老太被亲孙子骗走自住房？ 判决温度又给力

这几天看到一条新闻，非常有意思，也是个普法的好案例，想和大家分享一下。

话说学区房对老百姓来说是件大事儿。

山东一个老太太，却因为一套学区房把孙子告上了法庭。

怎么肥四呢？

这老太太今年已经快90了，有一个儿子和三个女儿，老伴去世，有一套自住老房子，学区还不错。

一年，全家人围坐一桌吃饭的时候，孙子就提起了自己娃子（也就是老太重孙子）上学难的事儿。

看全家都同情自己的难处，孙子就顺势提议说，能不能让老太太把房子过户到自己名下，等重孙子上学以后再过户回去呢？

老太一想，小孩上学确实是个大事儿，自己一个长辈不帮不合适。

反正只是名义上过户嘛，自己也没啥损失，饭桌上的其他几个孙子姑姑也都没反对，这事儿就这么说定了。

眼看大家都没异议，孙子就起草了一份《协商证明书》，里面说了房子的情况，老太的四个子女都签字按了指印（老太太不会写字，只按了指印）。

不过后面有个小插曲，就是刚签好协议，这套老房子就赶上了拆迁，没办法过户。

一直等到20年4月，老太新房终于安置好了（还是原来的好学区），眼看当年9月重孙就要入学，所以孙子十分捉急，房子过户的事儿又被重新提上了日程。

就在5月份，他就催着奶奶，在奶奶几个子女不知情的情况下去房管局办了过户。

办手续的时候，这孙子又拿出了一份《赠与合同》。

这里就非常有趣了。

这份《赠与合同》，和当初的《协商证明书》并不是一个东西。

因为当初饭桌上大家商议的是房子只暂时借给重孙子入学用，用完了就过户回来。

但《赠与合同》并没有提到这些！

而且就在办理的时候，又出了一个幺蛾子，那就是孙媳妇也提出要加名字！

孙子当然没意见，反正夫妻穿一条裤子嘛。

奶奶哪懂这些弯弯绕呢？她出于对孙子的信任，也没细琢磨。

于是，房子就在奶奶稀里糊涂的情况下办完了落户。

2020年的9月，重孙子顺利入学。

按说，这时候就应该履行当初的协议，把房子过户回来了吧？

没想到啊，孙子是真孙子！

人家啪地一声甩出合同——

咦？不对呀奶奶，这套房子不是说好送给我们夫妻了吗？

奶奶真是一口老血啊！

我何时说房子要送你了？

孙子拿出《赠与合同》，上面写得清清楚楚。

可怜的奶奶因为不识字不会写字，当初根本就没仔细看那份合同，签字也是孙子代签的，她只按了个手印！

于是奶奶一纸诉状，把孙子告上了法庭。

这个案子一出来就在当地引发了不小的关注。

毕竟这孙子孙媳太不是东西，大家都替老太太捏把汗。

老太太打官司的主张是：当初过户房子是为了配合重孙子上学，并不是真的赠与。

但这也确实是案子的难点所在。

毕竟合同是签好的，手印是你自己按的，办理也是你老人家自己去的，办完了，那房子就是人家的。

按大多人的理解，法律怎么会管你赠与行为背后是真赠与还是假赠与（和假离婚比较类似）？

不过，让人欣慰的是，最终法院还是判了奶奶赢！

判决的理由也很值得我们思考学习。

第一，老太太的赠与动机欠缺。

咱郭嘉的法律对房子这种比较值钱的大宗不动产，一般还是挺谨慎的。

赠与房子里面虽然没有金钱因素，但需要一个合理的动机。

尤其是当事人年纪比较大的情况，房子是对她有生活保障作用的。

那么一般咱就会默认，这种赠与，大多是出于保障自己晚年的目的。

不知道你们还记得当初那个上海大爷把房产赠与楼下水果小贩的案子吗？

这类官司一个很重要的判定标准，就是被赠与人有没有承担赠与人的情感、生活照料。

根据孙子孙媳这边提供的证据，说他们一直在照顾奶奶，所以奶奶才送他们房子，还希望他们能继续照顾，和娃上学没关系。

（这两夫妻挺厉害啊，孙媳妇也不是善茬，把握住了案件的核心。）

但问题是，他们根本就不和奶奶住一起，怎么照顾呢？

俩人算盘打得响，可惜拿不出有力证据。。。

第二，老太太倒是拿出了有力证据——过户房子确实是为了重孙入学，不是真赠与。

除了“办完过户的当年重孙就在老太房子所在的学区入学”这种比较明显的证据，案宗里面有个细节——

老太太请了很多人证，包括自己的四个子女都能证明。

注意：全部四个子女！

也就是说，连老太太儿子（被告人的父母）都站了老娘，而没站自己的儿子和儿媳！

可见孙子做事多差劲，连自己亲爹妈都看不下去了。

也是因为至亲的证言可信度更高，所以也对判决起了一定作用。

第三，也是个很重要的知识点，那就是房子赠与，不能只靠老太太一个人说了算！

虽然房子是老太太的房子，老伴都过世了。

但正是因为老伴去世，这案子才更复杂。

因为房子属于老太和老头的共同财产，老头也占有一半份额——那么老头去世，他这50%的份额就需要有人继承。

在这种情况下，如果有遗嘱，那就按遗嘱办事儿（以他家扯皮的情况来看，大概率是没有遗嘱的）。

没遗嘱，就只能按照法定继承的顺序来处理——配偶、子女、父母均为第一继承人。

老人家自己都快90了，父母肯定是没了。

所以这套房子，除了老太，她的三个女儿和一个儿子都享有平等分割权。

这种情况下，不管怎么处置房子都必须所有的继承人全部签字才行！

一开始孙子说只是为了娃上学，暂时过户走个形式，爸爸和几个姑姑出于关爱晚辈，也都很爽快签了那个《协商证明书》。

但孙子贼啊，他后来拿的《赠与合同》和《协商证明书》根本就不是一个东西，签的时候也没请姑姑和爸爸到场！

俩夫妻合伙，坑了全家。。。

所以后来老太以“赠与”的名目办过户手续，本身就是不合法的。

综上，法院采信了老太的主张，根据《民法典》第一百四十六条，认定这桩所有权转移登记手续属于双方共同的虚假通谋行为，应属无效。

最终，奶奶赢了官司。

一审判决以后，孙子既没有上诉，但是也没履行判决书把房子还给奶奶。

老太太还很霸气地申请了强制执行，最后才成功把自己房子要回来的。

这个案子里面很多细节值得我们关注。

第一就是，对于这种基于虚假意思表示做出的赠予行为，法院通常会怎么认定呢?

在这里我们学到了一个重要的知识点，叫“通谋虚伪意思表示无效”。

《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

虽然奶奶和孙子签了赠与合同，但是奶奶的真实意思并不是要送房子，而是解决重孙子上学问题——孙子当然也知道这点。

那么这种情况房屋赠与就属于一个“虚假的意思表示”，双方在这种“虚假意思”基础上签的房屋赠与合同，自然就是无效的。

第二，我们应该怎么避免这种事？

贴一个律师解读：

我国民法典规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

而“借房登记上学”会使房产这一重要不动产脱离真实权利人而存在。

对真实权利人而言，该行为会产生极大的法律风险，因此应尽量避免类似行为；

如果必须从事该行为，则应拟定内容明确的协议，并邀请第三人作为见证方在协议上签字；

另外一定要尽早要回房屋所有权，以免出现房屋被抵押、拆迁而无法得到补偿等不利情形。

简单说，就是凡是和钱有关系的字，签的时候都一定要谨慎。

就算一定要签，那也要签条例明晰的合同，不要搞得不清不楚！

尤其是房子，就更要有足够的风险意识，人证物证都备齐。

一旦办完，该过户回来也抓紧。

一个网友就分享了自己见过的奇葩例子：一个儿子靠父母的学区房给娃上学用，结果过户之后，就瞒着爹把房子卖掉，用来还网贷了。。。

这种情况就算法院叛你赢了也没卵用啊。

第三，还有一点很重要，一定要尽早立遗嘱！

而且遗嘱一定是要活蹦乱跳的时候去立。等你病入膏肓就来不及了。

找个靠谱的律师咨询，认真盘点一下自己的遗产，早早立好遗嘱，可以避免日后很多扯皮撕逼！

总而言之，这场官司的判决，合理合情给力，让大家觉得是一次有温度的判决。

只是对于老太太来说，虽然赢了官司，但这么一大把年纪了，本来应该安享晚年的，还要和孙子打官司，想想就糟心啊。

做人，要厚道，做孙子，可不能真孙子！