云南
9月、10月历来都是国内楼市销售的旺季，俗称“金九银十”，尤其在今年上半年楼市受到疫情波及后，“金九银十”更是被寄予厚望。眼下，传统的销售旺季已经走到尾声，从9月成交量来看，“金九”成色不足，而业内对“银十”的走势也普遍持“不乐观”的看法。
“金九” 未到“银十”爽约
作为昆明房企销售业绩实现传统旺季的“金九银十”，2022年全部失守，楼市低迷依旧，昆明房企在这两个月内的销售同比降幅约20%。
据克而瑞研究中心显示，10月，昆明新建住宅价格环比继续下跌，已连续4个月环比下跌；昆明二手住宅价格环比除9月上涨0.3%，其余月份均在下跌。
在成交方面，根据克而瑞研究中心统计数据，“金九银十”市场表现不及预期。9月昆明商品住宅成交面积环比减少4%，同比下降3%；进入10月，市场情绪未见明显改善，成交面积环比下降扩大至约8%，同比减少20%。
市场层面上，由于疫情的多点散发，房企正常供货节奏被打乱，叠加市场信心不足等因素，9，10月份的楼市成交疲软依旧。
即便市场形势不乐观，目前大多数房企能倚赖的现金流来源依然是销售。
多家房企内部人士均表示，当下提振销售的核心措施仍是降价促销，并尽力撬动需求。
“大家都在降价的时候，我们也只能跟随同行的步伐，不然房子卖不掉。”某头部房企人士表示，今年的停贷潮以及对交付的担忧等情况，对购房者的信心形成了很大打击，市场再次向下滑，此后打折促销越来越普遍。
一位房企相关人士表示，“我们要做的是与时间抢跑，公司对项目的流量速度要求越来越高。需要摇号的盘越来越少，去化率低的盘越来越多，加紧去化成了首要任务，楼层、户型、位置差的房子就打折赶紧卖掉，反而项目位置好、户型好的还能放在手上慢慢卖”。
中指研究院企业事业部研究负责人认为，当前昆明房企销售额同比降幅仍超3成，房企业绩修复依旧乏力。
业内认为，在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，市场回暖乏力，短期政策改善的方向仍将延续。
多位专业人士提及，相应的政策可从持续降低购房者入市门槛、减少购房成本、提高其购买力等方式扩大市场需求入手，同时为开发商适当注入流动性，避免更多出险的情况，以增强市场信心。
不过，一位房企高管也表示，从当前政策的大方向来看，“房地产这个行业已经不可能恢复到过去的状况了”
提振销售或仍将是政策重点
为了助力房地产市场尽快企稳，9、10月份政策端的发力其实并不小。
中央层面多项政策集中出台，包括下调首套房公积金贷款利率、部分符合条件城市可下调或取消首套房商业贷款利率下限等，以降低购房者置业成本，同时继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。
地方层面也持续优化政策工具箱。
据中指研究院统计，9-10月昆明楼市政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合。
在当前的政策工具中，对需求端影响最大的是下调房贷利率。
据都市时报统计，10月多家银行都已下调首套房贷款利率和二套房首付比例，首套房贷利率最低可以做到3.95%，二套首付比例也从之前的40%降到了30%。
中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，当前的房贷利率水平已经非常接近下限了。
如果说现在购房的情绪还没有缓解过来，到了四季度或者明年整体房贷利率下调的预期还是有的。
对于接下来房地产市场的走势，业内普遍持谨慎的看法。
在亿翰智库看来，现有对于地产行业信任链条的修复动作约束颇多，推进缓慢，谨慎有余。
亿翰智库指出，从当前的市场整体情况和表现来看，单单依靠市场本身力量或很难实现行情修复，政策的走向和力度或将决定市场走向、行情修复进程、市场回暖程度。
基于当前市场表现和外部环境推演，四季度市场行情难有超预期表现，持续筑底或为大概率事件。
中指研究院也认为，短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。
孟新增认为，当前的房地产市场不一定去追求它到底何时恢复到以往的水平，而是关注重点城市何时能达到企稳的阶段。
克而瑞研究中心也指出，接下来两个月，我们认为地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进。随着昆明政策层面持续释放积极信号，强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。因此，昆明企业理应调低政策预期，做好继续应对市场变化的准备。
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