北京买房：理清思路，购房建议601

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

华威西里两居室一套目前不用，想卖掉换一个建筑年限新一些的二手房，能够保值增值好的，目前华威西里能卖380万，手头有100万，可以再借100万，想全款500万左右买入一个两居室，目前不住，只是保值增值即可。想请章哥推荐一些区域的二手房。

A：

1.500万，两居室的纯投资房？不太好找，都挺贵的，这单价基本得控制在6万左右了，连丰台都不好买到合适的。而且还得房龄新，那这价位基本上都得在郊区了。但租金一般又不太高，传导排序也靠后，不好算投资房。真不好找，帮不上忙。

2.简单说两句吧，我能理解想投资的人们的心情，谁都想用最少的钱买到最好最超值的投资品。但市场就是市场，大家都看好的东西就肯定比较贵，便宜的又大多是别人不看好的，那就不可能有较高的收益。当然谁都想捡漏儿，买到别人注意不到的好东西。但这在古玩艺术品市场里或许还行，股市也有可能出现突发利好。可楼市是个完全透明的市场，所有的现实条件都摆在那儿呢，谁都看得见。北京的有钱人不算少，懂投资买过几次房的也很多，他们不会把又便宜还升值快的房子给别人留着。除非是学区利好，否则北京没什么漏儿可捡。可学区政策谁能预测啊？

3.适当降低些要求吧，期望值越高越容易让中介给忽悠了。如果有这种好房中介自己就买了，就算自己买不起，这年头儿谁手机里没有几个熟悉的投资客啊？所以还是放平心态吧，超值不好找。

仅供参考。

二

Q:

请问南三环**中介您了解吗？现在是他们手中有方庄的抵债房，手续不全的，需要全款买下，然后三年后过户。现在可以做抵押手续，也可以做公证。可选的有三套，我们觉得合适的是芳城园的一套两居室，市场价500左右，现在内部价350，也就是打了七折。请问这种情况靠谱吗？如何防范风险。

A：

1.我不知道这中介，也觉得不靠谱儿。

2.手续不全，那怎么做抵押啊？既然能做抵押就说明产权可以交易，那为什么不能过户啊？再者，凭什么手续不全就打七折啊？三年时间，每年优惠10%，凭什么啊？反正我是没听说有这么优惠卖房的。还一点，既然是卖房，那说明是缺钱要还钱是吧？那直接把房子抵过去好不好啊，费这么大劲找你们买干嘛啊？甭说七折了，谁要欠我钱9折给我都行，算上税费都划算。还有，如果是真抵债，那人家债主之前怎么没要求做抵押啊，没抵押怎么借的钱啊？就算是没抵押，那人家现在也可以申请法院拍卖啊。甭管什么手续，就算是没手续法院都能执行，这没什么可商量的。还有，既然是能抵押，那干嘛抵押给你啊，直接押给银行好不好？走贷款能抵出60%来，跟7折有很大的区别吗？中介费还得好几个点呢，谁出，甭管谁出都得摊在房价里，那算上这些，真没比抵押给银行划算。而且既然能抵押，那还做什么公证啊？都算是行政手续，没必要重复做。我感觉这就是心虚，多说几个程序让你们放心，到时候办不办怎么办的说不好。

3.总之吧，我也不能说这是骗子，但不太合乎常理，没这么干的。问清楚吧，我是觉得挺悬的，不太靠谱儿，天上不会掉馅儿饼。我也不知道怎么防范风险，最好的办法就是不贪便宜。

仅供参考。

三

Q:

夫妻目前都是集体户，不在一个单位。我单位要求是只要买房就必须迁户，妻子单位没明确，那我想问一下，是否可以只迁我的户口？另外是否建议买共有产权房，因为现金有限，只有100挂零，而且收入不高，预计要小孩的话就无力支撑高月供了。

A：

1.户口这事儿我真不懂，但如果是结婚了就是一个家庭，能单独迁吗？应该也能吧，买房用你一个人的名字，妻子单位不知道不就得了。不过这还是问派出所吧，我不敢瞎说。

2.共有产权房，这谈不上是否建议，看自己的需求。优劣势都明显，看注重哪方面了。优势就是价格相对低，能花不多的资金住进新房子，怎么都比二手房强。劣势就是地段儿和质量一般都不是太好，而且制度很严，几乎堵死了所有的投资获利通道。也就是完全的房住不炒，只适合长期自住。对了，如果是买共产房，那是要审核家庭的，那你妻子的单位就肯定知道要买房的事儿，瞒不住。

3.反正共产房简单就是这情况，考虑好，确定是长期自住，不太在乎投资，今后也轻易不打算置换的才合适。

仅供参考。

四

Q:

男朋友社保满五年可以买房，我在外地已经购房，所以想用男朋友的名义婚前先买好房。我在丰台上班，他在西城上班。目前想在房山长阳或者大兴那边买一套350-400左右的房子。有几个问题想问一下您。

1.几乎所有在北京买过房的人都劝我不要去郊区买房，但是以我们现在的资产在城区只能买一居室。我也算过，学区房虽然能涨，但是买的面积小，涨的空间其实和郊区稍大的房子差不多。而且在郊区还能有更好的生活环境，虽然可能要牺牲一下通勤。我不知道我这么想的对不对。

2.目前不大考虑学区房，考虑以后孩子放回长沙上学，打算用更少的钱去卷长沙的学区房，性价比更高。目前更多考虑房子增值保值的问题，想问下长阳和19号线大兴沿线怎么选。目前考虑的有首座御园以及枣园附近的房子，长阳的话在纠结长阳地铁站附近的和良乡大学城附近的房子。这两个板块推荐哪个？具体楼盘有推荐的吗？

A：

1.分哪儿的郊区了，亦庄算不算郊区啊？回龙观、天通苑、后沙峪这都算郊区，通州更是郊区，但这没什么不能买的吧？还是看板块吧，太大的概念没什么意义，只是限制自己的选择范围。

长阳不少小区在前些年是赢了大盘的，现在就算不太快了也大概率不落后。大兴太大，说具体的吧。

学区房虽然能涨，有人敢保证吗？炒学区房失败的有的是，赔到上吊的都有。这看自己吧，我是觉得早就错过那个年代了。这几年是入学最高峰，溢价正高的时候，但过两年就是低谷期，到时候是否会影响溢价说不好，看政策和供需关系了。不过一般不建议赌，尤其这预算只能买溢价最高的占坑儿房，风险有点儿大。赢了不过的得到本就应该得到的，输了那就输了呗。

2.这还是先确定是否炒学区房吧，和非学区房两个概念。长沙的学区房估计也和北京差不多，出生人口下降是全国范围的，不着急上学的话一般不建议太早准备。

3.能买在枣园就尽量，和市区的交通更方便，距离近。比如红木林，单价虽然高，但是有赠送面积，算下来也还行。而且升值挺好，赢了大盘的。首座御园也还行，司法系统的福利房，比普通的保障房强多了。就是偏了点儿，排序略靠后。然后就看长阳的呗，尽量在东部，买不到的话再沿地铁向西南看。长阳板块的太多了，这不用推荐，找当地中介就行。

仅供参考。

五

Q:

（一）背景:

1.我家有两个孩子，分别是2023年和2025年入小学，一个男孩一个女孩。

2.我在国企工作，收入比较稳定，能稳定支持2万的月供，爱人还有收入。

3.现在已经把朝阳区安慧东里（中学对应陈经纶嘉铭分校）的房子卖了，卖的价格比较满意，主要原因一是想给孩子换到更好的学区，二是房子临街，晚上比较不舒服。

4.卖完房后，可以有700万的首付，考虑贷款200万左右。

5.已经看过东西城，还有朝阳（芍药居、卧龙小区）的房子了，有一些基本概念。

（二）求助:

1.西城德胜学区还能选择吗？是否存在我家老大被派到新街口学区，老二有可能留在德胜学区的可能性。

2.购房意向方面，生活需要有点品质，而且不想过高贷款（意向房源900万左右）、面积70-80之间的情况下，您建议怎么选择？或者烦请您帮忙排个序，如果可以的话，给几个意向小区的建议。

（1）东城和平里学区

（2）东城安交学区

（3）西城展览路学区

（4）西城德胜学区

（5）东城东直门学区

A：

1.德胜，这两年是全都出区了，明年是入学的最高峰期，大概率还是出区，至少是大部分。按说是731之前的孩子都消化了，理论上明年会有至少一半不出区。但西城有个政保的因素，越是紧张的时期政保越积极，所以还是说不好，大概率留不下。2025年是肯定孩子少了，除非是政府铁了心打击学区房，否则应该能留在学区内了。

2.学区只能是家长定，我只懂房子。对孩子期望值高的就在西城，也未必展览路，还有陶白也算热门学区呢，直升校多，相对稳妥点儿。期望值不是以985为目标的那就以东城为主，常规建议是安交、和平里和龙体学区。这都是相对均衡的，只要不出区就没什么渣校。如果担心龙体派到天永的话就以北城为主，南城的优势是房子相对新，居住体验好点儿。如果是我的话首选龙体了，反正怎么都是派位，那在溢价率一致的情况下，选个房子好点儿的还舒服些。

3.另外提醒一点，德胜之所以没怎么跌价，也有很多家长都赌2025年的因素。家长们的想法都差不多，所以2025年德胜的学位也未必宽松。

仅供参考。

六

Q:

像百荣嘉园这种回迁房，未来的保值增值性怎么样？我是觉得这个盘的优势在于东城户口，上车学区，楼龄新；劣势是建筑质量差，环境一般，周边城市界面差。另外，因为很多回迁户手里都拿着大把房子，之后如果出了房产税，会不会造成这类回迁社区房子供应量激增，造成贬值？

A：

1.全北京的回迁房都差不多，在初期的保值性不太稳定，时间长了就无所谓了。比如八年十年的，什么隐藏的问题都暴露了，物业什么的也都定型，那基本就是跟随板块大盘。但绝大多数都不会超过板块平均值，因为买房人图的就是经济实惠，而业主也没什么太大信心要高价。所以就算某阶段超过了平均涨幅，那用不了多久也会回落。回迁房和安置房保障房基本都是这种情况，差不多。

2.回迁户拿着大把房子，哪儿有的事儿啊，这都是无良媒体瞎忽悠的。农村宅基地才每人最多50平米的面积，一家三代五口人，最多三套房，两个两居一个一居，一般住两套租一套而已。百荣嘉园这是宝华里危改的，我也不知道具体什么政策，但肯定是一户一套房。一家子五口人一般也就是两户两套房，倒想有大把房子呢，哪儿有啊。

3.房产税出台，如果抛盘激增也是投资为主的小区啊，这有什么琢磨的啊。房子是用来住的，住不上的才抛呢。回迁房大多数都是自住为主的，有几个会到这种小区纯投资的啊？原业主未必抛，一般就一套出租的，有必要抛售吗？新业主都是买来自住的，总不能抛了睡马路去吧？所以如果真有房产税，回迁房小区也不会有大影响，没人炒回迁房。

4.总之这为了孩子上学该买就买，担心有风险就买占坑儿房，用完了学位看情况卖掉不就得了。

仅供参考。

七

Q:

我们是二胎家庭，之前在陶然亭附近购买了一套70平米90年代的小三居，老大2023年即将就读于陶然亭小学，老二马上2岁。由于考虑到学区房面积较小不能长期居住（还有住家阿姨或老人一起），所以目前纠结在陶然亭附近再购买一套还是租房住，预算1500左右（全款）。

我们购房目标是：一套正规南北三居室，最好人车分流有孩子活动空间，理想是陶然北岸，但是观察几个月了没有合适的房源出来，不想住老破小。附近其他小区：中信城似乎够不到，清芷园好像总体评价不太好、房屋隔音差（有些注重隔音）？目前总体情况就是房源很少，没有理想的。现在距离上小学1年时间，该考虑住房问题了。所以目前在犹豫两个方案：1.降低环境或距离要求，买一套不是很理想的三居室住；2.先在附近租房住，等待有理想的房源后再买（等待的后果可能是一直没有合适的房源，还有房价继续涨）。从实际居住和资产保值角度，想请教章哥您的意见如何？

A：

1.预算1500，不上不下的价位。在东西城一般建议是要么就买占坑儿的，觉得行情不对就出手。要么就买总价较高的，像中信城那样儿的越高倒溢价越低，不依赖于学区也能保值。1500肯定不低，但也谈不上多高，中等吧。2025年之后是进入低谷期，这个价位的应该受影响不太大，但也大概率占不到什么便宜。

2.如果是纯粹考虑保值那就是换租了，买在朝阳区租金高升值好的板块，然后换租到西城，这样能占学区房30%左右的便宜，1500万的也在20%以上。但这劣势就是很多年住不上自己的房子，别扭。要不就继续找合适的，越是居住体验好的才越保值呢。还真不好推荐，一瓶和朱雀门什么的都不怎么出房，也都太贵。清芷园中等，不是太好选户型，保值也就中等了。再等等找找看吧，就算明年是最高峰期，大概率也要上涨也是年底了。

仅供参考。

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