财政部新规！地方城投不再托底，洛阳楼市未来何去何从

自从对房地产市场开始实施“三道红线”和银行端“两道红线”后，民营房企的拿地能力开始逐渐减弱。

此外今年新增了对企业自有资金来源审查要求的规定，更让土拍市场一夜入冬，自此，开发商拿地数量出现了断崖式下降。

随着房地产市场的持续调整，多数城市中地方平台公司托底拿地成为常态。

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城投拿地受限，严禁举债储备土地

10月，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。
《通知》指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

【财政部126号文件】

——“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”
很显然，这一政策的目的非常清楚，那就是要防控地方债务风险，防止地方因为土地收入减少，而进行左手倒右手，通过地方国企平台来攫取收入维持自身支出，把风险转移给了城投平台。

之前，城投系企业频繁拿地到最后，溜了一圈儿，表面上是土地市场回暖了，地方的土地出让收入增加了、财政增加了，但这些其实都是虚象，如同赶街串巷的过客一样。
说白了，意思就是禁止地方城投平台进入土拍市场拿地兜底。
这一政策出台，或许意味着——在全国各个城市频繁亮相的拿地大户“地方城投”，将会失去土拍入场券，也将失去暖场和兜底的机会。

那么，这一年，城投系平台企业到拿了多少地？
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城投系平台企业拿了多少地？

城投拿地的数量到底有多少？咱们来看一下全国重点22个城市与洛阳的土拍市场数据。
● 全国重点城市拿地企业数据
根据中指数据的全国22个重点城市土拍数据得知：截至10月13日，全国22个重点城市(市本级)“两集中”涉宅用地累计推出3881宗，成交2999宗。
其中仅地方国资企业拿地1384宗，占总成交宗数比46.1%；国央企拿地844宗，占总成交宗数比28.1%；
国央企和地方平台累计拿地占比超过74.3%。
【中指数据】

备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。

● 洛阳主城区土拍市场数据
大环境如此，咱们洛阳，也不例外。
截止到2022年10月18日，洛阳主城区已成交住宅用地宗数为7宗，城投系企业拿地数量为6宗，占地达到了约85%。

【洛阳土拍数据】

可以看出，城投确实是拿地大头，也是土拍市场重要的“暖场者”。如果这一年没有城投参与土拍，土地市场的数据可能会非常难看。

目前今年民营房企拿地数量只有一宗，对比去年几十宗、百亿出让金的局面，确实相差过大。

● 民营房企为何拿地热情度不高

现在不少银行已经放松了对于民营房企的融资端口，但民营房企拿地热情度依旧不高。

原因就是，地价还是有点高，利润还是没达到他们的逾期，毕竟在当下市场环境，贷款拿地可是要承受更大的“风险”。

既然当前地价民企不愿意接，那降到什么程度民企才会再次入局。一是库存清的差不多了，二是地价低到足够覆盖未来几年楼市可能发生的风险。

03

城投拿地受限的影响

假如“地方城投”失去土拍入场券后，会对土地市场，对楼市造成怎样的影响呢？

有人认为，这可能要让很多城市土地零成交，房地产市场又要被重击了。

也有人认为，民营房企的抄底机会来了！毕竟城投不托底，地价可能会有所下降，银行融资端也开始放松，这似乎是一个很好的机会。

假如城投真的不再拿地，是不是各地房地产市场都会完全冻住？
这个问题可以迂回来解决。经济发展最需要是什么？是循环和流动！要让资金，土地，人等等这些生产要素流动起来，不要沉淀下去。
流动起来，市场有了，交易才有活跃度、热度，地方简单地用城投去举债托底土地，本质上还是沉淀，还是不能够解决当前房地产市场流动性不足的问题。

地方不能通过国企去举债买地，将会有两种结局，你觉得会是哪一个呢？

第一：土拍市场成交量持续下滑，地价下调，房价下跌。

城投不参与拿地后，多数城市的土拍市场将会变冷，随后带来的后果就是土地流拍、土地价格降低、新房价格降低。

这种后果与“房地产市场维稳”的大方向，不太一致。

第二：通过其他市场办法，增加地方收入，减少市场库存，盘活土地市场。

既然第一种结局与“维稳”方向不同。那就只有从其他方面想办法了。

如果不想让土地流拍，又想保住房价稳定，有办法吗？还真有。

目前已经有一个城市，选择了大规模回购当地库存的商品房，用做"保障性住房"的方法。

这样就可以加速去新房库存，市场上没有新房子了，而客户需求常在，自然会有开发商拿地，这个时候的土地大概率是不会流拍的。

未来市场将依旧坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
城投将在保障房供给领域，通过租购并举形式有更大的施展空间。

THE END

在2022年的“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上，住房和城乡建设部明确了今年的房地产市场基调：稳地价、稳房价、稳预期。

也就是说，假如城投系企业真的不再拿地了，市场也不会出现土地零成交，楼市大跌的现象。

山重水复疑无路，柳暗花明又一村。

楼市稳字当头，城投不再入场，银行融资端放松，也许民营房企的机会真的要来了！而对那些去化很慢的楼盘，也许也是一个机会。

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