房价跌回12年前，哇的一声哭了出来!

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十一期间全国最火爆的度假海景房非碧桂园十里银滩莫属。一是广告砸的猛，二是价格劲爆，4999元/㎡。

别的不说，4999元/㎡的海景房瞬间就击中了我这个北方旱鸭子。

碧桂园十里银滩也许不是全国最便宜的海景房，但一定是全国有IP的度假区里，目前海景房最便宜的。

OK，先给不了解的朋友做个简单介绍。
碧桂园十里银滩位于惠州大亚湾，是不是惠州知名度最高的项目有待商议， 但一定是整个大亚湾知名度最高的项目。

1、十里银滩2011年第一次开盘，目前已经有11年历史；

2、在休闲度假区的定义上，相对配套比较齐全；

3、分为八期开发，目前交付大概6万户；

4、相对而言，惠州海景房中入住率比较高；

当然，麻翻我的不是这个。
我查了一下碧桂园十里银滩2011年开盘，当时度假概念非常新颖，开盘超级火爆，均价冲到了5000元/㎡。2017年应该最高峰，卖到了14000元/㎡。兜兜转转11年，价格又回到了5000元/㎡！

什么叫十年大梦一场都是空？我老家十八线小县城，10年间价格都稳稳翻了一倍。

碧桂园十里银滩，临深+大湾区+度假+海景房一套组合拳下来，直接就干翻了6万户业主。仔细想想“万人坑”这个评价，并不过分！

再看下二手房，才是小刀拉屁股开了眼。

3000+的价格眼都直了，像是一拳隔山打牛，牛肚都给我打了出来。

30万干一套95㎡的海景房，中介上来就是一句灵魂拷问：大哥，咱客观的说都这个价格了，你还指望还能跌到哪里去？

我十八线小县城一辈子还没看过海的大姑，深以为然的点了点头，钱包都快自己蹦了出来。

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我小脑袋灵机一动，把标题改为了房价跌回12年前。所以明明2011年开盘，为什么不是房价跌回11年前，实在是因为11年前他也不是这个价啊！

至于碧桂园十里银滩为什么跌这么猛，我们等会说。同样是大亚湾，我们再看看跌幅。
更劲爆的是大亚湾第一豪宅泰丰牧马湖。

泰丰牧马湖共分为四期开发，一期备案价19000元/㎡，部分户型售价高达20000+元/㎡。

今年5月二期降价到16000元/㎡带装修，当时很多人都认为上半年市场比较差，是捡漏的时刻。
事实上，2022年5月泰丰牧马湖确实是大亚湾卖的最好的项目。
2022年5月惠州各板块主力项目：

惠城区 德威江誉城

大亚湾 泰丰牧马湖

仲恺区 奥园冠军城

惠东县 佳兆业山海湾

惠阳区 万科万荟花园

龙门县 珑悦锦云花园

博罗县 佳兆业东江新城

然而到了8月份，画风再次大变。

泰丰牧马湖大降价到12500元/㎡，相当于打了8折，关键还送一成首付。注意！这10%首付不是延期，也不是分期，而是开发商直接不要了！

充分演绎早买俩三月，夜夜气的睡不着。

之所以特别举例泰丰牧马湖，不仅是因为其是大亚湾第一豪宅，更重要是的泰丰牧马湖算是大亚湾价值最为夯实的项目。
1、项目内部3.4万平天然湖，多临湖而建，本身社区环境极佳；

2、产品OK；

3、周边配套非常好，医院、学校齐全；

4、离最大的商业万达广场非常近；

还有一点是离惠州南站7公里。毕竟无论是大亚湾还是惠阳，无论白云新城、惠州南站板块，近深圳地铁14号线沙田站，临深是惠州楼市的最大支撑。

临深的龙光城、惠州南站附近的星河丹堤之所以能够成为代表性小区，一方面是因为大盘、配套齐全，另一方面也是因为勉强能够满足跨城生活。
即便如此，一年时间泰丰牧马湖细数尽是苍凉！

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不仅是碧桂园十里银滩，不仅是泰丰牧马湖，也不仅是大亚湾，整个惠州楼市正在经历重创！

降价正在波及整个惠州。

惠州首付分期、低首付网签，5万、10万首付的，0首付都很常见，甚至还有买房返首付的！

惠阳晶地紫园开盘价16000元/㎡，特价11000元/㎡；

惠阳聚源上府开盘价15000元/㎡，现房特价11000元/㎡，还送装修；

惠阳冠华城桂香园从17000元/㎡，降价到12000元/㎡；

惠阳大中华幸福城从最高20000元/㎡，降价到了13000元/㎡；

惠阳雅居乐花园去年13000元/㎡，今年6000元/㎡；

更典型的像荣佳国韵，与临深最大、最有代表性的大盘龙光城一路之隔，最高峰20000元/㎡，现在现房12000元/㎡。

降价最多的据说是玖御府，最高峰近30000元/㎡的售价，目前特价14000元/㎡。

集全市打造的仲恺高新区之前还是13000元/㎡的价格，现在跌到了10000元/㎡，像潼湖生态智慧城跌幅高达40%。

博罗临莞区域跌幅30%、惠东的海景房更是跌的妈都找不着，最低3折大甩卖。相对而言跌幅最低的还要算本地人自住的惠城区。

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惠州楼市的当下，有几大要素：

1、全国的经济环境，楼市下行，这是共性问题；

2、价格屠夫碧桂园，现在全国凡是有碧桂园的城市、板块，友商都被恶心的够够的;

3、惠州的天量供应；

全国要算卖地最猛的城市，惠州必然在第一排。2007-2011年，惠州卖出了大量土地，而且多是百万平米以上的超级地块，包括1000万平米的金融街巽寮湾，500万平米的合生滨海湾、460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩、150万平米的龙光城等。

惠州简直是一时卖地一时爽，一直卖地一直爽，沉迷卖地不能自拔。

所以我们在此解答一个问题，为什么碧桂园十里银滩房价崩的这么严重？

① 惠州的海边度假没有形成全国IP，多为本地客户及深圳客户，可惜深圳人爱搞钱，不爱度假，需求有限；

② 碧桂园十里银滩太大了，200万方，卖了11年了才开发一半多，开发商海量的新盘挤兑；

③ 二手房、新房互相挤兑，3000+的二手房价格，就是房东绷不住了，选择夺路而逃；

④ 碧桂园只想卖房，惠州地卖了之后，也无心搞配套，导致这里只能度假；

⑤ 还有就是碧桂园够狠，舍得降价；

一个非常有意思的事情是，碧桂园高周转全国出名的2017、2018年。机构数据显示当时截至2018年底，惠州已出让未开发土地达7.87万亩，相当于5000多万平米，碧桂园囤积的地就超过千万平米，占到碧桂园全部土储的1/20。

你都分不清是惠州猛、还是碧桂园猛。

所以碧桂园在惠州价格屠杀横扫的时候，有非常大的优势，毕竟前期屯的地实在太太太太便宜。

一个天量供应的城市，楼市上行期问题不大，楼市下星期互相踩踏太严重了！

4、惠州受深圳影响特别大。

严格意义上惠州有价值的就是惠城区和临深。

惠城区多为本地人自住，相对泡沫小，价值夯实，本地人自住非常推荐。临深无论是惠阳、大亚湾，无论是白云新城、南站板块，核心都是打深圳牌。

临深卖出去海量房子、地铁14号线再卖出去海量房子、惠州南站再卖出去海量房子。有一说一，像龙光城、星河丹堤在上一轮深圳大涨的时候也是涨过的。

所以临深是最容易拱泡沫的，但现在无奈的是这次深圳跌的哭都哭不出来，人们怎么敢相信抱着深圳大腿的临深呢？