上海
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房地产行业周报（点此展开）
11月第3周
政策速览：金融十六条兼顾保交楼与稳主体，三部门推保函抵监管额度
土地市场：供给端政策连松难提房企拿地信心，仅保利在海口获地
融资信息：央企融资成本持续下行，央行定调稳地产
亿翰智库
# 01
政策速览
【金融十六条兼顾保交楼与稳主体，三部门推保函抵监管额度】
11月第3周，供给端政策明显发力，进一步显示了稳住市场优质主体和保交楼的决心。
融资扶持和保交付方面，金融十六条首先是整合了过去一年以来的融资支持政策和保交付政策，在此基础上进一步细化政策和增加了新内容，例如提出了存量债务展期的明确规定，以及针对信托渠道有明确安排，包括信托展期，以及鼓励信托等支持企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等领域。此外，为提高政策的可执行性，文件还对金融机构进行了适度松绑。
预售资金监管方面，金融监管部门和住建部联合出台规定，指导商业银行对优质企业出具保函置换监管额度，虽然政策对于替换标准、资金用途以及风险控制等方面均有明确限制，但是相比于此前部分地方政府出台规定允许企业使用保函抵额度，此次从中央层面、从金融机构角度推动保函替换额度确实是一大进步，若政策顺利落地，那么对于部分优质民企的流动性将会有进一步改善。我们认为近期供给端政策的导向已经从单纯保交付转变为兼顾保交付和稳主体，需求端回暖尚需时日，在此之前中断行业风险的肆意扩散是当务之急和必要之举。
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# 02
土地市场
【供给端政策连松难提房企拿地信心，仅保利在海口获地】
11月第3周，E50房企中仅保利发展在海口获取一宗地块，成交金额3.1亿元，成交建筑面积3.9万平米，楼面价为8000元/平米。
本周继第二支箭之后，中央先后出台金融16条和保函置换预售资金的政策，从而形成了对信贷、发债、预售资金等方面政策调整的全覆盖。但我们认为，无论政策处在哪个阶段，其底线都是明确坚定的，“房住不炒”不能逾越，“保交付”的底线不能突破，是必然要实现的基础，因为涉及到民生保障、社会基础。在2020年疫情冲击导致国民经济停摆时，政策虽有纾困，但仍也未有根本性动摇，也就预示了政策调控的坚定性，房地产行业通过金融杠杆的手段实现了过往的高速发展，如今所能带来的外部效应，或者说对于经济发展已无明显的增量促进作用，也很难再靠原有的模式带来新的增长动能，所以房地产行业也坚决不会再走到原来靠金融杠杆驱动的老路上，行业调控将呈现常态化趋势，纾困或可能出现，但放松的可能性为零。
# 03
融资信息
【央企融资成本持续下行，央行定调稳地产】
11月第3周，E50房企融资规模109.24亿元，主要是央企发行债券以及上市房企为旗下项目做的担保。其中，华润置地顺利发行5年期30亿元中期票据，票面利率为2.84%，较上次发行下滑了0.51个百分点。在民营房企持续暴雷的情况下，央企成为了金融市场的“香饽饽”，融资成本持续下行。
近日人民银行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。整体来看，作为纲领性文件，“十六条”仍然将“保交楼”当作重点，并将给予当前处于危机中的房地产企业一定的支持，帮助其完成项目的竣工交付，这也意味着整体的政策方针从原来的“保项目”逐步转向“保项目，保企业”。但是，我们认为，贷款等存量融资的展期需要金融机构的大力支持。在当下的市场环境下，金融机构对于房地产项目的风险偏好已经降低至极低的水平，可能只有极其优质的企业才能得到支持，实质性的救助效果需要降低预期。整体效果可能相对有限，房企眼前的道路仍然充满了荆棘。
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