微领地进阶之路——从重资产、大社区到租赁住房资产管理平台

作为“十四五”时期住房建设的重要任务，保障性租赁住房建设成为各城市现阶段住房保障的重中之重，并在供给端积极发力。就上海而言，数据显示“十四五”期间，上海将新增建设筹集保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右。面对大体量的建设任务，一方面需要政府在执行端给予充分的支持与保障，另一方面，更离不开专业化租赁运营商赋能与创新。

作为深耕上海的专业化租赁住房管理平台，微领地以重资产为赛道，坚持面向“小白用户”，为其打造的小户型、大社区产品获得市场高度认可。在保租房建设上，体量达到3万间，是目前国内最大的社会化青年社区保障性租赁住房平台。

今年3月，尽管受上海疫情封控影响，微领地浦江中心社区开业依旧取得了1期97%的入住率、每月吸引约400户新租户入住的佳绩，足以见得其产品在业内良好的口碑和突出的运营能力。

图：微领地浦江中心社区

01.

布局大社区“练级、沉淀”，

通过运营能力、产品升级打破重资产盈利“壁垒”

1）以重资产入局，以中资产包租积累，以运营能力“突围”

微领地成立至今已有11年，自刚进入租赁赛道，微领地就选择了重资产模式，由首个项目微领地中环沪太路社区拿地自建自营便可见一斑。从建设、出租到运营历时3年，项目房源量突破1800间，打造了租赁市场上首个重资产租赁大社区产品，常年出租率保持在95%以上。

由于当时国内的租赁行业处于起步阶段，政策端、金融端都缺乏相应的政策扶持，迫于重资产模式带来的资金压力，微领地选择了以中资产包租的拓展方式。长时间的包租模式不仅带来了规模进阶，累计服务超过20万用户、超过50个租赁社区运营经验，公司的运营能力在大社区的“练级与打磨”下得以大幅提升。与此同时，微领地的产品打造和服务能力也在不断提高，一定程度上为企业“募投建管”的闭环商业逻辑储备大量经验。

图：微领地发展历程

收入上，2020年微领地实现了公司层面的盈利，秉承着每个项目都要盈利的理念，微领地已然成为租赁行业盈利难题的突破者。一路走来，微领地从最初的重资产到中资产包租模式，再到如今回归初心，重回重资产，微领地如此底气得益其深耕上海，面向稳定、量大的“小白用户”市场、坚持极致性价比大社区战略。

微领地与国内外知名优质平台均保持着持续、深度的合作，资产管理规模近200亿。由此可见，在大社区管理中形成高效率运营，已经成为微领地在资本市场、在租赁行业、在租赁群体获得价值落地的强有力标签。

图：微领地青年社区

2）成立之初便布局大社区，租赁大社区模式一以贯之

随着消费群体结构性蜕变，租赁产品也在不断更新迭代、与时俱进。此前，市场化租赁产品按产权集中度大致可分为集中式租赁和分散式租赁产品两种。如今，从仅满足“居住”需求的分散式+集中式长租公寓产品，转向至打造更注重生活场景的租赁社区。

此外，在城市新城加速推进、倡导职住平衡下，大量的租赁用地产品入市，从而衍生出了大型租赁社区产品。针对多种年龄段的不同客户需求打造大型租赁社区产品，同时在社区内配套商业、办公等多种业态，满足租客日常生活所需，也成为租赁市场产品端的新风向。

得益于对市场敏感性和产品战略的前瞻性，微领地自进入行业之初，便以租赁社区项目为基点，针对“小白用户”推出小户型的大社区产品。这也是微领地能够凭借重资产模式在租赁社区热潮中“破浪前行”的利器之一。未来，伴随用户的成长，市场的发展，微领地还将推出跨年龄、跨城市的租赁社区产品。而现有产品在设计之初，就预设了房间的可变性，以应对市场变化。

图：租赁产品多元化转变逻辑

3）以产品为超级大社区赋能，引导生活方式从独居走向共居

在微领地这些年的发展中，也在不断升级对社区模式的探索，从社区到泛社区再到现在的超级社区，微领地对于产品始终秉持，时尚舒适设计、便捷交通、租金价格低于同区域同品质产品。

而超级社区的内涵不在于大，更是一种连接势能。其本质依旧是建立在客户需求基础上，创造住宿、学习、娱乐、社交、就业等多维场景，让用户在社区的沉浸时间从8小时延伸到24小时，从独居走向共居的生活方式。

图：租赁社区的演变

以微领地浦江中心社区为例，社区共有6栋楼，3116间保障性租赁住房，在满足了房间内精致生活空间的基础上，还打造了适合Z世代的社交空间，例如共享厨房，让拥有共同烹饪爱好的年轻人以厨会友，多空间的健身区域包括500平米的机械健身房、篮球公园、乒乓球、台球室，通过健身互相链接。除此之外，社区还延续大学社群概念，将兴趣爱好一致的群体聚集在一起，定期提供交流平台，构建出青年的社交生活圈。通过多元业态的共生，实现高性价比的居住生活场景。

图：微领地浦江中心社区彩虹篮球场

02.

打造全国领先的租赁住房资产管理平台，

助力保租房建设的可持续发展

1）重资产破局成功引来众多合作方、资金方青睐

在行业发展初期，诸多公寓企业采用“包租”模式进行项目拓展。但随着行业格局不断分化，各企业发展的重心也由中资产模式向轻、重两端发展。

然而，尽管重资产模式优势明显，但同时也伴随着资金需求大、资金沉淀时间长、产品打造难度高、获取优质物业资源难度大、运营管理难度大等困难，想通过重资产模式打造住房租赁产品并非易事，仅有资金雄厚、物业资源多、产品设计建设能力强、运营团队经验丰富的企业才能突破重围。目前，只有少数头部企业在一线城市有规模化重资产布局，且模式难以复制。

因此，微领地能够在重资产模式下脱颖而出，更凸显出其超强的运营能力和战略性的眼光。依托于微领地多年深耕上海的大社区运营经验及业内良好的口碑，2021年2月，微领地成功竞得闵行区浦江镇浦江公园社区地块，打造保租房房源量达5000间的闵⾏浦江公园社区项⽬，微领地也成为首个成功竞得租赁用地的民营企业。截至目前，微领地重资产累计获得7个大型租赁社区项目，管理房源量达3万间。

而重资产领域的成功，也为聚焦资产领域，建设、运营管理等全链条的租赁住房资产管理平台的微领地带来更多资源加持。优质的合作方、资源方将反哺微领地更好地进行产品升级、运营能力提升，进而形成“做大做强”的良性循环。

2）转型成为全国领先的租赁住房资产管理平台，助力保租房REITs建设

实际上，租赁行业在2022年迎来了公募REITs通道的开放，通过运营提升资产价值是REITs最核心的本质，就微领地已经拥有单项目和公司层面盈利的经验而言，其运营能力已经得到市场的认可。

此外，作为公募REITs底层资产，微领地目前管理的3万套房源均纳入到保租房体系中，也为发行保租房公募REITs奠定扎实的基础。占据了“天时地利人和”的微领地无疑是民企发行公募REITs的潜力军。

综合而言，过去一年半的时间，微领地将核心放在收购资产、建设项目，已经跨出了重心从运营延伸到资产升值的第一步。

03.

小结

近年来，如何更好的解决新青年、新市民的住房难题成为政府、企业考虑的重要问题，保障性租赁住房的建设将在一定程度上缓解住房难题，专业化的租赁住房运营商优势逐渐凸显。以微领地为代表的拥有丰富大社区运营经验的企业从中脱颖而出，深耕上海10余年，始终坚持打造面向青年人用户提供高性价比的大社区产品与之高度契合，以资产管理和资产运营赋能租赁行业可持续发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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