上海城市发展中的“几步臭棋”

　　近四十年上海的城市建设取得了长足进步，对外交流时一直拿上海当名片：高耸的天际线、典雅的城区环境确实漂亮。

　　然而过程中也有一些“重大失误”，直接影响当地甚至是上海的整体发展。

　　当然现在回头看都是事后诸葛亮，规划之初大家也不知道将来人口涌入多少、城市开发速度快慢，所以也不用求全责备。

　　本文只是聊聊这些区域情况，吸收过去经验，探讨未来发展趋势。

　　01

　　杨浦中原地区

　　同为市区，普陀的公共配套比杨浦差很多，核心原因是杨浦一直是上海，普陀大片土地是嘉定、宝山合并过来。

　　嘉定县、宝山县原来都属于江苏省，底子都比较薄——关键是普陀合并的也不是县城，而是农村。

　　1986年上海城市规划图

　　所以建国后，杨浦面临的发展机会比普陀好得多，更遑论闵行这样的郊区。 不过杨浦犯了几个错误，导致机会在手边白白溜走。

　　2号线改道并不是杨浦的错，这里就不展开，感兴趣的朋友可以看看旧文（《》）。

　　两片最好的黄金地段没抓住就不能怪别人了。

　　80年代杨浦还有两片空地，一个是现在的中原，一个是新江湾（当时在军方手中）。

　　80年代，改革开放初期，各地都面临着巨大机会。

　　这时长宁已经开始了虹桥经济技术开发区，开始在古北建豪宅，徐汇漕河泾开始转型，浦东也准备画个圈圈。

　　杨浦却在中原这里建了大片动迁房。

　　杨浦建设吴淞路闸桥、杨浦大桥需要动迁可以理解，虹口、黄浦、老南市的动迁户也纷纷迁过来，很快这里就变成了一大片居民区。

　　中国人盖房子很快，1996年这里就全部建成，也意味着完全没了空间。

　　杨浦曾经是上海经济中心之一，工业产值占了上海四分之一以上，然而到90年代末就撑不住了。

　　当时市场经济崛起，杨浦的棉纺织业（几乎都是国企）开始大面积亏损，21世纪初就有1000多家企业关门，工人数量由60万减少至6万！

　　这时傻子都知道要转型，而且当时正面临外企在上海建厂的黄金时期。

　　杨浦却拿不出土地。中原没了空间，杨浦大开发只能打东外滩的主意。

　　东外滩这里密密麻麻的厂房和居民区，搬又搬不走，拆又拆不动，只能眼睁睁的看着世界500强去了闵行——闵行一望无际的田野，开发成本极低。

　　后来世博来了，徐汇滨江动迁速度极快，又抢占了不少资源——杨浦又是干着急。

　　因为错过了这些机会，杨浦经济开始走下坡路，经济增速连年垫底。

　　去年烟草公司部分生产线离开，杨浦破天荒的实现了负增长。

　　如果当初中原这里的大片农田留下来，在与闵行的竞争中会不会有优势？

　　是不是有可能做一个北上海的漕河泾？

　　当然杨浦还有另一个机会。1996年军方将新江湾城交给了杨浦，凭空多出7000亩土地，全区人心振奋。

　　有样学样，宝山、闸北也曾经想把大场机场收回，却没有赶上杨浦这样的好运气。

　　新江湾收回来后一直纠结是保留还是开发，也错过不少机会。

　　2005年才决定开发，错过了黄金时代，只能做成了一个大型居住区。

　　杨浦的产业之路就更坎坷。

　　时隔20多年，中原已经沦为大号养老基地，60岁以上老人占户籍人口的47.2%，几乎是全市最高。

　　这里除了大片的老房子，就是近几年在角落新建的几个动迁房，其他生活配套也较为一般。

　　没有三甲医院、没有大型商场、没有好的学校。

　　中原这里几乎都是菜小菜中，这样弱的学区配置，全市都罕见。

　　自身没有发展，也影响了全市的开发，称之为“毒瘤”不过分吧？

　　02

　　普陀苏州河

　　上海的母亲河是黄浦江还是苏州河一直都有争议，苏州河的历史地位很高应该是公认了。

　　这样一条黄金水道，一定是城市发展的中心轴线。而苏州河最好的河段就在普陀。

　　中心城区苏州河岸线42公里，其中一半都在普陀，号称“半马苏河”。而且苏州河最美的几条河湾都在普陀，所谓“苏河十八湾”。

　　然而普陀苏州河的开发却是一大败笔。

　　普陀苏州河沿线原先都是厂房，与杨浦类似，也是棉纺织企业较多。 由于靠近市区很近，这里很早就开始动迁，远比杨浦滨江要顺利。

　　就好像杨浦没有珍惜新江湾一样，普陀也迅速把这些空地建成了商品房。

　　卖地赚钱多爽快。

　　1992年开始动迁“毒瘤”三湾一弄，普陀区一次性获得了50多万平方米空地。

　　轰动全国的徐汇西岸金融城也才32万方，就已经是近些年地王。50多万方土地，内环内，苏州河沿线，是多大的一次发展机会。

　　然而这个机会马上变成了中远两湾城，96栋高层住宅密密麻麻。

　　在当年这是重大工程，现在却暴露出巨大问题。

　　小区太大管理混乱、缺乏公建配套上限拉低，中远两湾城一直是内环价格门槛。一度有人认为这里将成为市区的“贫民窟”。

　　再过30年，这些根本无法拆迁的高层住宅，会不会再次成为“毒瘤”？

　　不用参考徐汇西岸金融城，同期虹口也有类似项目开发——瑞虹新城。

　　瑞虹新城前身是瑞虹镇老街，起点并不比三湾一弄高多少，拆迁后瑞安获得了40多万方土地。

　　这40万方土地，瑞安做成了一个城市综合体——这里有高级住宅、有大型商场、有高级办公楼、有邻里中心等等等等。

　　不管你喜欢不喜欢，瑞虹新城已经是北上海最宜居、房价最高的板块之一。

　　哦，瑞虹新城还没有滨江的优势。

　　现在对比一下中远两湾城和瑞虹新城在全市的地位，真的是云泥之别。

　　当然普陀沿河不仅有中远两湾城，其他绝佳地段也是各色高层住宅。

　　这些大同小异的高层住宅，促使普陀苏州河沿线成为上海高楼最密集的地方。 然而可惜的是，这些住宅已经老旧，天际线并不壮阔所以不足以代表上海形象。

　　长寿路沿线

　　这些小区又不是豪宅，现在品质都泯然众人，完全没有全市影响力。同质化小区相互倾轧，二手房市场自然涨不动。 更重要的是，大量优质地段成了住宅，苏州河沿线几乎没有公共活动中心。

　　所以2035规划中，这里没有划入中央活动区（CAZ）。

　　中央活动区要么是具有历史价值的居住区，要么是顶豪区域，要么就是具备全市影响力的公共活动中心。

　　密密麻麻的一片住宅划不进去也能理解。

　　地段最好的一片区域不是CAZ，普陀只能吃了鸭蛋，成为唯一的一个没有CAZ的市区。

　　闸北原先不见得比普陀好多少，但是人家之前就打造了不夜城，合并后又打造了苏河湾，两处区域都得到全市认可划入了CAZ。

　　而且现在差距越拉越大。

　　苏河湾靠华侨城一个项目就彻底改变了气质，普陀苏州河到底浪费了多少机会？

　　03

　　不搞南大搞长滩

　　盘点失败的地方，怎么能落下我大宝山。

　　上海大部分区域都有明显的开发顺序，一环扣一环，在盘点楼市发展时能理出主要脉络。

　　唯独宝山例外。

　　近30年，宝山遍地都在开发，到处都是开发区，到处都是工地，然而却没一个能打的。

　　目前宝山在“大力开发”的产业中心多达十几个，加起来还不如一个漕河泾。

　　在房地产角度，宝山目前最好的地段肯定是南大地区。

　　这里早早就全部拆迁完毕，大片的空地，是外环内难得的可供整体开发的区域。

　　而且这里是外环内，周边已经相当成熟，有非常好的人口基础。

　　意味着这里如果打造成区域公共活动中心，至少可以保证人流。北侧的顾村、西北的南翔、南部的桃浦和大场都是居住大区，大家正愁没地方逛。

　　南大2010年就准备开发，然而一直到2020年才建了两个小区，其他大片空地都捂着不动。

　　这10年宝山在干嘛呢？在打造上海长滩。

　　上海长滩规划面积约高达146万平方米，涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。

　　上海长滩规划的非常美好，还有邮轮港的概念，可惜生错了地方。

　　翻开地图看看，上海长滩就是一个死角，辐射范围相当有限。

　　主要的辐射人口就是凇宝，靠宝钢维系的一个老城区。

　　现在已经是什么时代，这样的重工业一定不能代表未来，实际上凇宝很早就陷入了瓶颈期——人口流失，房价乏力。

　　这样的地方有什么前途？

　　指望邮轮带来的客流吗？现在这经济形势，邮轮也不好做了吧？即使邮轮火起来，大量的过境客流能带来多大价值？

　　看看吧，几年过去了上海长滩还是五万多的价格，成为全市为数不多的“万年不涨”区域。

　　前些年宝山提出打造浪花、钢花、樱花，现在只有樱花比较顺利。

　　其实最好的机会就是南大智慧城的智慧之花，为什么不倾注精力先把这片区域做成标杆？

　　北上海多一个漕河泾，整体区域都将发生重大变化。 简单的说，上大变古美、顾村变七宝，想想还有些小激动。

　　当然可能领导更加高屋建瓴，有谁知道可以告诉我。

　　04

　　不搞惠南搞临港

　　南大没发展起来固然可惜，不过起点是一堆化工厂，也称不上倒退。 真正倒退的是惠南。

　　南汇最辉煌时是全国十大富县，经济非常强劲，惠南正是县城。

　　当初也准备着力建设，比如20年前就规划了全市最大的商业体——五角世贸商城。

　　建筑面积高达50万方，至今也没被超越。

　　然而世纪初提出了要打造临港新城，惠南的核心资源开始往临港倾斜，直至2008年县政府都搬过去了。

　　南汇要打造新城非常好理解，90年代人口暴涨，产业暴涨，需要大量开发新片区。

　　青浦20年前在夏阳湖打造了新城、奉贤也在老城东部开发了新区，南汇也要做出动作。

　　不过选址临港的确想不通——在距离老城25公里之外的地方做新城，成功才有鬼。 老城的资源很难调动过去，新城的配套也没有人口支持。

　　距离市中心又远，临港比惠南更难导入人口。 难道是看中了临港的海？ 上海的海有啥看的，海水黄噔噔海滩灰突突。

　　后来南汇区与浦东合并，惠南就真的姥姥不疼舅舅不爱了。

　　南汇大学城比松江大学城建成还早，后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，复旦大学太平洋金融学院停止招生，南汇大学城从此一蹶不振——一所本科学校都没有了，有人建议改名为： 南汇大专城。

　　人口流失，各方面配套也几乎停止更新。号称50万方的商业体也只能烂尾，心疼开发商三分钟—— 说好的我是主角呢？

　　当然新城也不见得顺利，原先规划人口65万，实际只完成了30万不到。

　　滴水湖畔的核心项目临港科技创业中心、临港软件园建成10年就拆除，也默认上版规划的失败。

　　当然现在临港重启规划，中央牵头倾注资源，将来有可能获得成功。

　　惠南却因为错过机会，陷入万劫不复。

　　其实即使临港做成功了，成本也比惠南周边打造新城高得多。

　　当然以上分析只是一个房产人的视角，当局要考虑的因素肯定复杂的多，有时可能也是无奈之举。大家如果有不同观点可以留言讨论。

　　以上为正文

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