浦东购房大军转战浦江镇，高积分致千组买房人“被套牢”

11月12日，位于闵行浦江镇的华发建发缦云（下文称缦云）结束认购，4天半的认购期内项目共吸引了1940余组购房者参与认筹，认购率高达292%。近日，项目的入围分正式公布，达到了66.12分。当前楼市大环境下，当很多楼盘入围分数纷纷走下坡路，地处外环外的缦云却刷出了高积分。

高入围分引争议，千组客户被“套牢”

缦云的入围分公布后，有人欢喜有人愁，入围的买房人都在期待开盘摇号能拿到靠前的排序，而部分没有入围的购房者在社交平台里“发起了牢骚”。

笔者从部分社交媒介获悉，没有入围的购房者主要的不满就是认为开发商存在“大量蓄客”的问题，实际入围分与此前置业顾问预判的出入大，影响了自己后续项目的认购。

图源社交平台截图

当然评论也分为两派，有购房者觉得置业顾问有告知权，明知入围分很高，还允诺并邀约60分以下的低分客户前来认购。

图源社交平台截图

但也有购房人持不同意见，认为认购过程中分数是在动态变化的，置业顾问无法判断具体分数，只是给到一个参考。反过来说，若案场拒绝接纳低分客户参与认购，又会被误认为是在筛客。

其实在任何楼盘结束认购前，没有人可以准确预判楼盘的入围分，案场的口径只能给到购房者一定参考，既然买房人选择了热门楼盘打新，自然要做好无法入围的心理预期。

此外，还有网友提出要申请提前退筹去认购其他项目，针对这一情况此前有关部门也规定了认购规则，同一认筹时间段内（自本项目认筹开始至摇号结果公布），认筹客户至本市其他楼盘进行认筹将不予支持，因此在认购期内要求提前退筹的要求并不符合相关规定。

图源社交平台截图

图源认购公告

笔者还从多个项目置业顾问处获悉，参与认购但未入围或未选房（弃号）的客户，需等到项目开盘第二日才能释放资金，目前上海的新房从认购到开盘间隔多在20天左右。因此，购房者在参与项目认购前应该深思熟虑。

倒挂之外另有乾坤，多因素推高入围分

缦云项目是建发和华发集团于今年首轮供地中以29.86亿元拿下的，成交楼板价40581元/平，溢价率9.39%。短短数月项目已经闪电入市，一次性推出666套房源，也就是说错过了就没有下一次机会。该盘的入围比仅为1:1.3，按照当前入围比和认购率，有超千组购房者无法入围。

值得一提的是，项目的名字“缦云”也引起了很多人的关注，其实“缦云”在北京、广州早就是知名度颇高的豪宅项目，不过其开发商是合生集团。而建发和华发将项目取名缦云或许也寓意着将缦云打造为浦江镇的豪宅。当然缦云之所以受到追捧，主要是有4大因素：

1. 价格存在明显倒挂

上海的新房热不热，最为核心的因素就是楼盘是否存在明显倒挂，缦云本次认购均价为6.8万/平，而中原地产官网显示，整个片区内二手房源的挂牌量普遍在9万/平以上，也就是说该盘拥有近2万+/平的价格倒挂空间。需要注意的是，挂牌价虽然高，不过最终转化为实际成交价或没那么高。

图源中原地产

2.产品稀缺性

另外，缦云从产品来看拥有较高的稀缺性，该楼盘占地面积达6万方以上，算是中大型社区，不过容积率仅有1.2。通常多数开发商会将低容积率地块打造为高低配社区或别墅社区，不过缦云社区全部布局为低密洋房，总共仅666户，因此居住舒适度较高。要知道在上海，6万方的占地面积，很多高层社区项目规划户数普遍在千户以上。

值得一提的是，近两年上海土拍市场出让的地块逐渐小型化，6万方以上的中大型地块基本都在郊区，低容积率项目更是少之又少。网易房产数据统计，今年上海4批次集中供地共出让地块115幅，而出让体量达到6万方以上且容积率低于1.5（含）的地块仅有11幅。

易眼看房统计

此外，项目是华发和建发共同拿地，公开资料显示，缦云的开发商为上海浦锋房地产开发有限公司，爱企查数据显示，华发持股51%，建发持股49%。

图源爱企查

3.成熟板块+周边格调较高

产品做得好靠内在功力，买房脱不开很多外在因素，地段和配套就是买房人的重中之重。

上海高端别墅生活区并不少，例如青浦赵巷、佘山、徐泾、马桥等。不过这些板块都或多或少存在一些短板，不是距离市区太远、配套能级不够，就是房龄太老，整体环境偏弱。

浦江镇板块目前算是成熟的居住片区，附近还有仁济医院、五官科医院两所三甲医院，商业有浦江城市生活广场、生态有浦江郊野公园等，未来黄浦区沿线还规划了大量生态绿廊。不仅如此，楼盘距离前滩仅约5公里，驱车进入南北高架可直达，出行不落下风。

浦江镇范围很大，较为宜居的片区是8号线浦江镇地铁站西侧区域，这里以高端别墅社区为主，整体绿化率很高，环境幽静，有很好的宜居性。

浦江镇街拍，易眼看房实拍

浦江镇街拍，易眼看房实拍

当然这里也并非毫无短板，该片区虽然闹中取静，但距离8号线浦江镇地铁站稍远，开车距离约2.5公里，大型商业配套也集中在更南侧的江月路地铁站附近。

4.市场化因素

当然，缦云能刷出高分，还受到了很多市场化因素的影响，地处黄浦江东岸的浦江镇吸引了很多浦东的购房者前来参与认购，由于浦东供应量少，新房入围难度大，而浦江镇不仅位置好，价格又合适，很多浦东购房者转战浦锦街道，再叠加上大量浦江当地的改善客群，客户积压较多。

另外，项目1.3的入围比相比起市场主流的1.8入围比要低，这也意味着更多购房者会被“拒之门外”。不过对于已经入围的购房者，只要对楼层不过分讲究，基本能安心选房。

“兄弟”地块接踵而至，浦江镇尚存机会

错失了缦云并不意味着彻底失去了在浦江镇核心区域上车的机会，要知道第七批认购楼盘中，缦云的兄弟项目缦玥也正式入市，就在缦云的北侧。虽然该盘的占地仅1.97万方，社区要比前者6.13万方小了一大圈，不过楼盘同样是1.2的容积率，规划也全部是洋房，因此居住舒适度和缦云几乎没有太大差别。

目前，缦玥沿用了此前缦云的售楼处，不排除项目入市节奏太快，缦玥的沙盘模型都还没来得及制作。从现场对外的宣传口径也是缦云的二期产品，不过两个社区是彼此分开的，并不相通。

项目沙盘图，易眼看房实拍

或许是因为缦云项目高入围分在网上引起了一定争议，这一次置业顾问对于积分的预判也更为慎言慎行。据悉，由于一期有100多名认购客户的入围分高达80多分，或拉高了最终入围分数，这些高分客群主要以浦江镇当地及周边浦东的改善客群居多。

在问及二期缦玥预计分数时，该置业顾问表示不得而知，目前售楼处不再向购房者预估入围分，缦玥已经在第七批新盘认购名单中，预计下月初就开启认购，售楼处会向所有客户开放认购，购房者是否有必要参与认筹需自己评判。

当然，一期有千组客户被锁定，是否会转向二期项目的认购，该名置业顾问认为当前还很难判定，虽然缦玥在宣传上的口径是缦云二期，不过两个项目彼此独立，一、二期之间并不能直接转筹，若“落榜”的客户打算认购缦玥需要重新认筹。

此外，这名工作人员还强调，此前打算入手138平户型的购房者再次参与认购的意愿或更高，二期的138平产品和一期并无差异，反倒是此前考虑106平户型的购房者或存在变数。

作为浦江镇为数不多的在售低密度改善项目，相信缦玥依然会有不错的表现，另从现场了解到，缦玥虽然是建发和华发共同拿地，不过该盘是由建发操盘，后期物业也是建发集团的，华发集团仅作为投资方参与其中。

建发集团一直以园林设计见长，入口处是典型的中式风格门头，但有别于此前的新中式园林风格，缦云、缦玥社区采用了全新的新现代主义风格。

缦云门头，易眼看房实拍

比起一期产品更多样的户型，缦玥只有2种户型选择，分别为99平3房和138平4房，99平则是入门级改善户型，适合三口之家，而138平可以容纳更多家庭成员居住，横厅设计，空间尺度也更大。从现场获悉，小户型得房率约为77%，大户型得房率约在81%，均为一梯两户格局。

此外产品类别和一期基本相近，主要为6-7层的洋房，预计交付时间为2025年6月，从现场来看，工地已经处于全面开工的状态。由于缦玥仅有212套房源，入围比1:1.3，竞争难度也势必会居高不下。

缦玥施工现场，易眼看房实拍