银行保函置换预售监管资金业务被认可：自主决策，与优质房企开展业务

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》）提出，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

“《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，银保监会、住建部、央行将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。”监管部门表示。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，本次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，但短期来看，政策效果或有限。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果，下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

银行保函置换预售监管资金业务被正式认可

21世纪经济报道记者注意到，在此次《通知》出台前，至少包括北京、天津、上海临港、宁波、无锡、石家庄、珠海等地已有保函相关政策规定。

如，《天津市新建商品房预售资金监管办法》规定，房地产开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》规定，对从事房地产开发三年以上、服从行业管理、积极解决购房人合理诉求的房地产开发企业，可通过银行保函方式替代同等金额的重点监管资金。对于新成立的房地产开发企业由其控股公司（成立三年以上）出具股权证明并承诺承担连带责任的，也可申请保函方式。

“银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展，通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。

不过，值得注意的是，并非所有银行都可以开展保函置换预售监管资金业务。《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

《通知》还规定，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

银行自主决策，与优质房企开展业务

今年2月，21世纪经济报道记者曾独家报道，住建部、央行、银保监会联合下发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，该文件与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于，明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。

该文件下发后，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。而针对各地出现的楼盘烂尾，今年8月上述三部门还联合出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。

对于此次《通知》，据悉主要是为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。并明确，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

“如果是出现了流动性风险的房地产企业，银行大概率不愿意为置换资金兜底，银行开保函，毕竟也需要有对应的收益覆盖风险。”一位银行业人士对21世纪经济报道记者表示。

《通知》规定，银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

严跃进表示，这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

“优质房企更受政策支持，短期这部分企业预售资金的使用效率将提高，也将一定程度缓解企业资金压力。”陈文静也认为。

银行应如何防范业务风险？监管部门有关部门负责人表示，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。