约10亿起！涉及枣庄东站换侧、吾悦地块、新建十六中南校详解来了

前天市中区共挂出五块地总货值10.35亿，涉及枣庄东站换侧、原吾悦广场用地及新建十六中南校等热门项目，可谓是继后陈湖地块挂牌后又一土拍盛宴！

这两天私信我们想了解这些地块的粉丝众多，我们今天就对以上地块做逐一讲解，仅代表我们一家之言欢迎一起探讨！

01▶

市中区2021-25地块

市中区2021-25号地指标：

该地块出让面积24034平方米 或36亩，

1.0＜容积率＜2.6

起拍价1.442亿，约400万/亩

楼面价约2308元/平方

这个区域是西部新区的一个关注点，安侨集团在此拥有绝对话语权!去年12月20日成交的SZ2021-22地块由山东亿投控股摘得约400万/亩，但是一直没有开发消息。

今年十月份中汇集团也以400万/亩中标恒大西地块，今天的2021-25地块同样为400万/亩楼面价约2300余元盈亏点或达6500元/平方。

依据2.6的容积率看应全是大高层布局，那么该盘售价在7000元以上才会有利可图。目前亿投控股地块南侧东海路小学还未动工，该区域价格下行压力较大开发热度并不高！

02▶

市中区2022-24地块

市中区2022-24号地指标：

该地块出让面积43968平方米 或66亩，

1.5＜容积率＜1.0

起拍价1.98亿，约300万/亩

楼面价约1126元/平方

该地块为原吾悦广场用地，该区域西至谷山路均是大型商业综合体用地，目前为分批供地西侧地块还需等待土地指标。

不过我们预判吾悦广场项目大概率不能落地了！为何？

吾悦广场项目的招商模式为新城控股独资运营需配置几百亩（预判面积）的优惠政策住宅用地，和薛城啤酒厂招商模式（给青啤地产配置文体中心政策价土地）基本差不多。

但是目前房地产市场下行严重，许多楼盘出现滞销房价大幅度回落，新城控股这波羊毛是薅不到了，想白嫖土地又不可能！

其实吾悦广场不来，还有万达亦或者其他商业体。我们倒是认为不如本土国企承建再行招商，依据目前的市场环境给他们配置的廉价住宅用地已不合时宜。

我们不但会流失大额的土地出让金，还会对本土房地产市场形成毁灭性冲击。例如恒大事件、金科事件、峄城碧桂园事件，最后遗留的问题均是本地政府买单。

因此对外部房企大额土地交易需谨慎，对开发商实力及开发口碑都需慎重考量做到每个项目善始善终才是大智慧。

03▶

市中区2022-31地块

市中区2022-31号地指标：

该地块出让面积79951平方米 或120亩，

0.65＜容积率＜1.2

起拍价1.44亿，约120万/亩

楼面价约1500元/平方

该地块正是 十六中南校的 新校区用地， 北邻清泉路，西靠振兴南路，东临复兴路，除绿地外面积为130亩土地（86961平方米）。此次供地约120亩为分批供地！

新校规划60个班级的规模，提供3000个学位。 计划建设实验楼，教学楼，办公楼，食堂，学生宿舍楼，综合报告厅，室内体育馆，400标准运动场等。

启动市南工业区是宋磊、韩耀辉团队重要的战略发展思路。城市向西发展面临土地指标等因素制约而市南工业区沉睡数千亩的建设用地，发展市南工业区是重塑老工业区辉煌审时度势的明智之举。

目前区政府已经与北京凡华教育集团战略合作，在原市水泥厂地块新建区职业学区、在原市化肥厂地块新建枣庄应用技术职业学院，在原热电厂地块新建枣庄十六南校。从中小学（勤为中学）到职业中专，再到普通高中显然区政府有意把市南工业区打造成产教融合示范区。

未来该区域将成为全市职业教育的示范基地，全部师生规模或达到数万人规模，市南工业区的明天值得期待！

04▶

2022-32-1、2022-32-2地块

2022-32-1和2022-32-2两块地正好处于枣庄东站的南侧也就是喊了多年的东站站台换侧项目，这两块地刚挂出来不少粉丝咨询我们怎么拿出来卖了？区政府那么缺钱吗？

区政府是缺钱但该项目依然是东站换侧用地，往下看.......

市中区2022-32-1号地指标：

该地块出让面积24097平方米 或36亩，

0.7＜容积率＜2.5

起拍价1.808亿，约502万/亩

楼面价约3001元/平方

这块三角地竟然卖到了502万/亩，无论是住宅还是商业性质已经背离市场价值甚远。这块地又贴着铁路线到底是干什么？

该地块为商业用地，可兼容交通场站用地及机关团体用地。显然该地块纯粹是服务于枣庄东站，也就是枣庄东站换南侧的基础设施用地。

该地块大概率会由中汇集团等国企中标，我们预计该项目除兼具火车站南侧基础设施建设外还会兼顾大规模的商业街规划布局。

市中区2022-32-2号地指标：

该地块出让面积49045平方米 或74亩，

1.0＜容积率＜2.6

起拍价3.68亿，约500万/亩

楼面价约2886元/平方

南边这块地为可兼容商业的住宅用地，不过500万/亩的价格我们认为私企不会拿。该区域学区较为一般，唯一的优势就是火车站。这两块地大概率会有本土国企统筹开发！

总结：

从近几个月的土拍信息可以看出，薛城、市中、峄城土地市场进入挂牌出让高潮期。但是大部分地块还是会流入本土国企手里，真正用于开发的并不多。

市中区这次挂牌的土地更具社会民生意义，像十六中南校地块、东湖商业综合体用地及枣庄东站换侧项目均是涉及百姓福祉。

从城区北部到西部新区，再到市南工业区也凸显出这届班子对老城区均衡发展雨露共沾更为务实的发展思路，特别是对职业教育方面尤为重视再加上大规模的高中学位供应，为打响“学在市中”教育品牌提供了有力支撑。

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