解读福州三江口，在辉煌中落寞，在默默中等待崛起

三江口因为泰禾而起，泰禾原本因债务问题已经暴雷，导致三江口的福州湾项目就此搁浅，本月金融十六条的支持后，泰禾集团的资金压力明显减少，甚至可以得到较大的恢复。福州湾项目、福州院子被列入政府房地产项目风险防范化解专班小组选定的重点项目名单。

意味着重启三江口指日可待，时间可能不需要等待太久，金融十六条对房企的支持是史无前例的态度，2023年这些措施也会慢慢的落地。

十四五规划中一直有它的未来

福州十四五规划第八条明确提出：提升省会发展能级，做强做优福州都市圈

对标雄安新区，高标准、高质量推进福州新区全域开放开发，加速产、城、人深度融合发展，建设现代化国际城市重要窗口。加快滨海新城开发建设，依托健康医疗大数据中心、国家东南大数据中心等资源优势，招大引强，提升数字产业发展层级。加快长乐国际机场二期扩建，推动高铁进机场，打造国内一流枢纽机场。

大力推进临空经济示范区建设，培育发展高端装备制造和航空货运、维修、服务等临空产业。推动临空产业集群和滨海现代都市融合发展，建设福州（长乐）国际航空城。加快长乐区行政中心搬迁，进一步提升新区新城公共服务设施、基础设施等配套，吸引更多人口集聚发展。

全力推动三江口片区高质量发展，有效联接老城新区，扩大中心城区辐射半径。统筹推进闽江口、福清湾、江阴湾等组团开发，形成沿海连片发展态势。

意味着福州的核心发展依然是新城区，对于三江口的发展已经成为不争的事实，只不过是这几年的房地产市场下滑得太严重，经济下滑较大，导致三江口的发展停滞了几年的时间。如果市场不这么低迷，我想三江口已经是一个高楼林立的新城区了。

‬仓山的核心发展区域

仓山的大版图可分为三个核心商圈，一是金山，二是老城区，三是城南至三江口，这三个地方已经出现的方差，未来在仓山的发展核心会导向哪里，这里可以做个简单的分析。

金山发展接近20年的时间，现在已经是高楼林立的状态，商业，交通，学校等配套都已经相当完善了，细心的人也会发现，金山小区之间的密度其实已经很高。当下金山的发展主力依然在飞凤山公园这一侧，西侧则处于停滞的状态。

老仓山的发展难度系数高，虽然有一定的人口密度，对于首山路以及则徐大道两侧的建筑也发展相对成熟，白湖亭万达的入驻，是商业是否够好的一个最好的验证。老仓山的消费力恐怕还需要再做些沉淀，白湖亭万达的人流量较为一般。

城南至三江口的片区接下去发展的速度应该会提速，要致富先修路，地铁的加持，以及四通八达的交通网，还有火车南站的出行，加上自然沿江一线的天然优势，发展起来是注定的，很多网友对此并没有反对，只不过时间可能是5年，也可能是10年。

‬过去，现在，未来的房价走向

2018年，三江口的均价28000元的泰禾福州湾，已经吸引了不少人对三江口的看好，大东海江山府在前几年打出的清华附中学区房，也在这两年快速的去化。过去我们对三江口所持的态度，只有利好。

2022年，历经4年的市场下滑，泰禾的暴雷导致三江口出现停滞的状态，价格一度腰斩，最明显的楼盘是中海锦江城，前几年买入的人以单价18000元/平米入市，如今现房销售的价格只有13500元/平米，这只不过是其中一个楼盘的代表。

2023年，因为地产受到金融的加持，大概率会重启三江口的发展，从福州布局上不难看出发展的趋势，过去我们看到高新区发展的速度，现在看到东二环的崛起，未来三江口定然成为新的城区。东进南下本就具备着发展的潜力，也是福州发展规划的方向。

或许2035年的时候，三江口的房价可能会超过老城区，新城的崛起也是有大概率的。

‬三江口的未来需要人口红利

新城区的发展规律用我们普通人的思维来看是这样的：确定发展区域，修建道路交通，招商引资，盖楼提品质，最后就是人口的引流。

现在三江口已经基本满足了生活所需，地铁1/5/6号线都已经通车，而且三江口迎来的交房高峰期，三江花语，星海天辰，中海锦江城，龙湖景粼天著，万科云城，泰禾福州湾，三江理想城部分已经交付，部分交付在即。

明年这些楼盘基本全面交付使用，人口的引入会成为三江口重要的动作，若人口不足，三江口只能是一个个空城，很难把商业带动起来。

三江口这种背景下，你是否会选择进入一个新的城区，成为第一波吃螃蟹的人。

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房产教练周小方，做客户的房产教练