120亿！融创董家渡信号：三大变化已经发生！

　　地产财富会

　　金融“16条”效应下

　　地产项目盘活也迎来新示范

　　一线资产的价格修复启动

　　企业有了新机会

　　一线市场也迎来新机遇

　　2022-12-2

　　这两天，又一只提振市场的“靴子”落地。

　　融创董家渡项目迎来的“华融+银行”的合力注资，总计超过120亿，将用于该项目的整体开发、建设、运营。

　　目前，该项目相关公司——泛海建设控股有限公司的投资人信息也已实际发生变更：新增中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）两名股东，持股比例分别为64.678%、25%。

　　在拍手叫好的同时，地产财富会看到的，是金融“16条”带来实际影响在以更大力度落地，并且带来包括AMC和银行、机构在内一批“队友”，通过创新的融资思路和合作方式，进一步为地产纾困解题。

　　而行业和市场也因此悄然发生了很多新变化。

　　尤其是以下三个重要变化，不止对行业影响巨大，对于很多普通购房人也非常重要。

　　对今年年底的行业市场变化理解是否到位，不止关系到企业的不同未来，甚至很可能将影响到很大一批普通人的资产变化。

　　新局面

　　带来新可能

　　从去年开始的出险房企增长，到今年以来的房企纾困，大家问题的核心一直只有两个：

　　1、流动性问题。

　　2、市场预期走低下的资不抵债趋势性坏循环。

　　具体来说，就是在流动性趋紧、市场预期走低、并购顾虑重重等多种压力裹挟之下，叠加出险房企集体抛售资产带来的“挤兑”效应，资产价格下行同时债务利息罚息累积攀升，更多企业正陆续陷入“资不抵债”的困境，并因此共同构成市场预期、和金融信心持续下行的坏循环。

　　这正是这几年来让地产变“地惨”的两大核心难题。

　　他们相互缠绕，第一个结解不开，就带来第二个结的加剧缠紧，第二个结的反复加紧，也带来第一个结的问题加剧……

　　这一年来，政策从持续吹风、试探和引领解题思路发展，到近期的金融16条等，行业纾困明显提速：

　　尤其最近，大剂量直面地产两大难题的供给端支持政策正在一一落地：

　　每一条都聚焦流动性问题，从上到下大力支持向优质房企注入流动性，各种方式都用上了：从信贷、债券到股权，甚至放松了预售资金监管、放开了此前叫停了12年的房企再融资。

　　而且综合来看，不止所有没有公开违约的央国企房企和决赛圈民企房企等“优质房企”能享受到上述支持，此前出现问题房企的项目，也能通过并购重组方式等方式获得支持，实现保交楼和现金流修复。

　　这么看下来，供给侧帮扶政策基本上可以说是集中打出了目前能有的所有子弹呢！

　　不止政策给力，经济系统里的一系列关键团队明显也开始跟上了！

　　例如，目前融创华融的交易案例，就让我们看到了AMC和银行队伍们合力下又给房地产解题打开了一条新思路。

　　一种可复制的

　　融资创新

　　融创华融的交易案例里，有两条可圈可点之处：

　　1、这是一次可行且高效的融资创新

　　企查查信息显示，泛海建设控股有限公司发生股东变更，融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.3220%，不再是该公司大股东；中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）加入，分别持股64.68%、25%。

　　乍一看，似乎就是融创把将近90%的股权给卖掉了。但实际上，根据接近交易的知情人士透露，不同于之前个别企业的项目出售动作，这一次在融创董家渡项目上实现的，是一次华融资产与项目的股权融资合作。

　　据了解，其股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资。融资完成之后，华融银团方成为项目主要持股方之一，而融创依旧是操盘方。

　　未来，项目将由华融行使监管职能，并保留使用融创品牌。同时融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

　　这个案例在此前“金主变开发商、开发商变代建”的股权出售方案之外提供了一种新选择——

　　既盘活了项目，解决了流动性问题；又让开发商、金融机构各自能在自己更擅长的领域干更擅长的事情。

　　2、120亿资金背后，是金融机构的信心提升和一线资产的价值回归

　　这个案例还让大家看到，在一系列利好政策齐发力之后，不止带来了行业流动性问题疏通，也带来整体金融机构的信心增长和行动加速落地——房企手上优质项目资产得到了一次价值回归。

　　公开数据显示，作为一个位于外滩金融聚集带核心腹地的稀缺高端住宅项目，董家渡项目此前入市的一期产品“融创外滩壹号院”销售额超150亿元。而据此测算，总建筑面积约68.8万平方米的董家渡项目，目前未售部分对应货值超过500亿人民币。

　　这算得上当下整个市场上都称得上塔尖的项目之一了。但是在此前行业预期下行、资金极度紧张、机构也人心惶惶的环境下，即使是董家渡项目这样肉眼可见的一线项目，其合作沟通谈判也自今年3月持续至今，期间过程可谓“一波三折”。

　　今年10月下旬，曾有传闻称，中国华融在谈判沟通中，对融创方正在商议的流动性支持总额最高为80亿元。

　　但如今，当靴子落地，传闻中的80亿，成为了我们今天看到的120亿，这笔交易给到市场的信号也比想象中更提振信心。

　　更重要的是，作为一次AMC和银行对中央稳定房地产行业健康发展的积极响应和融资模式创新，它已经成为了一个快速推动金融支持地产实质性落地的标杆交易。

　　这对行业而言，是一次非常重要的创新示范。

　　这种全新融资模式，或许也有望在业内被复制，引领金融机构与房企进一步加大融资合作，为助力后续的房企化债纾困、“保交付、保民生、保稳定”都给打开一个新的口子，指明一条新的道路。

　　而行业面临的第二个资产债务问题，也有望因化债手段创新、化债行动加速、以及市场的预期修复、优质资产陆续盘活且资产价格修复，而得到陆续解决。

　　谁能抓住

　　新机会

　　加剧地产风险的两大难题——流动性问题和资产盘活化债问题，如今都已经逐一松动。

　　再往后的关键，就是如何在需求端搭建良性发展的新循环；而不是任由市场因为预期难以修复而又延着过往“下行的线圈”回到原位。

　　地产财富会和身边地产资深人士以及金融圈小伙伴们聊了一圈，发现大家对未来有种类似的预期——要真正解题，年底到明年估计还会有相关政策出台。

　　供给侧的子弹打得差不多了，接下来，就看上面会在需求端如何出牌，如何助力需求市场的预期回归。

　　其中重点也只有两个：一是大家对房产价值的信心如何修复，二是需求端的购买力如何修复。

　　而在需求端，最容易被“出牌”打中并快速撬动信心修复且具备更多高购买力群体的，就是北上的一线资产。如果有任何需求端的放开和刺激，北上优质资产也一定是第一波受益的。

　　也正是因为这样的共同预判，中国华融、浦发银行、中信信托、上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行等机构和银行，才率先选择了董家渡项目这样的一线城市优质资产。

　　出险房企们也因此迎来了新机会，尤其是融创这样重仓一二线城市的企业。

　　这一次，华融们将120亿投给董家渡项目，可算是给融创以及更多仍手持一线优质资产的企业“开了个好头”，也给更多机构一个新的示范。据说还有许多机构，也准备好了在市场上寻觅合适的一线资产合作，以求把握住新一轮的一线资产价值回归。

　　12月的第一天，听说老孙和融创投融资部门开了个长会。从目前的环境变化来看，他们接下来应该会越来越忙碌。据地产财富会多方打听，董家渡项目之外，融创旗下还有其他优质项目正在与AMC等纾困资金方以及银行洽谈中。

　　如若未来融创其他优质项目继续得到AMC和银行的更多融资支持，必将有助于推动融创整体经营尽快恢复正常，而这也是政府、机构、企业和购房人们多方都希望看到的结果。