上海
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01
市场持续低迷
供需双端政策发力传递积极信号
10月，商品房销售冷淡，销售面积和销售额再次跌下1亿平米和1万亿元，环比分别下降27.9%和30.0%，即便低基数效应开始发挥作用，同比仍然下降23.2%和23.7%，1-10月商品房销售面积和销售额同比下降幅度仍与9月基本持平。
国庆期间，由于房企大力度推盘和营销，部分核心城市和返乡置业的目的地三四线城市成交出现微弱复苏，但是之后三周成交迅速回落，这种特定节点的活动助推的脉冲式行情并未能带动整月成交。
虽然市场持续低迷，但是近期我们也能看到一些积极因素：需求端方面，杭州据称已经调整“认房又认贷”政策，并将二套首付由六成降至四成，接下来一线城市能否在限贷方面也有所打开值得关注；供给端方面，从扩大“第二支箭”、金融十六条到指导商业银行出具保函置换预售资金监管额度，金融监管部门和行业主管部门正在加大对现存优质民企的支持力度，我们期待政策能够尽快落地，并开始修复各方对行业的信心。
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02
投资依旧羸弱
累计开发投资额降幅扩大至8.8%
01
● 土地投资持续疲软，广州、南京流拍两到三成
10月，土地投资活动继续疲软态势，单月土地购置面积、土地成交价款同比下降幅度略有收窄但是仍在高位，分别达到53.1%和49.7%，1-10月累计土地购置面积较2021年同期腰斩，累计土地成交价款也接近腰斩。
10月，广州、南京、成都、天津、济南等完成第三批集中供地，苏州、无锡等完成第四批集中供地，成交热度依然很低。广州本土流拍或中止比例达到25%，成交溢价率仅0.5%，民企参与度低，热度较第二批大幅下降，南京流拍或中止比例更是超过三成，拿地企业依旧是地方国企，苏州、无锡第四批也均为底价成交。
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02
● 新开工面积仍下降接近40%，累计开发投资额同比降幅扩大至8.8%
10月，开发投资活动继续疲弱，单月和累计开发投资同比降幅继续扩大。
单月来看，新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降35.1%、32.6%和9.4%，降幅较9月出现下降更多是由于低基数效应，可以看到三者2021年10月都出现了非常明显的下降，例如新开工面积2021年10月同比下降33.1%，而9月的同比降幅为13.5%。单月开发投资额降幅继续扩大，10月的降幅已经非常接近2020年2月疫情时的水平。
累计来看，新开工面积、施工面积和竣工面积同比下降幅度仍与9月基本一致，其中新开工面积下降37.8%，竣工面积下降18.7%。累计开发投资额同比下降幅度继续扩大至8.8%，已连续7个月同比下降。
“第二支箭”和金融十六条出台后，优质民营企业的资金状况有望得到进一步改善，但是我们预计其对于投资端的积极影响可能有限，一方面得到纾困的民营企业是少数，且这些企业短时间内仍然会相当谨慎，另一方面销售端恢复仍未出现，这从根本上影响所有企业的投资意愿。
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03
到位资金未有改善
连续7个月降幅超过20%
10月，企业到位资金状况依旧没有改善，同比下降幅度连续7个月一直保持在超过20%的水平。具体来看，三大来源同比下降幅度与9月相差不大，销售端的定金及预收款和个人按揭贷款分别下降33.8%和24.5%，自筹资金下降14.7%，国内贷款下降26.6%。
2022年1-10月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款14786亿元，同比为-26.6%；
利用外资62亿元，同比为-13.5%；
自筹资金44856亿元，同比为-14.7%；
定金及预收款41041亿元，同比为-33.8%；
个人按揭贷款20150亿元，同比为-24.5%。
04
M2同比增长11.8%
M2-M1剪刀差扩大至6个百分点
10月末，M2余额261.29万亿元，同比增长11.8%；M1余额66.21万亿元，同比增长5.8%；M0余额9.84万亿元，同比增长14.3%。10月M2同比增速较9月末低0.3个百分点，M1同比增速较9月末低0.6个百分点。
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