太古地产老师傅，没有告诉你的商业秘密

最近一年，一向谨慎的传统港资商业大佬太古地产，居然争抢头条不甘人后：

先是去年国庆前夕，上海前滩太古里开业，创下10万+人次客流，着实让人眼红；接着，今年年初高调宣布10年千亿投资计划，其中一半落子内地，大有北上扫荡之志；最近九十月间，接连与广州、深圳、三亚等地签订投资协议，跑马圈地不亦乐乎。

相比之下，面对电商冲击和疫情反复，国内为数众多的实体商业和商场，却不是在回撤，就是在闭店，一片愁云惨雾在心间。

遥想当年，国内各路商业地产操盘者，艳羡太古里的大火，络绎不绝地去朝圣打卡，掀起一场场学习先进好榜样的考察高潮。然而，最终效果却是鲜有成功的案例，现在只能眼睁睁看着师傅来抢地盘了。

那么，太古地产这个香港老师傅，没有教会国内这些小徒弟的东西，到底是些啥？

我想，这里面最重要的可能不是肉眼可见的规划与设计，而是顶层的操作操作逻辑。

这里，我就简单聊聊两个核心要点。

要点一：坚持慢运营导向不动摇

太古地产的慢运营导向非常明显。我们可以拆成两个层次来看。

一是建设开发周期的慢工出细活。

从太古地产国内项目开发时间来看：上海兴业太古汇，从拿地到开业共耗时15年；成都远洋太古里用时6年；广州太古汇也磨了10年之久。太古地产在内地发展的20年间，除上述项目外，太古地产还有广州太古汇、北京三里屯太古里和北京颐堤港等共计不超过7个项目。也就是说，太古地产用22年时间只打造7个项目。

这样的开发进度，在国内过往习惯高歌猛进的地产同行看来，简直慢得难以忍受。但是，如果考虑商业地产的招商和运营前置、品牌业态的选择落定、中长期投资资金筹措等一系列复杂的统筹协调工作，加上对国内城市商业市场环境的测试，或许这样的进度，可能才是正常的。

当然，随着国内开发的深入，太古地产将会适度加快开发进度。今年太古宣布未来10年内，将在内地加码500亿投资，就是重要的例证。

二是物业全部持有经营，坚持慢周转。

这一条虽是老生常谈，却知易行难。

这要求商业地产开发商必须具备相对雄厚的资本基础，以及通畅的融资渠道和手段，来化解商业运营前期面临的投资压力和融资风险。事实上，很多国内商业地产开发商，受制于资金压力和赚快钱的诱惑，以及受制于招商资源欠缺和运营管理经验不足，不要说全部持有，即使是部分持有，都很难做得到。

而太古地产旗下绝大多数项目，都是只租不售，“包租公”的特征十分鲜明。财报显示，太古地产2021年的租金收入为125亿元，占总收入的比例高达79.11%。也就是说，太古地产接近80%的收入来自经营收租。

当然，借助顶级商家资源整合，以及长期的运营经验沉淀，太古地产的租金利润回报丰厚。根据2021年财报，太古地产实现总收入158亿港元，净利润超过70亿港元。按此计算，净利润率高达45%。这其中，高租金利润率是功不可没的。

简而言之，太古的慢，既建立在对千变万化的商业市场的敬畏与洞察之上，也建立在多年商业资源整合和运营管理技术之上，还建立在对前期大规模投资的高容忍度之上，三者缺一不可。

对于开发慢节奏与前期高投资之间的矛盾，太古地产针对国内开发实情，开始实施新策略，这就是我要分享的第二个要点。

要点二：与国资平台合资，降前期成本，控投资风险

从目前国内的几个项目看，除北京三里屯太古里和广州太古汇为全资开发外，太古地产最近几年通过合资公司实际操盘的趋势越发明显，通常合资比例保持在50%。

显然，合资将大幅降低太古地产的自有资金投入量。因此，在坚持持有经营的顶层逻辑下，资金回收期较慢的风险，将由合资双方来承担，太古地产的前期投资风险将会显著降低。

值得关注的是，太古地产的合资方多为中央或地方的实力派国资平台，手中都有待嫁的优质土地资源。这为太古地产节省了很多拿地的时间成本和资金成本。

北京颐堤港项目和成都太古里，合作方均是央企远洋地产；上海已经开业的前滩太古里，以及不久前刚签订合作框架的前滩21号地块，合作方是上海国资陆家嘴集团；西安已经开建的小雁塔太古里，合作方是西安曲江管委会下属的国资西安城桓文投。

另外，已经签订合作协议的广州聚龙湾太古汇，合作方是广州国企珠江实业。最新消息，深圳香蜜湖太古里项目，已与福田区政府达成框架协议，国资合作方估计是题中之义；海南三亚项目，合作方又是央企，中国独一无二的免税店企业中免集团。

可以合理推测，与国资平台在项目层面的联姻，为太古地产在慢节奏下的扩张，既铺设了优质土地资源的有力获取途径，也更容易嫁接国内相对低廉的资金资源。

毕竟，地方政府为合资公司配备低息配套贷款，提供隐形担保的可能性很高。在国内利率下行的环境下，这将进一步降低太古地产的项目融资成本。

两个要点说完了，我们再总结领悟一下：

一要抓得住地段；二是耐得住寂寞；三是要上得了台面，放得下身段求合作。

你们看是不是这个理？