情侣共同出资购房，分手后房子该如何处理？

董晶看法

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情侣基于结婚的目的普遍会考虑提前购房共筑爱巢，为甜蜜的爱情提供充分的物质保障。但情侣关系终究有别于有法律规范保障的夫妻关系，爱情终究需要面临现实的考验。情侣关系一旦破裂，如何分割共同的购房款、处置房产份额不可避免成为情侣之间急需处理的法律难题。若最终分手了，那共同购买的房产该如何划分呢？

情景一

老人为儿女共同出资购买婚房，并签订购房协议，分手后如何处理？

基本案情

小肖与小王自大学时相识相爱已有7年，小肖的父亲老肖十分疼爱女儿，与小王共同出资120万元首付款购买一处房子，准备将此处房子作为小两口的婚房。其中，老肖出资40万元，小王出资80万元，房子总价240万元，剩余120万元贷款由小王进行偿还，房子登记于小王名下。

同时，老肖与小王签订《共同购房说明》，约定房子为双方共同所有。后小肖与小王感情破裂，老肖与小王打算分割该房产，约定房子归小王所有，由小王向老肖支付房子份额折价款。

老肖认为，与小王签订的《共同购房说明》具有法律约束力，老肖与小王对房子享有共有权，分割房产时应按照份额进行分割。小王除需要返还40万元出资外，仍需向老肖支付22万元的份额价值。

而小王则认为，这不是共有物分割，40万元是老肖出借的购房款，而且已经归还了本金及利息，因此不同意支付老肖主张的房屋份额价值。

法官讲典

婚前共同购买的房子属于情侣共同财产吗？

共有财产分为共同共有和按份共有。所谓共同共有，是指两个或两个以上的人对同一项财产不分份额、平等地享有所有权，主要形式是夫妻共有财产和家庭共有财产，没有权利大小、份额多少的区分。所谓按份共有，是指两个或两个以上的人，对同一项财产按各自的份额分享权利、分担义务，有份额多少的区分。

共同共有的要求很高，一般情况下若双方不具有夫妻关系且无约定的情况下，推定为按份共有。

如男女双方在恋爱期间无明确约定而购买的房子，应按按份共有处置。有协议的按照协议分割，没有协议的采取按份原则分割。

男女朋友解除恋爱关系后，应本着诚实信用的原则，将双方在恋爱期间共同购置的房子，按各自投入的份额，本着互谅互让的精神合理分割。

本案中，老肖主张双方出于婚姻目的共同出资购房，房子应当归双方按份额共有，并以此为由要求小王支付房子分割差额价款。虽然小王对此不予认可，称涉案房屋是他的个人财产，老肖支付的40万元购房款是借款，但购房说明可以证明老肖与小王共同出资购买房子，应按按份共有处置。

最后，经法院调解，双方协商一致，涉案房屋归小王所有，小王给付老肖共48万元。

情景二

情侣之间没有关于购买房屋的协议，而房屋登记在双方名下，分手后如何处理？

基本案情

小杨与小徐相恋多年，共同出资购买一套房屋，并以小杨的名义办理了住房公积金贷款，房产登记为小杨与小徐二人共同共有。小杨出资装修了房屋，购置了餐桌、椅子、双人床等家具。两人分手后，小杨诉至法院，请求分割双方共同共有的房产。

小徐认为房子是按揭贷款购买，现在还不具备分割条件，如能分割，小徐认为自己支付的房款比例较大，房子应归小徐所有，支付给小杨补偿款。

小徐不同意向小杨支付装修费及家具购买费用，认为共有房子装修费是两人共同支付的，都已与房子附合或者混合在一起，两人在共同购买及共同居住期间对装修内容及发生纠纷如何处理装修物并未进行约定，双方无法对装修部分进行分割。

法官讲典

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

小杨与小徐在恋爱期间共同购买的房子，并在房子产权登记中明确为双方共同共有，现双方结束恋爱关系，小杨要求对案涉房子进行分割，依法应予支持。案涉房屋登记为小杨与小徐共同共有，即双方对于案涉房子共同享有所有权，享有平等权益。小杨与小徐作为共有人可以协商分割方式。

本案中小徐主张房子的所有权，小杨要求小徐支付相应的房子价款，应当予以支持。小杨要求小徐支付房子装修费用、购买家具费用，因未提交充分的证据，故不予认可。

情景三

情侣共同出资购买房屋，但仅仅登记在一方名下，分手后如何处理？

基本案情

小李与小孙在恋爱期间，两人共同出资，购买了一处房屋。房屋总价60.6万元，小孙交了15万元，小李交了45.6万元。房子登记在小孙名下。分手后，小李曾多次向小孙讨要45.6万购房款，小孙都以没钱为由被拒绝。后来又讨要多次，小孙不得已写下50万的借条，并写清还款时间和逾期后果。但到还款日小孙仍未偿还。故小李诉至法院，要求小孙归还借款50万元

小孙认为，买房的钱不是借款，是二人的共同投资，只是房屋的所有人登记在小孙一人名下。在二人分手后，基于感情，小孙为小李写了整数50万元的借条，实际上房款只有45.6万元。

法官讲典

未登记一方若是出资所占份额不多，可以提供出资购房证明，以此要求分割房产，由登记一方补偿自己的权利份额。

未登记一方若是实际出资绝大部分比例，可以请求法院确认房屋所有权归自己所有。

当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

本案中，小李及小孙均认可该房产最后确定的所有人为小孙，且小孙亦为小李出具借条，即便小孙主张房屋房款系双方共同投资的说法成立，在借条出具之时，双方之间已转化为民间借贷法律关系。

该借贷关系是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。

借款人应当按照约定的期限返还借款，小李要求小孙返还借款50万元的请求，应予以支持。

情景四

情侣之间借名买房，分手后如何处理？

基本案情

小王经朋友介绍，与小陈相亲并迅速确定恋爱关系。两人熟悉之后，小陈想购买房产。因为小陈没有贷款资格，于是以小王的名义进行了贷款，并将房产登记在小王名下。之后两人关系发展不顺，逐渐疏远。小陈突然停止正常还贷行为。小王多次与小陈沟通无果。由于产权登记在小王名下，小王不得已多方借钱垫资还贷。

小陈承认自己是房屋实际出资人，与小王交往期间借用小王名义买房，自己负担首付。因自己现在资金出现问题，没有如期还贷。

法官讲典

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房双方多为情侣、亲属、朋友，基于情感信任，多以口头方式约定，而忽视了其中的法律风险。

本案中小王与小陈对房子所有权等问题没有争议，可以认定小王与小陈实质属于借名买房的问题。小陈作为实际借款人和产权所有人，有义务解除在小王名下的房屋抵押贷款和房屋产权，归还给小王垫资的所有房贷。经调解，小陈同意给付小王已垫付的贷款并在房屋出售之前，每月给付小王房屋贷款。

当前，房地产市场调控政策严格，借名买房风险极大，在此提醒大众切勿“讨巧”规避政策限制，结果“聪明反被聪明误”。

法条链接

《民法典》

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第二十九条第一款 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

热恋期间买房固然是一件好事，但是在做决定时也一定要三思。为了避免昔日的恋人兵戎相见，在买房时提前写好协议、约定好份额是非常有必要的。情侣之间应当对共同购置的大额财产提前做好安排，对分手时财产的处置约定切实可行的方案，避免在分手时难以保障自身的合法权益。

来源 | 北京房山法院

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