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北三县发展 2022-11-18 19:59 发表于北京
2016年，在北京工作十年的张晴决定到香河买房。 当时香河的房价已经涨到高位，她以每平方米两万多元的价格买下92平方米的商品房，2018年正式收房。2022年10月26日，张晴终于拿到了房产证。但条件是和开发商签一份承诺书：规定若连续三个月或累计六个月不能按时偿还银行本息，开发商有权收回她所购房屋的所有权，此前交付的所有房款作为违约金，不予退还。为了尽快拿到房产证，她无奈签下了承诺书。
开发商全程担保
张晴所购小区的开发商为香河县华宇房地产开发有限公司，申请房贷的银行为中国农业银行香河支行。
开发商的工作人员告诉她，之所以让业主签订不断供的承诺书，是因为他们与银行签订的是全程担保协议。 即便已经交房和办理房产证，他们依然要担保购房者后续会按约还贷。在张晴提供的通话录音中，该工作人员表示：“如果你不按期还款，银行会直接从（我们）公司划款。”
据了解，银行和开发商签订这样的协议和前几年环京地区房价过高有关。 2017年，包括香河在内的环京地区出台限购令，楼市行情急转直下。 张晴买的房子也不断贬值，目前该小区房价为8880元/平方米，跌了超过一半。
在这种情况下，购房者断供的可能性在增加。 银行通过全程担保将这一风险转移到开发商身上，开发商这才施压购房者，要求签订不断供承诺书。
购房者反担保
事实上，开发商的这种行为相当于要求购房者反担保。 按照民法典规定，“第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。 ”
在上述案例中，贷款银行为债权人，张晴为债务人，开发商作为第三人为张晴向银行提供担保。 由于是全程担保，即便张晴朗拿到房产证，开发商依然对后续还贷负有担保责任。 因此，开发商要求张晴进行反担保。
开发商全程担保和购房者反担保在房产交易中都不常见。 正常房产交易中，购房者断供后由银行追偿，银行同样无法直接拥有抵押房屋的所有权，必须经过司法拍卖。 因为房产价值和所欠贷款价值不一定相当，如果允许直接将房产过户给债权人，债权人有可能向债务人施压，进而低价获得房产。
就张晴所签的承诺书而言，目前她还有一百多万贷款未还，假设房子市场价涨到两百多万，一旦发生断供，开发商直接拥有房子所有权，相当于以一百多万成本低价购入一套两百多万的房子。
总结
如果不是南方周末的深入报道，相信很多人还不知道有这回事，开发商卖了房子还要替购房者做担保，而银行却把风险降到了最低，这是不是可以理解为，银行也不看好楼市未来的价值呢？
参考：南方周末。
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