详析房地产金融十六条新政对于投融资及购房者等各方影响

网传人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》提出十六条措施全方位支持房地产行业健康发展。《通知》从投资端明确支持房地产企业的合理融资需求，从消费端明确支持住房刚需和改善需求，同时支持保交楼、不良资产处置、地产信托转型等方面。特此，合一从《通知》对于房企、金融机构、购房者和建筑企业四个维度分别进行对应影响解析，主要内容如下：

01

房地产企业

1、《通知》提出稳定房地产开发贷款的投放，对国有、民营等各类房地产企业坚持同等原则，在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁，疏通房地产融资的管道，解决当前民营房企融资困境。

2、《通知》提出金融机构在确保项目公司债权安全、资金封闭运作前提下可按照市场化原则给融资支持，匹配房地产项目合理融资需求。

3、《通知》支持优质房企继续发债融资，财务总体健康但面临短期困难的房企，推动中债信用增进等专业信用增进机构给予发债增信支持；如发债主体按期兑付确有困难的，可通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险；支持发债房企在境内外市场回购债券，多维度多渠道化解房地产企业在债券市场的危机。

4、《通知》提出中长期资金支持满足自持物业型住房租赁企业信贷融资需求，资金支持收购、改建房地产项目用于住房租赁。商业银行向持有保障性租赁住房项目认定书的项目发放有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

5、《通知》明确支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品专项用于租赁住房建设和经营。

02

金融机构

1、《通知》明确支持项目主办行和银团贷款模式，强化对贷款资金的全流程监管，确保投放资金安全。

2、《通知》鼓励金融机构在房地产开发贷和信托贷款等存量融资方面与房企自主协商展期、调整还款安排等支持措施，促进项目完工交付；未来半年内到期的可允许超出原规定多展期一年且企业征信不受展期影响。

3、《通知》鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款，

稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

4、地产信托仍在，但业务需转型！《通知》提出保持信托等资管产品融资稳定，严格落实产品监管要求和做好风险防控基础上，支持房企和项目合理融资需求，支持房企项目并购、商业养老地产、租赁住房等。

5、“后进先出”“保交楼”！《通知》明确“保交楼”融资支持模式！国开行、农发行等开发性政策性银行向复核备案融资主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行，专款专用，专项解决已售楼盘逾期难交付的住宅项目加快建设交付；化解未交楼个人住房贷款风险，专项借款项目在明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构（特别是项目个人房贷主融资商业银行或其牵头组建的银团）为项目提供新增配套融资支持；剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资、但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在自愿前提下积极提供新增配套融资支持；新增配套融资的承贷主体应和专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估并制定“一楼一策”实施方案；商业银行可在房开贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理；配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。

“后进先出”原则强调项目剩余货值的销售回款优先偿还新增配套融资和专项借款；项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，该账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理；商业银行向专项借款支持项目发放的配套融资在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可免于追责。

6、《通知》提出鼓励不良资产处置：鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购受困房企项目；鼓励资产管理公司（AMC）与地方政府、商业银行、房企合作处置不良资产；鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置；支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

7、《通知》提出对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付；支持有条件的金融机构探索通过设立基金等方式化解受困房企风险，支持项目完工交付。

8、《通知》提出对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求（两道红线）的银行业金融机构可经人民银行和银保监会客观评估后合理延长其过渡期。同时要求主要商业银行和全国性金融资产管理公司用好人民银行和银保监会已出台的阶段性房地产金融管理政策，加快房地产风险市场化出清。

03

建筑企业

2022年4月18日，中国人民银行与国家外汇管理局共同发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，该份文件第十三条提出：“金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。”在房地产领域，建筑企业普遍存在施工垫资的问题，此次房企的流动性危机集中爆发以来，众多建筑企业受到波及，为了保障建筑企业的合法权益，此次《通知》再次提出鼓励金融机构在风险可控和商业可持续的基础上优化对建筑企业融资服务，对保持建筑企业融资稳定性与连续性有着重要意义，建筑企业的健康存续会进一步保障保交楼目标的实现，促进房地产行业的良性循环。

04

购房者

1、《通知》通过调低住房贷款利率和首付比例等方式支持刚需和改善性住房需求，因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定房贷首付比例及利率，优化新市民首套房贷政策。

2、《通知》提出对于受疫情影响（住院治疗、隔离和失业失去收入来源）的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可与购房人协商延期展期等调整，但依法处理恶意逃废金融债务行为；保护延期贷款的个人征信权益，个人房贷已调整还款安排的，金融机构按新安排报送信用记录，经法院判决裁定应予调整的，金融机构根据法院判决裁定报送调整信用记录。

总结

据彭博社(Bloomberg)近期报道中国房企至2023年底将至少有2920亿美元（约2万亿人民币）的在岸和离岸债务到期，房企兑付压力巨大。与此同时，今年以来，房地产销售大幅下滑，房企普遍面临着经营性现金流和融资性现金流双重压力。

近期，人民银行发布《国务院关于金融工作情况的报告》，明确指出“推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求。”同时要求校正金融机构的“过度避险行为”。其后，银行间市场交易商协会发布信息，“为落实稳经济一揽子政策措施，坚持‘两个毫不动摇’，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。‘第二支箭’由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。”

目前，深陷流动性危机的业界殷切期盼网传新政能得到准确的官方确认信息，而相关系列新政落地对于改善流动性、提振市场信心极其重要。

撰稿人：罗宇、胡益红

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