了授信，其中有披露金额的交通、中行、储邮三家银行，就已经给了3000亿授信。

从数额和覆盖企业上看，其实还是很难做到“一视同仁”。

尤其是股份制银行，除了偏向全国性的央国企，还会带有比较明显的属地倾向。

以起家福建福州的股份制银行——兴业银行为例，其为10家合作房企提供意向性融资总额达4400亿元，分别是万科集团、中海地产、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、建发地产、国贸地产、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股。

首先，除了龙湖、滨江，剩余8家都为央国企。其次，名单最后那5家房企，前4家为厦门国资委旗下全资子公司，最后1家隶属福州国资委。

相比之下，地方商业银行则实在多了——上海银行牵手了仁恒置地和滨江房产，上海农商银行牵手了港城、复地、宝龙。但碍于银行规模限制，两家银行一共只给出了600亿授信，与阔绰大行无法比拟。

这也为这个意向性授信，埋下了“能实现多大扶持力度”的疑虑。有民企人士评论既有的授信行为，更像是给“地主家添余粮”。

此外，需要注意的是，授信额度不代表银行将对房企投放的实际融资金额。

银行贷款的流程是，先进行授信，然后再根据贷款准入要求、风控要求等，确定是否要对房企实际投放贷款，期限内的总贷款金额不得超过授信额度——从这个角度看，授信敞口更像是一个反映银行向房企贷款意愿的指标。

哪怕“意向性授信”的数额很大，但民营房企想要取完依旧不易。就算许老板仍在场上，也仍要为如何做拨款PPT，皱一皱眉。