降负债、迎授信，绿城中国大手笔回购债券

自掏腰包回购债券的同时，绿城中国搭上了六大行“万亿授信”的班车。

作者 | 高清宇

来源 | 债市观察

10月底以来，受一系列因素影响，地产股债出现非理性下跌，即使没有发生信用事件的房企也被裹挟进这股洪流中。为规避风险，众多基民和投资者纷纷赎回自己的债券，各大基金机构也被迫抛售，但这却进一步造成市场踩踏、恶性循环。

市场缺乏信心之际，绿城中国（3900.HK）选择主动出手“护盘”。11月23日，绿城中国的境内运营主体——绿城房地产集团有限公司公告称，关联方宁波绿城将以市场化方式在二级市场购买本公司的公司债、资产支持债券以及在银行间市场发行的债券，并承诺所购买的债务融资工具将持有至到期或进行注销。

值得一提的是，回购债券背后，绿城中国今年一直在优化财务结构，公司目前已偿还大部分永续债，短债金额也持续下降，同时还保持了融资渠道畅通。充裕的现金流是绿城此时回购债券的最大底气。

11月24日至25日，绿城中国股价连续两日上涨，累计涨幅达14.46%。接下来，市场还将给出怎样的反馈？

大手笔回购债券，传递信心

据公告披露，此次宁波绿城对公司债和资产支持债券的首期购买规模介于5亿元至20亿元之间，共涉及13支债券，存量余额共计127亿；银行间市场发行债券首期购买规模介于5亿元至30亿元之间，同样涉及13支债券，存量余额195亿。

此外，购买时间为自公告发出之日起一年内；建议购买范围在市场报价较公允价值偏离较大的绿城在银行间市场发行的债券。

绿城中国表示将继续监察市况，可能考虑日后进一步购买本集团发行的证券。董事会称，此次自回购债券券有利于维护集团存续各期债券价格的稳定，保护投资者利益，亦符合公司整体利益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，积极回购公司债券表明企业重视债券流动性，同时也展示出了企业有能力有资金去回购，是一个比较好的信号。

事实上，绿城中国近期在债市中释放的积极信号还有很多。如半个月前，绿城房产完成了对“19绿城02”债券的回购和注销，该债券规模10亿元，原本于2024年11月到期，发行票面利率3.78%。

10月底，绿城还成功发行了15亿元的中期票据，期限为3年，票面利率4.8%。这已经是今年绿城第六次发行中期票据，还得到了工商银行、邮储银行、中信银行、浙商银行、杭州银行等多家金融机构的大力支持。

Wind数据显示，目前绿城房地产集团有限公司旗下共有未到期的境内债券57只，其中的债券品种十分丰富，除12只中期票据、12只公司债外，还有33只ABS债，包含购房尾款ABS、供应链ABS、供应链ABN等产品，总计39只的最新债项评级为AAA。

降负债，获融资，现金流“尚有余粮”

受疫情反复、楼市下行等多重因素的影响，今年的房地产业依旧“寒气逼人”。而绿城此时仍能大笔回购债券，给投资者和市场以支撑，靠的是稳定且持续的现金流。

为优化债务结构，绿城中国采取了一系列措施。

一方面，公司主动降低短债占比。6-8月，绿城中国提前偿还了4亿美元银团贷款；今年上半年，绿城中国一年内到期借贷余额为272.4亿元，占总借贷的19.5%，较去年末下降了5.6%，创历史新低。同时，1-2年内到期借款占总借贷的比例为32.5%，也较去年年末下降了5.4%。

绿城中国执行总裁耿忠强表示，公司下半年境内公开市场到期债务是44亿元，在境外债方面，仅有少量银行类贷款794万美元到期，美元债均要到2024年底之后才陆续到期。“公司一直进行严格的短债管理，与去年相比，短债绝对值和在总负债中的占比均创新低。”

另一方面，在度过了永续债的高峰期后，绿城中国加快了偿还永续债的进程。2022年初，公司尚有永续债余额108亿元，截至2022年9月已归还93亿元，剩余15亿元计划于2023年归还。

永续债本就利率更高，“三道红线”政策出台后，还会被按会计准则计入有息负债或净资产，从而提高持有房企的负债率。在此背景下，偿还永续债对绿城中国中长期的债务管理无疑是一步好棋。

而在频繁降负债的同时，绿城中国还保持了融资渠道的畅通。

2022年以来，绿城累计在境内公开市场发行债券200.2亿元，平均成本3.43%。其中上半年发行金额175.78亿元，同比增长41.1%。

境外债方面，在信用债市场几乎冰封的背景下，绿城仍成功在年初发行了两笔美元债，分别是1月发行3年期、本金4亿美元的增信债券，票息2.3%；2月增发2025年到期、本金1.5亿美元的优先票据，票息4.7%。

对比行业来看，根据《2022中国房地产行业发展白皮书》，上半年房企发行信用债的平均利率在同比下降约0.6%的情况下为3.58%。

据悉，利率下降与行业融资收紧有关，部分民企受信用风险拖累，已无法发行高息债券，能发债的企业多数资质优良、融资成本较低。在此情况下仍能拿出低于市场平均值的利率成本，一定程度上与绿城背靠国企中交集团有关，后者入股绿城中国后，公司综合融资成本从2017年的5.4%降至2022年中期的4.5%，媲美头部央企国企。

一套“组合拳”下，上半年绿城的现金短债比提升至2.3倍，净负债率71.5%，剔除预收款项后的资产负债率略微超过绿档的70%，为黄档房企。绿城管理层表示，公司确保2023年能够进入绿档。

值得注意的是，11月以来，房地产行业连续迎来“金融16条”、“预售监管资金放闸”等多个利好政策，融资的松绑有望进一步提振市场信心，并巩固头部房企的优势。

11月24日，绿城中国就与万科、金地、龙湖、碧桂园等12家全国性房地产企业一齐以总对总方式与中国工商银行签订了战略合作协议，后者将提供意向性融资总额6550亿元，促进房地产市场平稳健康发展。

同日，邮储银行也分别与绿城中国、万科、龙湖、美的置业等房企签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。据了解，截至发稿前，绿城中国获取银行授信额度已超千亿。

前十月合同销售额全国第四

扎根一线剑指未来

稳定的现金流背后，也离不开强有力的业绩支撑。

数据显示，2022年上半年，绿城中国合同销售额1128亿元，位列全国第五；1月至10月，其合同销售额进一步增长至2289亿元，在地产下行期逆势而上，位列全国第四。绿城方面表示，有信心完成年度3100亿元目标。

根据克而瑞发布的百强房企销售情况，今年前三季度，百强房企销售额同比降幅达到45.4%，几乎出现腰斩，而绿城中国则把降幅收窄至25%，且公司三季度的销售额环比增加了30%，在TOP10房企增速中位列第一。

中信建投研报认为，强势上涨的销售额与绿城中国近年来高水平的拿地强度有关。今年上半年，绿城中国在8座城市新增项目20个，预计新增货值731亿元。其中，新增货值的90%主要分布在杭州、北京、上海、宁波等核心城市的优质板块，安全性、流动性等均有所保障。

在杭州市场，绿城中国充分发挥自身优势，今年以来已在杭州的四次集中供地中拿下13块地，总建面积达136万方，拿地总价292.3亿元。

深耕大本营让绿城中国在行业整体销售疲软的情况下，交出了又一颇具代表性的项目答卷。其在杭州的“海棠三子”（春知海棠苑、燕语海棠轩和月映海棠园三盘）4月25日刚完成集中拿地，11月19日便已全部售罄，3062套房源全部去化完毕，去化率100%，去化金额超120亿。

分析人士指出，在新房限价的背景下，该项目的劲销得益于绿城中国多年来在人居领域的悉心灌溉与创新改革。在“最懂客户”和“最懂产品”导向的基础上，绿城中国通过高效协同配合不仅提升了一线项目的实战能力，也强化了公司整体的管理水平。

稳定的业绩下，10月以来，已经有中信建投证券、兴业证券等多家机构给予绿城中国“买入”评级，中金公司则在研报中表示，考虑到绿城中国资源盘面扎实、央企股东信用背书及经营提质增效，看好中长期增长弹性领跑同业。

不过，当前房地产行业仍未完全脱离低谷期，这也为包括绿城中国在内的一众房企带来了持续的挑战。

对此，绿城中国董事会主席张亚东在第十三届中国房地产科学发展论坛上表示，前所未有的危机，同时也孕育着前所未有的机遇。“相信经过行业洗牌，更加稳健、更加负责任的房企能存活下来，肯定能活得更好。”