京房回忆105，北京“地王”简史，有的傲娇有的没落

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

前些天写了点儿地王的事儿，有个留言很有意思：为什么要叫地王？

这什么事儿都怕琢磨，不琢磨没事儿，想多了就挺好玩儿的。不叫地王叫什么啊？总不能叫“地皇”把，那还六味呢，凑上就是个药丸子。也不能叫“土王”吧，怎么听都像是盗墓的。

地王，与此对应的应该是天王，天王盖地虎，这块地八万五。要不就对应“海王”，有点儿别扭，对应“冥王”就更别扭了，再说冥王星都被降级了，不吉利。

这都是瞎琢磨，其实就是个约定俗成的名字，没有那么多为什么。

中国第一个地王诞生在1987年12月1日，中华第一拍，吸引了当时十多座城市的市长去参观。香港当时更是所有地产家族都派出人马来打听行情，试探水深水浅，只是还没敢出手而已。

其实当年的这次拍卖从法律上讲是不合法的，而且违反的是宪法中土地不可买卖的条款。但这就是改革，不打破旧有制度还叫什么改革？

不过当年没敢叫“拍卖”，而是叫“公开竞投”，其实谁都明白什么意思。之所以深圳敢于第一个吃螃蟹，是因为之前已经明里暗里的用土地或入股或出租的进行牟利了，只不过这次改为公开而已。

而且这是得到了中央认可的试点行动，当时的各部委和央行都派人前来参观，中央更是在第二年4月修改了宪法，从此之后土地拍卖就属于合法行为了，也就打开了各地方土地财政的魔盒。

这第一个地王只有50年的使用权，规模也很小，反正总价才500多万，还不到现在一套房的价格呢。

深圳第一拍的地王最终落入“深深房”手中，也就是深圳市深圳房地产公司，当年深圳最大的房地产国企。总经理骆锦星兼任房管局副局长，这就知道深深房的出身了吧？

深深房在当年可以说是风头无两，但这么多年过去早就没落了。前几年传出和恒大重组的消息，最终也无疾而终，就是个普通房企罢了。

之后深圳连着出现地王，甚至“地王大厦”就是最大的地王，否则哪儿来的这个名字啊。万科也是从竞拍地王起家的，出价太高还差点儿被认定为哄抬地价，和后来王石最看不上的顺驰孙宏斌其实都一个路数。新手入局的时候都喜欢打破规则搅乱市场，一旦地位稳固了就都腻歪新入局者了。

二

北京作为首都，各项工作在当年都是很谨慎的，虽然南方已经遍地都是土地拍卖，但北京直到2000年春节才进行了第一次首拍实验。

那会儿我还想参观一下呢，结果老板不让，说看不看的没什么意思，肯定没人拍。效果好不到哪儿去。结果还真这样儿，北京拿出了9块地在新世界进行拍卖，最终6块没人要，就卖出去3块地。虽然也可以算成功，但实际上够惨淡的。

因为那会儿的北京还是协议出让的天下，也就是私下买地，凭的是关系和手腕儿，没必要到公开市场上竞标。参加竞拍的不能说没钱，但代表着没有背景也没什么关系，只能去花冤枉钱。

北京第一代地王出现在2002年3月15日，广渠门外“东五厂”地块。刚到北京的富力拍下了，出价31.5亿，楼面价2700，轰动全北京。因为以这个价格计算很难赚到钱，而其他开发商都有办法弄到更便宜的土地，也就不愿意来竞拍了。

那富力为什么花这么多钱？没办法啊。刚来北京，人生地不熟，就算有钱也没关系去买地啊。所以为了提高效率，只好从政府手中拿地。而且就看上了这块地的总价高，能产生轰动效应。这在做广告的同时也是向业内发出了招聘启事，我们公司有的是钱，刚来北京发展，有本事有抱负的就来合伙儿发财吧。

再一点，在公开市场是竞拍土地意味着什么？意味着向政府示好，让政府直接赚钱，那在今后的开发过程中就有可能得到支持啊。因为从私下的市场拿地倒有可能便宜，但政府只能得到固定的出让金，其他的利润就得不到什么了。所以富力作为粤派房企初入北京，和政府搞好关系也是必须的。

甚至当时就有人说，富力为什么在315这天出价31.5啊，就是看着北京开发商净玩儿虚的，人家打假来了。但其实当时的准确时间是2月28日，315那天是办确认手续，但后来就当做拿地日期了。

甭管真的假的吧，这效果非常的不错，富力就此一战成名，之后就挖到了珠江的谢强当操盘人，百万大盘富力城横空出世，至今也是双井的地标。

三

这场拍卖之后，全国各城市就地王不断，但都没超过这个总价的，还是小打小闹吧。毕竟拍卖在当年不是主流，开发商但凡有其他办法也就犯不上了。像北京，协议出让的占比至少是90%，也就是说只有10%的土地是拍卖得来的，就是个补充而已。

但就在富力拿下双井地王之后没多久，也就一个多月吧，国土资源部就发布了“土地招拍挂”的管理办法，要求在7月1日之后全国执行，也就是经营性土地的转让拍卖以后有统一的操作模式了。

之后一年多波澜不惊，各地没什么太大的动作。直到2003年底，又是北京有了大动作，宣布要进行“世纪第一拍”，也就是完全按照国土部的要求流程进行拍卖，给各地进行教科书式的范本。

这场拍卖会轰动到什么程度呢，反正光电视台就来了大几十家，其他各种媒体无数，现场观摩人员就近千，几乎所有地方城市都派出了学习团队。

就在这次拍卖会上，孙宏斌的顺驰成为黑马，以横空出世的状态亮相全国房地产市场。标的物是大兴一号地，起拍价4.5亿，楼面价1000块钱。当时人们预测能拍到6个亿就差不多了，也就是1500块钱上下，这样才能确保有利润。所以开始各家都挺讲规矩的，加价不过分。

但谁也没想到，名不见经传的顺驰不讲武德，根本不给诸位老前辈面子，疯狂加价，将各路诸侯都挑落马下，最终以9.05亿拿下了这具有重大意义的一号地。也就成就了现在的顺驰领海，香海园。

当时在现场有电视台记者采访了采访了某位领导，问了一句非常俗套的问题：您对今天的拍卖结果满意吗？

这种问题一般回答是说声“满意”就行了，有点儿城府的可以再来几句劝勉的话，什么开发商要注意质量了，控制成本规避风险了什么的，都是面子上的事儿。结果这位领导就是大兴本地的，在那个年代可能还没见过这么大的阵仗，估计也没什么面对记者的经验，之后的表现就有点儿过了呗。别的没什么，主要就是面部表情很是夸张，手脚也不太听使唤了，连连的就一句话：满意，满意，太满意了，非常满意……

当然，这也不能说这位领导没见过世面，当时都没见过这种场景。不是我们无知，而是顺驰太疯狂了。

当时顺驰的竞拍人就表了态，我们拿地根本就没想着赚钱，只是占领市场。他说的是实话，因为就在之前不久的“蟒山会议”上，孙宏斌吹响了向全国进攻的号角，命令不惜一切代价拿下北京一号地。

这不光是告诉北京开发商我们来了，而是借首都拍卖向全国各主要城市发出信号。我们是顺驰，我们来了，我们有的是钱，把你们的好地块给老子留着，野蛮人即将登上楼市舞台。

四

之后的2004年在我印象中没什么地王，因为那年一开春就公布了“831大限”，也就是禁止再以任何名义进行协议出让土地，8月31日之后全部改为招拍挂。同时还必须及时缴纳土地出让金，两年内不开发的土地将被强制收回。

此令一出就乱套了呗，全国各地都紧急处理各种历史遗留问题，没几个有心情去抢地王，还是先把屁股擦干净吧。潘石屹和某大炮的“粮票换鸡蛋”就发生在这个时期，有机会单写那年吧，不太重要却又影响深刻的一个年份。

2005年的地王太激动人心了，这就是清河标杆项目：橡树湾。

就在那年8月，清河毛纺厂地块被央企龙头华润拿下，从此掀开了央企创作地王的大幕。清河地块70万平米超级大盘，25.6亿，楼面价高达4500（不计入商业面积）。在当时的北京，普宅的销售均价也不过是5000块钱，就算是清河离中关村什么的很近，那也不过就是这个价格，并不算高。

但华润就是这么敢下注，赌的就是全北京的房价上涨，赌的就是海淀的未来发展。结果就是人家赌赢了呗，开盘就是8600，然后还一路上涨，轻轻松松的跑赢大盘。要不说预测趋势还得看央企呢，人家不仅有背景，还有前瞻性。

而且最重要的是，70万平米虽然说很大，但也算不上太大，可华润就是整整开发了十来年，利润从头吃到尾。这正应了那句话，做时间的朋友，让时间赋予价值。或者说不是给价值以岁月，而是给岁月以价值。

但这话也未必，当年还有一个地王，至今还是烂尾楼呢。那就是国美在2005年4月拿下的丰科园地块，纯商业用地，占地7.8公顷，总规模50多万，花了8.05亿，就是后来的“鹏润国际”，全名是鹏润国际时尚交易中心。

当时的这个拿地举动给所有业内的都弄蒙了，不知道国美要干嘛？尤其是拿地的公司叫国美置业，而国美之前就有鹏润地产，黄光裕还宣布了电器与地产剥离，那这几家公司到底是什么关系？

后来一直到童渊成为总经理才大概让外界明白，这两块地根本就不是黄光裕的意思，而是当时的总经理禹晋永私自做主拿的。也就是说，职业经理人在没有授权的情况下做了老板的主，还逼着老板认可。

那这可就触了逆鳞了，之后没多久，禹晋永作为总经理竟然被开除，这也是地产史上的少有事件，也就是黄光裕这种霸道总裁才干得出来吧。后来鹏润地产、国美商都等旗下公司陆续被大清洗，老员工几乎全部被离职，大概率也都跟此事有关。

具体的不多说了，这个商业地王将来都能专门写一篇。反正现在是还在西南四环烂尾着呢，已经15年了，历经岁月的沧桑洗礼，几度传出消息，最终还是烂尾。

五

之后的2006年和2007年楼市暴涨，地王频出，这我都记不清楚了。著名的广渠路36号地王，被首城拿下，也就是首开和城建的联合体。之后是大屯路地王，金融街拿的。大望路地王，万科拿的，打破了自己不拿地王的承诺。男人说话本来就不靠谱儿，资本家男人的话就不能信了。

2007年全国的地王太多太多了，都抢疯了，长沙成都武汉沈阳苏州杭州温州，到处都是地王，市场上充满着铜臭与血腥的气味儿。之所以说血腥，那就是因为华尔街的谚语：起风了，风中有血的味道。

既然闻到了血，那资本的本质就是嗜血的，自然要进行搏杀。所以各家都拼了命似的抢地王，完全忘了赵丽蓉老师的谆谆教导：下半年咋儿过？

咋儿过，没法儿过了呗，上帝让谁灭亡就必须使其疯狂。2007年有多疯狂，2008年就有多仓皇。反正那年我所在公司也抢了几个二线地王，闹得焦头烂额的。我被派到某省会城市，老板也不跟我说任务，全权让我看着办。我开始觉得挺美，将在外君命有所不受，那就甩开膀子干呗。

但干活儿得要钱啊，兵马未动粮草先行，不给钱是几个意思？后来终于明白了，老板派我来纯粹是堵枪眼当炮灰的。就一个意思，坚决不给钱，还得要回几千万来，或者干脆退地，但是不能受太大损失。

卧靠，让我辞职直说啊，绕这个圈子干嘛？于是我充分发挥了主动积极性，干脆是只扯皮，不谈正事儿，看谁耗得过谁。

我们公司算好的，因为买卖的时候就交了点儿保证金，加上首付款也没多少钱，其他的土地出让金都拖着呢，所以就算被没收了也不算太大的损失。但那些交多了土地出让金的就完蛋了呗，退地退不了，不退赔得更多，两头儿为难。

所以，2008年也被称为“地王退地年”，只不过那年是楼市崩盘，没人太在乎这些地王了，想的都是怎么活下去。

那年北京也有逆势拿地的，被称为“熊市地王”。最知名的就是融创崛起后和首钢合伙拿下的西北旺三号地，也就是现在的西山壹号院，牛叉到不能再牛的项目，不仅是北京单价地王，也是全国地王。

六

熬过了寒冬就是春天，2009年伴随着“四万亿计划”的救市走来了。先是在当年5月，富力10个亿拿下了广渠路十号地，算是开年第一个地王。楼面价应该是1.5万，不算多贵但也很贵了，当时富力城的售价也不过就是2万块钱不到。

这个项目在当时不算掀起什么波澜，只是给了同行们以信心，春天真的来了，继续不要命的干吧，只要不要脸就能赚大钱的日子马上就到了。

于是，就在2009年6月底，被称为北京里程碑意义的广渠路15号地王被“小公司”中化方兴拿下。具体过程就不再重复了，上次的文章中已经写了。

多说一句，2009年全国的地王多了去了，为什么把中化这块地当做代表？我觉得主要是因为反差太大，从而创造出让人震惊的效果。在拿地之前，根本无人听说过中化方兴，连中化也鲜有人知，反正我不知道。但是人家突然出手就是巅峰，40亿说掏就掏，而且还是全款，惊得潘石屹都快蹦起来了。

那这种反差给人以什么感觉，就是只要是央企就特别的牛，虽然没有名气，但背景深厚，钱是真多啊。那民营开发商们自然的就产生了一种幻灭感，一种无助的被市场所抛弃的感觉。所以他们才到处控诉，把房价上涨的帽子都扣在了央企的头上，社会舆论的矛头也就指向了央企。

这事儿还有个推波助澜的续集，就是第二年2010年的蓟门桥地块。那是三月份，又是315，两会刚刚结束，中央要调控房价的警告言犹在耳，又是一家从没听说过的世博宏业公司从天而降，以楼面价2.8万创造了北京记录。

这家公司是什么背景，哪儿蹦出来的？结果不出人所料，又是央企，而且是中国兵器集团。按这个名称就听让人琢磨了，中国兵器，也要搞房地产吗？

所以，蓟门桥地块的总价虽然不高，但开发商的背景和名字实在是有点儿敏感。再加上前些日子的中海地王、远洋地王、保利地王、中信地王，都是央企，这简直没有民营企业的活路了。

很多人都说国资委的“退房令”就是因为315这几个地王给闹的，我觉得不对，国家政策没那么随意，必定是深思熟虑过的，哪能三天就出文件啊，那连流程都走不完。所以在我看来，真正的导火索还在一月份的中海地王身上，也就是现在丰科园的中海九号公馆（前些日子写过了）。

不管怎么说吧，央企地王的闹剧算是暂时告一段落。之后虽然也是央企在冲锋，但基本都是主流地产商了，那些跨行业的几乎绝迹。

七

之后的其实写不写意义不大了，都是近几年的事儿，丰台成为北京地王专区，一大半的地王都由丰台创造。这不是说丰台有多好，而是北京实在没什么好地了，只剩下丰台区了。比如懋源璟岳、西宸原著、中国府、昆仑域、中国玺、西府大院、首开华润城、甲叁号院等等，全都是当时的地王，哪个都是豪宅。其他的当然也有，万柳书院就是典型的，豪宅里的豪宅，中赫地产的。

这几年地王的消息逐渐变少，并不是土地价格便宜了，而是规则变了。比如说禁止面粉被抬高价格太显眼，那改成小包装不就行了，原来十斤的现在五斤。如果单价太高那就改变用途，过去都让做面包的，现在必须是俩面包+一个馒头，这样价格就低了。其他的还有什么降低溢价率就更容易了，本来应该3万起价的改为5万，反正只要总价是限定的，溢价就能降低。

所以，地王少了只是表面现象，其实还是那些地，还是那些人，调动的也还是那些钱，没少到哪儿去？人家只是改变了玩儿法。当然这和普通人无关了，甭管是不是地王反正也买不起了。

八

最后说一点，开发商为什么热衷于制造地王，真的是为了出名和赚钱吗？

出名未必，现在的中国开发市场早就进入了寡头阶段，不太可能再有突然崛起的机会，地王效应也减弱很多了，开发商没必要再拿这个当噱头。

至于赚钱可以算，但真的不是唯一目的，甚至连主要目的都算不上。因为利润虽然是商业的终极目标，但在过程中，现金流比利润还重要。那在行情不好的时候，回款快的项目并不算多差，只要能保证现金流安全就不怕拿到高价的地。当然也不能太高调，明显超过面包的那就属于找死了。

但这种地王也并不罕见，为什么？就是因为资本主义无法克服的通病呗，也就是是周期性的集体随机疯狂。这就跟股市似的，稀里糊涂的大家就都疯了，甭管多少钱都不觉得贵，就是觉得日后还会上涨。

而且拿地决策虽然是老板做出的，但下面的经理人却可以引导老板。算出的账来就是能赚钱，那老板也没有不让拿的道理啊。经理人为什么这么做？因为赔了钱是老板的，而自己没有了项目可连工资就都没了。所以，为了让自己和同事们保住饭碗，管老板以后是否能赚到钱呢，先让下个月有收入吧。

老板和领导其实也有这方面的考虑，就算知道拿地是找死，那也比现在解散公司强吧？没有业务就没道理再养着这么多人，可是如果把人都裁了，那过两年行情转好的话再去哪儿找人啊。就算找了人也得磨合，很难在短期内具备战斗力。

所以，之所以开发商们都不理智的抢地王，其实也都是无奈的理性选择。

九

不写了，没写全，后边的几年写得太仓促，以后有机会补写吧。麻烦点个赞吧，这是作者持续写下去的动力。

仅供参考。

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